nieuws

‘Buy to let’ heeft weinig invloed op aanbod voor koopstarters

Beleggingen

‘Buy to let’ heeft weinig invloed op aanbod voor koopstarters

Worden koopstarters nu echt door de ‘buy to let’-ondernemers in de weg gelopen? Of valt dat mee? Eindelijk zijn er cijfers, dankzij het Kadaster.

Deugdelijke cijfers over het opkopen van woningen door beleggers waren er eigenlijk niet, dat leidde tot veel speculaties en populistische oneliners. Op verzoek van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur heeft het Kadaster onderzoek uitgevoerd naar de rol van investeerders op de woningmarkt. Aanleiding voor het rapport is dat in nieuwsberichten vaak wordt geschreven over het opkopen van woningen voor de verhuur door beleggers. Het rapport van het Kadaster ‘Kopen om te verhuren: onderzoek naar veranderingen in eigendomsverhoudingen op de woningmarkt’ (PDF), is ter informatie met een begeleidende brief van de raad aangeboden aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Ollongren.

Het onderzoek

In het onderzoek wordt een vergelijking gemaakt tussen de eigendomssituatie op de woningmarkt in 2009 toen de huizenprijzen begonnen te dalen, 2013 toen huizenprijzen op een dieptepunt waren beland, en 2018 toen de huizenprijzen in veel regio’s een nieuw hoogtepunt hadden bereikt. Om een scherp beeld van de ontwikkelingen op de woningmarkt te krijgen heeft het Kadaster ook alle woningtransacties tussen 2009 en 2018 bestudeerd. De uitgangshypothese was: ‘Woningen in Nederland zijn tussen 2009 en 2018 steeds meer in bezit gekomen van eigenaren die
verscheidene woningen bezitten.’

Toename eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders

Verschuivingen typen woningeigenaren (bron kadaster)

Verschuivingen typen woningeigenaren (bron kadaster)

Uit de cijfers blijkt dat er wel stijging is van het aantal huiseigenaren, maar de meesten bezitten één woning. Zoals tabel 2 laat zien werd in 2009 59 procent van alle Nederlandse woningen bewoond door de eigenaar. In 2013 doorbrak het eigenwoningbezit de grens van 60 procent, om op 1 januari 2018 uit te komen op 61 procent. Te zien is verder dat het aandeel koopwoningen in de totale voorraad nieuwbouwwoningen die tussen 2010 en 2017 zijn gebouwd, is blijven steken op 57 procent. Dit betekent dat de nieuwbouwproductie niet bijdraagt aan een toename van het aandeel koopwoningen. Vooral de woningverkopen door corporaties hebben de afgelopen tien jaar de groei van het eigenwoningbezit gevoed.

Tabel 3 laat verder zien dat verreweg de meeste woningeigenaren één woning bezitten. In 2009 was dit 95,6 procent van alle eigenaren en dit percentage is in 2018 met 0,2-procentpunt gedaald naar 95,4 procent. In 2009 bezat deze groep eigenaar-bewoners 57,7% van alle woningen en dat aandeel steeg naar 59,4 procent in 2018. Tegelijkertijd zien we dat het aantal eigenaren is gegroeid van 4,15 miljoen naar 4,29 miljoen. Deze groei heeft betrekking op eigenaren met één woning (+122.000), eigenaren met twee woningen (+6.200) en eigenaren met 3 tot 50 woningen (+8.400).

Na een aantal decennia van relatieve afwezigheid neemt het belang van particuliere woningverhuurders dus toe. In Nederland is in de periode van 2009 tot 2018 zowel het aandeel eigenaar-bewoners als het aandeel particuliere verhuur gestegen met één tot twee procentpunt. Het toegenomen aandeel lijkt niet veel, maar omdat het over ruim 7 miljoen woningen gaat, kan elke procentuele verschuiving in de eigendomssituatie grote effecten sorteren.

Loopt ‘buy to let’ in de weg van de de koopstarters?

Verdeling eigenaarschap woningeigenaren (bron kadaster)

Verdeling eigenaarschap woningeigenaren (bron kadaster)

In het onderzoek komt naar voren dat er vooral door particuliere eigenaren klein bier wordt gekocht. Appartementen en goedkope tweede huizen die dan verhuurd worden aan jonge huurders.  Woningen die worden gekocht of worden omgezet door particulieren om te verhuren, vindt het Kadaster geconcentreerd terug op locaties die interessant zijn voor jonge huishoudens die kort een woning willen huren. Vaak gaat het dan om studenten en/of kenniswerkers. De koopstarter wil in het algemeen de iets betere huizen.

Grote regionale verschillen

De raad ziet grote verschillen tussen regionale ontwikkelingen, die niet worden weerspiegeld in nationale cijfers. Het koopgedrag van typen eigenaren verschilt per regio en stad, en daarbinnen van wijk tot wijk. Dat geldt zowel voor aan- en verkopen van woningen als voor het moment waarop eigenaren actief worden. Het rapport geeft geen verklaringen voor deze verschillen. Het opkopen van woningen door particuliere verhuurders beperkt zich niet tot regio’s met een aanzuigende werking, maar manifesteert zich ook in regio’s als Noordoost Groningen en Parkstad Limburg.

In sommige wijken een op de vijf verkochte woningen naar particuliere verhuurder

De toenemende betekenis van particuliere verhuurders op de woningmarkt blijkt vooral als gekeken wordt naar hun aandeel in de woningtransacties. Nationaal is het aandeel verkochte koopwoningen aan particuliere verhuurders gestegen van twee procent in 2009 naar vijf procent in 2017. Van de koopwoningen die in 2017 zijn verkocht is dus vijf procent opgekocht door een particuliere verhuurder. In een aantal grote steden en studentensteden ligt dit percentage boven de 10 procent en in specifieke wijken zelfs boven de 20 procent. Op de website van de Rli staat een interactieve kaart waarin voor heel Nederland op wijkniveau is aangegeven hoe sterk het verschijnsel koop voor verhuur zich voordoet. Grappig detail: Je ziet ook in Oost Groningen veel buy to let. Ander detail, in studentensteden zie je ook heel veel buy to let, vaak rondom de universiteit.

Reageer op dit artikel