nieuws

Transformatieplein: Samen zorgen voor rendabele middenhuur

Beleggingen

Op 6 juni organiseert Vastgoedmarkt tijdens de Provada op het Transformatieplein een rondetafelgesprek over middenhuur. Welke mogelijkheden heeft de markt nog om het aanbod aan woningen te vergroten voor mensen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning ook geen hypotheek kunnen krijgen? En in hoeverre werkt het beleid van de (lokale) overheid contraproductief?

Transformatieplein: Samen zorgen voor rendabele middenhuur

Mirthe Biemans, manager strategie bij Rochdale, Edvard van Luijn (Syntrus Achmea Real Estate ), Thijs Konijnendijk (Capital Value) en Bouwe Kuik (Dynamic) praten tijdens de Provada op het podium van Vastgoedmarkt over de uitdagingen die er zijn bij het realiseren van meer middenhuurwoningen en de mogelijke oplossingen daarvoor.

Versoepelen markttoets

Politiek Den Haag denkt inmiddels mee stevig over tekort aan (midden)huurwoningen. Zo wil een groot deel van de Tweede Kamer het bouwen van middeldure huurwoningen door corporaties makkelijker maken door de zogenaamde markttoets af te schaffen. Minister Ollongren ziet in ieder geval weinig in die maatregel, wel wil ze met de Wet maatregelen middenhuur de markttoets aanmerkelijk versoepelen zodat corporaties èn marktpartijen sneller meer woningen gaan bouwen.

Kerntaak corporaties

Woningcorporaties moesten zich van het vorige kabinet vooral bezighouden met hun kerntaak: het bouwen van sociale huurwoningen. Het hogere huursegment, tussen de zevenhonderd en duizend euro, moest vooral aan de vrije markt worden overgelaten. Corporaties mogen in principe wel middenhuur bouwen, maar daarvoor moet de gemeente eerst een zogenaamde markttoets doen om te onderzoeken of er echt geen private marktpartijen zijn die willen bouwen.

Complexe methode

Kamerlid Ronnes (CDA) heeft het kabinet gevraagd om een onderzoek naar de vraag of de corporaties meer investeren in huurwoningen met een huur tussen de zevenhonderd en deduizend euro indien lokaal de Daeb-grenzen (voor maatschappelijke diensten) zo gedefinieerd zijn. Het probleem met de huidige Daeb is dat gemeenten het vooral als een complexe methode ervaren, waarmee het bouwen van middenhuur door corporaties te lastig is. Corporaties bouwen inmiddels al jaren nauwelijks meer woningen boven de huursubsidiegrens van 720 euro.

40-40-20 Amsterdam

Ook de markt bouwt nauwelijks in deze prijsklasse, ook door de extra regulering die steden als Amsterdam opleggen aan ontwikkelaars van huurwoningen. Door de 40-40-20 regeling, die staat voor de vereiste percentages sociaal, midden en vrije sector bij bouwprojecten, dreigt de hoofdstad volgens de beleggers en ontwikkelaars een oude vrijster te worden.

Ook andere steden

Maar ook in andere steden begint de Amsterdamse ‘kwaal’ post te vatten. Net als Amsterdam wil Rotterdam bij de bouw van middenhuur de toekomstige huurverhoging aan banden leggen; in dit geval voor vijftien jaar. Het voorstel staat in het ‘Actieplan Middenhuur’ dat het Rotterdamse college van B&W heeft gepresenteerd. Rotterdam wil de komende tien jaar minstens 8.000 nieuwe huurwoningen bouwen voor Rotterdammers met een middeninkomen. Dit moet er mede voor zorgen dat deze groep in de stad blijft wonen.

Voorwaarden gronduitgifte

Meer nieuwbouw in de categorie ‘middenhuur’ is een van de plannen van het college om de middeninkomens voor Rotterdam te behouden. Het gaat hierbij om woningen met een (kale) huur van circa zevenhonderd tot duizend euro per maand. Daarnaast wil B&W dat het huidige aantal middeldure woningen minimaal gelijk blijft. Om dit te bereiken laat de gemeente in overeenkomsten (over onder andere erfpacht en gronduitgifte) voorwaarden opnemen waardoor verhuurders de huur voor middengroepen niet te veel kunnen verhogen. Dit voor een periode van vijftien jaar na de nieuwbouw. En binnen die tijd mogen deze woningen ook niet als koopwoning op de markt worden gebracht.

Noodknop middenhuur

Als klap op de vuurpijl, bovenop de lokale regulering, vrezen ontwikkelaars en beleggers nieuwe landelijke regulering, in de vorm van een zogeheten noodknop. Het plan is om verhuurders tegen te houden als ze huurprijzen te ver opdrijven. ‘Dat kan met een tijdelijke noodknop die een rem zet op de prijs van huurwoningen’, zo meldde Ollongren eind 2018 in een toespraak.

Transformatieprojecten

Voor zowel particuliere als institutionele beleggers is dit de reden om bij ieder nieuwe bericht over de krapte op de woningmarkt te wijzen op het contraproductieve effect van de regulering op de wens van de politiek op de bouwproductie aan te jagen. Het bouwen van middenhuur zou op die manier niet meer het benodigde rendement opleveren, met name bij transformatieprojecten.

