nieuws

Wijziging renteaftrekregels beïnvloedt structurering vastgoeddeals

Beleggingen

Wijziging renteaftrekregels beïnvloedt structurering vastgoeddeals

Sinds 1 januari 2019 kunnen vastgoedinvesteerders en ontwikkelaars geconfronteerd worden met de earningsstrippingmaatregel. Investeerders en ontwikkelaars doen er verstandig aan voorafgaand aan de investering te analyseren wat de impact is zodat zij hier bij de (fiscale) structurering rekening mee kunnen houden. 

Sinds 1 januari 2019 kunnen vastgoedinvesteerders en ontwikkelaars geconfronteerd worden met een nieuwe renteaftrekbeperking – de zogenaamde earningsstrippingmaatregel. Als gevolg van deze nieuwe earningsstrippingmaatregel kan rente op zowel groepsleningen als op leningen aangetrokken van derden in aftrek worden beperkt. De earningsstrippingmaatregel maakt deel uit van de eerste Europese richtlijn antibelastingontwijking welke op 12 juli 2016 door de verschillende EU-lidstaten is aangenomen (de Richtlijn).

De Richtlijn bevat verschillende regels ter bestrijding van belastingontwijking welke zorg dragen voor de implementatie van de actiepunten zoals geformuleerd door de OESO in het BEPS (Base Erosion Profit Shifting) actieplan. Met de earningsstrippingmaatregel wordt grondslaguitholling (door het creëren van renteaftrek) en winstverschuiving (door het creëren van rente-inkomsten) tegengegaan. Op basis van de Richtlijn dienen de EU-lidstaten de earningsstrippingmaatregel vanaf 1 januari 2019 in de nationale wetgeving te hebben geïmplementeerd. Omdat er in de Richtlijn een aantal keuzemogelijkheden aan de EU-lidstaten is gelaten kan de implementatie per EU-lidstaat verschillen.

Werking earningsstrippingmaatregel

In het kort houdt de earningsstrippingmaatregel in dat het saldo aan renten in boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2019 niet in aftrek komt voor zover dat meer bedraagt dan de hoogste van (i) 30% van de gecorrigeerde winst en (ii) EUR 1,000,000. Het saldo aan renten is het bedrag aan rentelasten van geldleningen verstrekt door zowel gelieerde partijen als niet-gelieerde partijen verminderd met het bedrag aan rentebaten van geldleningen verstrekt door zowel gelieerde partijen als niet-gelieerde partijen. Onder rentelasten vallen naast (rente)kosten ter zake van geldleningen onder andere ook kosten voor het afdekken van renterisico’s of valutarisico’s.

Per saldo geldt de earningsstrippingmaatregel dus enkel voor het financieringskostensurplus; indien een entiteit per saldo geen rente heeft, bijvoorbeeld omdat deze entiteit de aangetrokken financiering geheel doorleent aan een groepsmaatschappij, waarbij de rente op zowel de vordering(en) als op de schulden gelijk is (hierbij laat ik gemakshalve in het midden of dit mogelijk is vanuit transfer pricing-perspectief), zal er per saldo geen sprake zijn van financieringskosten. De earningsstrippingmaatregel zal de aftrek van rente in dit geval dus niet beperken. In principe zal er bij een SPV die financiering aantrekt om een investering in vastgoed te financieren sprake zijn van een financieringskostensurplus.

Zoals opgemerkt wordt de hoogte van de aftrekbare rente bepaald op de hoogste van 30% van de gecorrigeerde winst of EUR 1,000,000. De gecorrigeerde winst wordt ook wel aangeduid als de fiscale EBITDA (Earnings Before Interest Tax Depreciation and Amortisation) en wordt berekend als het belastbare bedrag van een belastingplichtige vermeerderd met afschrijvingen, afwaarderingen en het saldo aan renten. Inkomsten die zijn vrijgesteld voor fiscale doeleinden – zoals dividenden die zijn vrijgesteld door toepassing van de deelnemingsvrijstelling – zitten niet in het belastbare bedrag van een belastingplichtige en verhogen om deze reden niet de gecorrigeerde winst en dus de (mogelijke) aftrekbare rente.

Attentiepunten bij aankoop

Omdat de nieuwe renteaftrekbeperking een mathematische toets is, is deze relatief eenvoudig toe te passen. Indien de inkomsten uit het vastgoed echter dalen, bijvoorbeeld doordat de huur van een pand afloopt, is er in principe ook minder ruimte voor renteaftrek. Om deze reden zal een investeerder er verstandig aan doen om bij de aankoop van vastgoed een inschatting te maken van de verwachte fiscale EBITDA gedurende de looptijd van de financiering. Vaak kunnen hiervoor de cashflowmodellen opgesteld voor een externe financier als basis dienen. Om dubbele belasting te voorkomen – oftewel, niet aftrekbare rente bij de SPV en belastbare rente bij de groepscrediteur – zal hier, vooral bij de structurering van de groepsfinanciering, rekening mee gehouden moeten worden.

