nieuws

Vesteda: Woningmarkt volatieler, maar fundamenteel sterk

Beleggingen

De ontwikkelingen in de woningmarkt zijn in de afgelopen periode volatieler geworden dan wat we in de afgelopen jaren hebben gezien.

Vesteda: Woningmarkt volatieler, maar fundamenteel sterk
Vesteda Toren in Eindhoven

Dat schrijven ceo Gertjan van der Baan en cfo Frits Vervoort in het halfjaarverslag van woningbelegger Vesteda.

De sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren zijn volgens het topmanagement  ‘niet meer zomaar een gegeven in alle regio’s’. Het consumentenvertrouwen is voor het eerst sinds jaren onder nul uitgekomen en de Eigen Huis Marktindicator is gezakt tot rond de neutraalwaarde van 100. De  eigen Housing Market Indicator (HMI) liet in het eerste kwartaal voor het eerst sinds een jaar een daling zien (van 8,0 in  het vierde kwartaal  2018 naar 7,3 in het eerste kwartaal 2019).

Maar tegelijkertijd is er geen sprake van een eenduidige neerwaartse trend’, aldus het topmanagement van Vesteda.  Ten opzichte van het eerste kwartaal is het
consumentenvertrouwen iets verbeterd en de HMI van het tweede kwartaal 2019 kwam uit op 7,4. De ‘fundamentals’, zoals economische groei, lage rente, huishoudensgroei en verhuisgeneigdheid, blijven voorlopig sterk en vormen daarmee een belangrijke ‘drager’ van ontwikkelingen op de woningmarkt.

Volgens het directieduo blijft de vraag naar woningen ‘hoog maar de bouwproductie blijft sterk achter’. De algemene verwachting is dat de stijging van de huizen- en huurprijzen in het vrije huursegment uiteindelijk geleidelijk zal terugkeren naar een normaler niveau.

Betaalbaarheid

Keerzijde van de sterke prijsstijgingen in de woningmarkt van de afgelopen jaren zijn de toegenomen kosten voor wonen. Hoewel uit recent onderzoek van het ministerie van BZK (Woon2018) blijkt dat het nog wel meevalt met de betaalbaarheid in Nederland zijn er toch huishoudens waarvoor dit een belangrijk aandachtspunt is. Het betreft dan met name de lagere middeninkomens die niet terechtkunnen in de sociale huursector en waarvoor een koopwoning niet te betalen is en die dus aangewezen zijn op een beperkt aanbod in de vrije huursector.

Vesteda richt zich met name op deze huishoudens en op de hogere middeninkomens. ‘Wij vinden het vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en lange termijn perspectief belangrijk om deze groep zo goed mogelijk te bedienen’, meent de directie in het halfjaarbericht.  ‘Als gevolg van de woningschaarste in dit segment zijn de markthuren in de afgelopen jaren vooral in de grote steden hard gestegen. Om die reden heeft Vesteda de huurverhoging in de afgelopen twee jaar voor de geliberaliseerde huurcontracten vrijwillig gemaximeerd tot inflatie plus maximaal 2 procent  in 2018 en inflatie plus maximaal 1,5 procent in 2019 en vrijwel alle gereguleerde huurcontracten hebben in 2019 geen inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen. Het effect hiervan op het rendement van Vesteda is beperkt maar de positieve impact voor individuele huishoudens kan groot zijn.’

Noodknop

Meer nieuwbouw in het middensegment is de enige structurele oplossing om meer (betaalbaar) aanbod te creëren, betogen Van der Baan en Vervoort. ‘Op dit moment dreigt er echter een noodknop te worden aangebracht in het vrije middenhuursegment, waarbij de huur wordt gemaximeerd aan de hand van een percentage van de WOZ-waarde. Wij verwachten dat het aanbrengen van een noodknop zal leiden tot zowel een zeer aanzienlijke daling en temporisering van de nieuwbouw als tot vermindering van investeringen in bestaande huurwoningen (denk aan verduurzaming). Het reguleren van dit segment van circa 600.000 huurwoningen, zoals enkele grote gemeenten willen, is wat ons betreft géén oplossing en jaagt lange termijn investeerders van deze markt weg. Juist de nieuwbouw van middenhuur moet gestimuleerd worden en dat samen met gemeenten en corporaties.’

Reageer op dit artikel