Verhuurhypotheken

Volgens Bouwe Kuik kunnen kleine particuliere beleggers wel degelijk een rol spelen bij het oplossen van de tekorten. Hij is mede-oprichter van hypotheekverstrekker bijBouwe, dat hypotheken verstrekt namens binnen- en buitenlandse institutionele beleggers, waaronder pensioenfondsen

Onder de naam Dynamic gaat de hypotheekverstrekker zogeheten verhuurhypotheken verstrekken aan particuliere beleggers. De verhuurhypotheek van Dynamic gaat maximaal 90 procent van de Loan to Value (LTV) in verhuurde staat bedragen. Volgen Kuik hanteren de meeste andere geldverstrekkers nu nog een lagere LTV, van tussen de zeventig en tachtig procent. ‘Gelet op de marktomstandigheden, is een wat hogere LTV, rekening houdend met de verhuurde staat, goed te verantwoorden.’

Het verstrekken van hypotheken aan particulieren die één tot een paar woningen willen verkopen, kan volgens Kuik behulpzaam zijn. ‘Dit is niet alleen goed voor beleggers en eigenaren maar ook voor de woningmarkt op zich. Het is genoegzaam bekend dat er een tekort aan aanbod in de vrije huursector is. Particuliere beleggers kunnen daar denk ik een belangrijke rol in spelen.’

Buy-to-let

Daar is echter niet iedereen het mee eens. Critici stellen dat buy-to-let er toe leidt dat starters helemaal geen kans meer hebben op een betaalbare koopwoning als deze voor hun neus wordt weggekaapt particuliere beleggers die deze direct doorverhuren. Volgens de vereniging van institutionele beleggers IVBN zou een zelfbewoningsplicht voor buy-to-let-verhuurders een gerichte aanpak zou zijn voor de afnemende kansen van starters op de woningmark. De gevreesde noodknop pakt volgens IVBN echter vele malen erger uit dan buy-to-let.

Vastgoedfonds

Volgens Ad Hereijgers directeur business development bij EFL Expertise zit de oplossing voor een belangrijk deel in een samenwerking tussen woningcorporaties en institutionele beleggers. De corporaties zouden hun vastgoed in de niet-Daeb tak, huurwoningen met een maandhuur van meer dan 720,42 euro en bedrijfsonroerendgoed, in een vastgoedfonds voor huurwoningen voor middeninkomens moeten plaatsen. Het fonds zou corporaties en institutionele beleggers als aandeelhouders moeten krijgen.

Dood kapitaal

Hereijgers wijst erop dat de meeste woningcorporaties worstelen met hun niet-Daeb tak. ‘Alle investeringscapaciteit is nodig voor de Daebtak en er is weinig tot geen ruimte om te investeren in middenhuur woningen’, aldus Hereijgers. ‘Terwijl middenhuur de doorstroming vanuit de sociale huur bevordert en starters met een inkomen boven 38.035 euro hun eerste huurwoning biedt. Zo verwordt niet-Daeb tot dood kapitaal. Door het niet-Daeb vastgoed onder te brengen in een besloten Fonds voor Gemene Rekening (FGR) ontstaat voor de doorstromer en starter een herkenbaar en aanspreekbaar segment van lager geprijsde middeldure huurwoningen met een kale huurprijs van 720 tot ongeveer 850 euro, in stedelijke markten tot circa 950 euro.’

Wensen institutionele klanten

Syntrus Achmea is wel te porren om deel te nemen aan een vastgoedfonds waarin de niet-Daeb-woningen van woningcorporaties worden ondergebracht. ‘In onze ogen moeten corporaties, beleggers en gemeenten samen zorgen voor aantrekkelijke, leefbare steden waarin plaats is voor alle inkomensgroepen’, zegt Jos Sentel, manager Strategy & Research bij Syntrus Achmea. ‘De vorming van een gezamenlijk fonds met corporaties zou voor ons een optie kunnen zijn, op voorwaarde uiteraard dat het vastgoed past bij de wensen van onze institutionele klanten.’

Stijgende bouwkosten

Kees van Harten, directeur Capital Value: ‘Veel corporaties geven aan dat het gebrek aan geschikte locaties en de stijgende bouwkosten een probleem zijn om voldoende bij te bouwen, met name in stedelijke gebieden. Om de bouwproductie te vergroten zouden gemeenten corporaties kunnen ondersteunen door planvorming te versnellen en grondprijzen te verlagen. Verder zouden corporaties en beleggers, veel meer dan nu het geval is, moeten inzetten op samenwerking om in gezamenlijkheid huurwoningen te bouwen voor zowel het sociale als middensegment.’

Twintig miljard beschikbaar

Beleggers geven in onderzoek van Captial Value aan de komende jaren meer dan twintig miljard euro beschikbaar te hebben voor investeringen in Nederlandse huurwoningen. Hiermee kunnen zo’n honderdduizend nieuwe huurwoningen worden gerealiseerd. Vorig jaar werd er door beleggers voor 8,5 miljard euro in huurwoningen geïnvesteerd. Dit komt neer op circa 45.000 huurwoningen, een toename van 63 procent ten opzichte van 2017.

Reageer op dit artikel