nieuws

Vastgoed CV de mist in met splitsingsakte

Beleggingen

Vastgoed CV de mist in met splitsingsakte
Javastraat 73, Amsterdam

Het beleggingsfonds CV Winkelvastgoed 2 van Heeneman & Partners in Amsterdam zit in zijn maag met de verhuur van een winkelpand aan horeca-ondernemers, nu de rechter heeft besloten dat de verhuur toch moet doorgaan, hoewel boetes vanuit de VVE dreigen.

Winkelvastgoed 2 CV moet toch tegen de zin van de betrokken VVE toestemming verlenen aan verhuur van zijn winkelruimte als horecazaak, zo heeft de rechtbank Amsterdam in kort geding besloten. Het gaat om een klein vastgoedbeleggingsfonds dat gesloten is voor deelname en waarin voornamelijk kleine beleggers deelnemen. Het fonds werd in 2018 eigenaar van de nu betwiste winkelruimte aan Javastraat 73-a in Amsterdam en daarmee direct lid van de Vereniging van Eigenaren (VVE) waarvan ook de eigenaars van de vier erboven gelegen appartementen deel uitmaken. In de oorspronkelijke splitsingsakte uit 2005 is opgenomen dat activiteiten op het gebied van horeca en erotiek niet zijn toegestaan op de winkelvloer.

Verkoop van specerijen

Op basis van een indeplaatsstellingovereenkomst huren twee Amsterdamse horeca-ondernemers de ruimte sinds april 2018 voor de verkoop van onder andere specerijen onder de naam Hummus & Zo, tevens ‘vegan en vegetarian bar’. In het tweede lid van deze overeenkomst wordt echter ook bepaald dat Winkelvastgoed de toekomstige vestiging van een horecazaak niet op onredelijke gronden mag weigeren. Wel blijft een verbod gelden voor vestiging van een shishalounge, een coffeeshop en activiteiten op het gebied van erotiek en kansspelen. Ook moet de verhuurder altijd van tevoren toestemming verlenen op het horeca-concept.

Schenken van alcohol

Nadat de overeenkomst is vastgesteld beginnen de ondernemers met de verbouwing van hun zaak tot een horecabedrijf, waarvoor een vergunning wordt verstrekt voor het schenken van alcohol. De overige ‘bewoners’ van het complex voelen nattigheid en tekenen bezwaar aan tegen de vergunning, wat in het voorjaar van 2019 wordt afgewezen.

In de tussentijd zaten de bewoners, Winkelvastgoed en de horeca-ondernemers enkele keren om de tafel in een poging om tot een oplossing te komen. Daarbij wordt ook geopperd om het restaurant om te turnen tot afhaalzaak waarbij van alcohol geen sprake meer is.

Bestuurlijke waarschuwing

Hoewel de horecazaak de verkoop van alcohol in maart en april 2019 twee maanden stil legt, legt de VVE in april het bedrijf en huisbaas Winkelvastgoed een boete van 10.000 euro op omdat de winkelruimte wordt gebruikt als horecazaak. De horeca-ondernemers krijgen een maand later een bestuurlijke waarschuwing omdat ze de ruimte niet exploiteren als horeca-bedrijf maar als restaurant.

Begrip concept

De rechter blijkt niet onder de indruk van de ingebrachte munitie als Winkelvastgoed een kort geding aanspant om de horeca-ondernemers uit haar pand te krijgen en wijst op de toestemming die het vastgoedfonds zelf heeft verleend. ‘Het is een evidente omissie aan de zijde van Winkelvastgoed, dan wel haar beheerder/makelaar, dat bij het aangaan van de indeplaatsstellingsovereenkomst en de daarin opgenomen potentiële bestemmingswijziging, het verbod tot horeca exploitatie in de Splitsingsakte van de VVE over het hoofd is gezien.’

Wijziging bestemming

Daarbij heeft de recente overeenkomst voorrang op de eerdere splitsingsakte. ‘Aangenomen moet worden dat de bodemrechter zal oordelen dat een weigering van de VVE om in te stemmen met horeca exploitatie waarbij alcohol wordt geschonken, niet kwalificeert als een redelijke grond voor Winkelvastgoed om deze wijziging van de bestemming te accepteren. Deze weigeringsgrond betreft immers een omstandigheid (verbod in de Splitsingsakte) die ten tijde van het aangaan van de indeplaatsstellingsovereenkomst bekend was, en die niet gerangschikt kan worden onder het begrip “concept”.

Contractuele boete

De rechter wijst in haar vonnis het verzoek tot ontruiming van het horeca-pand daarom van de hand. Wel moeten de horeca-ondernemers een contractuele boete betalen omdat ze niet van te voren hun concept hadden voorgelegd aan Winkelvastgoed. De voorzieningen rechter heeft partijen erop gewezen dat indien zij niet gezamenlijk tot een oplossing komen, er een enorme impasse dreigt met als mogelijke uitkomst dat Winkelvastgoed forse boetes zal moeten betalen aan de VVE en dat de ondernemers het pand toch zullen moeten verlaten omdat horeca exploitatie op het adres van het gehuurde niet is toegestaan. ‘Een uitkomst waarbij [gedaagden] het gehuurde verlaat en door Winkelvastgoed gecompenseerd wordt voor de gedane investeringen en eventuele andere schade, lijkt dan ook de meest voor de hand liggende oplossingsrichting.’

Reageer op dit artikel