nieuws

Vestia bezit mooie kluif voor regionale speler

Beleggingen

De Rotterdamse woningbouwvereniging Vestia heeft 10.000 woningen in de etalage staan in haar zogeheten maatwerkgemeenten. Er lopen al gesprekken met andere corporaties om het lokale bezit over te nemen. Er kan sprake zijn van een win-winsituatie voor alle partijen.

Vestia bezit mooie kluif voor regionale speler
Een complex van Vestia aan de Rietgors in Barendrecht.

Onlangs maakte Vestia bekend ruim tienduizend woningen van haar bezit te willen slijten aan andere corporaties. De woningbouwvereniging wil zich gaan concentreren op haar belangrijkste verzorgingsgebied: Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer. Met de opbrengst van de verkoop wil Vestia een deel van de schulden inlossen die de corporatie moest aangaan om overeind te blijven na het derivatenschandaal in 2012.

Ook bedrijfsruimten

Met uitzondering van ongeveer 440 verhuureenheden in het Brabantse Bergeijk (hieronder vallen naast woningen ook zaken als bijzondere woonvormen, parkeerplaatsen, scootmobielplaatsen en bedrijfsruimten) liggen de huidige maatwerkgemeenten waar Vestia van af wil allemaal in de Haagse en Rotterdamse regio. Het gaat om ca. 3.800 verhuureenheden in gemeente Westland, ongeveer 2.800 in Zuidplas, 1.600 in Brielle, 1.300 in Pijnacker-Nootdorp en ongeveer 1.000 verhuureenheden in Barendrecht.

Zorgen over verkoop

In de maatwerkgemeenten leven echter zorgen over de verkoop van het Vestia-bezit. Twaalf gemeenten in de regio Rijnmond schreven al eerder een brief aan minister Ollongren over de mogelijke afkalving van het aantal sociale huurwoningen. Volgens de gemeenten dreigt een grootschalige liberalisatie. Kort voor hij zijn rapport over de volkshuisvestingsproblematiek in de maatwerkgemeenten naar de Tweede Kamer stuurde, liet Hamit Karakus van kennisorganisatie Platform 31 weten dat de uitverkoop van sociale woningen wat hem betreft moet stoppen. Volgens hem schuilt de oplossing voor het Vestia-bezit in de maatwerkgemeenten in de verkoop aan andere, lokaal actieve corporaties.

Leningen

Vestia was er echter snel bij om de zorgen te ontzenuwen. Verkoop aan andere corporaties zou altijd al de insteek zijn geweest. Op dit moment voert Vestia al oriënterende gesprekken met woningcorporaties die het vastgoed over willen nemen. Tot voor kort was daarbij sprake van mogelijke gekoppelde verkoop. De kopende woningbouwverenigingen zou dan ook deel van de geborgde leningen waaraan de woningen verpand zijn moeten overnemen. Die voorwaarde is volgens woordvoerder Liesbeth Timmermans van Vestia vervallen. ‘Inmiddels hebben we namelijk toestemming van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om complexmatig te verkopen, tegen marktwaarde verhuurde staat – en dus zonder de overname van leningen door de kopende corporatie.’

Kleinere kernen

Toch lijkt het op het eerste gezicht een uitdaging voor Vestia om voor sommige kleinere kernen een koper te vinden voor haar bezit. In het Zuid-Hollandse Brielle bezit Vestia een kwart van het totale aantal huur- en koopwoningen (ca. 6.400). Buiten de 1.600 woningen van Vestia bezit een stichting voor ouderenhuisvesting er woningen, wat ook geldt voor een paar commerciële verhuurders. Woningbouwvereniging Maasdelta uit Spijkenisse heeft er volgens gegevens van de gemeente Brielle enkele woningen.

Afspraken

Het zware stempel dat Vestia op de lokale woningmarkt in Brielle drukt is volgens Timmermans geen beletsel voor andere corporaties om de flinke brok woningen in het Vestingstadje over te nemen. We hebben voor ons vastgoed in Brielle meerdere woningcorporaties aangeschreven. Dit zijn corporaties die daar al lokaal actief zijn en eerder hebben aangegeven mogelijk geïnteresseerd te zijn in het kopen van ons vastgoed. Daarom hebben we er vertrouwen in met 1 of meer van deze partijen tot afspraken te kunnen komen, en concentreren we ons nu eerst op deze corporaties.’

Schaalgrootte

Ook vastgoedadviseur Egbert Dijkstra (Dijkraad en daad in vastgoed) ziet de kansen op verkoop van het maatwerkbezit van Vestia positief in. De voormalige directeur van Delta Lloyd Vastgoed is ook toezichthouder bij twee corporaties in het midden van het land. ‘Woningbouwverenigingen hebben dit wel vaker aan de hand, bijvoorbeeld door fusieperikelen. Het toevoegen van woningen zorgt voor schaalgrootte, wat weer kostenvoordelen met zich meebrengt.’

Regionale speler

Ook voor betrokken gemeenten kan de min of meer gedwongen verkoop van Vestiabezit positief uitpakken. ‘Niet alleen gemeenten maar ook de huurderverenigingen zullen blij zijn dat ze niet meer te maken met een corporatie die her en der bijeengesprokkeld bezit heeft, maar met een regionale speler. Hij acht om diezelfde reden corporaties uit buurgemeenten het meest kansrijk om succesvol de Vestiawoningen te gaan verhuren. ‘Bewoners spelen een steeds belangrijker rol, ook in de huursector. Het is fijn als je dan bij zo’n plaatselijke instantie terecht kunt voor wat persoonlijke aandacht. Andersom geldt voor de corporatie dat als je in een regio eigenaar bent van alle sociale huurwoningen je sneller een gesprekspartner richting de gemeente bent.’

Bruggenhoofd

Als er helemaal geen bruggenhoofd -door middel van bestaand bezit- is in de maatwerkgemeente van Vestia kan een marktentree lastiger zijn, al moet dat volgens Dijkstra ook niet worden overdreven. ‘Als je al in een buurgemeente actief bent met 5.000 of 6.000 woningen is het niet heel ingewikkeld om je dienstverlening door trekken naar een kleinere portefeuille.’

Financiering

Ook het vraagstuk van de financiering hoeft niet per se een probleem te zijn. Dijkstra: ‘Financiering zal voor de meeste corporatie geen probleem zijn, ook omdat ze via het WSW geborgde financiering kunnen krijgen. Op basis van deze constructie kunnen ze tegen gunstiger voorwaarden lenen om zo hun sociale woningbouwambities waar te kunnen maken. Die borging komt ook altijd terug in de discussie over een gelijk speelveld op de huurmarkt want corporaties hebben met dat lagere rentetarief een voordeel dat beleggers juist niet hebben. Dat voordeel geldt echter alleen voor Daeb-woningen.’

Reageer op dit artikel