De earningsstrippingmaatregel wordt getoetst per belastingplichtige. Indien meerdere Nederlandse SPV’s gevoegd worden in een fiscale eenheid kan de safe harbour van EUR 1,000,000 maar een keer worden gebruikt voor de gehele fiscale eenheid. Door het vormen van de fiscale eenheid gaan alle entiteiten namelijk op in de moeder van de fiscale eenheid, waardoor enkel deze moeder als belastingplichtige aangemerkt wordt en de inkomsten van alle entiteiten in de fiscale eenheid worden aangeven bij deze entiteit. In sommige gevallen heeft het dus de voorkeur om geen fiscale eenheid te vormen tussen verschillende SPV’s. Op deze manier kan elke SPV separaat gebruik maken van de safe harbour van EUR 1,000,000. De staatssecretaris heeft tijdens het wetgevingsproces overigens opgemerkt dat flankerende maatregelen geïntroduceerd zullen worden indien belastingplichten kunstmatig gebruik zullen maken van deze mogelijkheid (door bijvoorbeeld bestaande fiscale eenheden op te knippen of entiteiten die eigenaar zijn van meerdere vastgoedobjecten te splitsen).  Aan de andere kant kan het in sommige gevallen voordeliger zijn om SPV’s met een surplus aan fiscale EBITDA-ruimte te voegen in een fiscale eenheid met SPV’s met een te lage fiscale EBITDA. Op deze manier kunnen de andere entiteiten in de fiscale eenheid gebruik maken van het fiscale EBITDA-surplus van de andere entiteiten.

Attentiepunten bij verkoop

Het saldo aan renten dat niet in aftrek kan worden gebracht op basis van de earningsstrippingmaatregel kan onbeperkt worden voortgewenteld. Indien er in een volgend jaar (voldoende) ruimte is, kan deze voortgewentelde rente alsnog worden afgetrokken. Vanaf 1 januari 2020 zal er een flankerende maatregel ingevoerd worden welke de handel in entiteiten met voortgewentelde rente tegen zal gaan. Deze flankerende maatregel houdt in dat de voortgewentelde rente in toekomstige jaren in beginsel niet meer afgetrokken kan worden indien het belang in een SPV in belangrijke mate (dat wil zeggen voor meer dan 30%) is gewijzigd. Deze flankerende maatregel zal in de toekomst een impact kunnen hebben op de keuze tussen een verkoop van vastgoed via een share deal of verkoop via een asset deal. Mede omdat bij een verkoop van vastgoed via een asset deal een gerealiseerde vermogenswinst de fiscale EBITDA verhoogt. Om deze reden kan voortgewentelde rente mogelijk alsnog (gedeeltelijk) verrekend worden.

Projectontwikkeling

Gedurende de ontwikkeling van vastgoed wordt rente ter zake van geldleningen aangetrokken voor de ontwikkeling niet in aftrek gebracht. Volgens algemene fiscale beginselen dient deze zogenaamde bouwrente te worden gekapitaliseerd. Deze rente verhoogt dus de kostprijs van het vastgoed. Bij een toekomstige verkoop bedraagt het belastbare bedrag (de ‘vermogenswinst’), het verschil tussen de kostprijs van het vastgoed (inclusief gekapitaliseerde bouwrente) en de verkoopprijs. Door de gekapitaliseerde rente is het gerealiseerde belastbare bedrag, en derhalve te betalen belasting, lager.

Sinds 1 januari dient de te kapitaliseren bouwrente getoetst te worden aan de earningsstrippingmaatregel. Voor zover bouwrente afgetrokken kan worden onder de earningsstrippingmaatregel dient deze gekapitaliseerd te worden. Deze ‘aftrekbare bouwrente’ onder de earningsstrippingmaatregel verhoogt dus de kostprijs van het vastgoed. De rente die niet afgetrokken kan worden, kan worden voortgewenteld en in toekomstige jaren worden verrekend indien er voldoende aftrekbare ruimte is. Aangezien een SPV met ontwikkelvastgoed vaak geen fiscale EBITDA zal hebben, is de te kapitaliseren bouwrente in principe beperkt tot EUR 1,000,000 per jaar. Bij een toekomstige verkoop zal het belastbare bedrag het verschil bedragen tussen de kostprijs van het vastgoed (waartoe dus enkel de ‘aftrekbare’ bouwrente onder de earningsstrippingmaatregel behoort) en de verkoopprijs. Eventuele voortgewentelde rente kan in het jaar van verkoop alsnog afgetrokken worden voor zover de verkoop resulteert in voldoende aftrekbare ruimte.

Alexandra van der Kruk is tax lawyer bij Loyens & Loeff in Amsterdam. 

Reageer op dit artikel