nieuws

Rabobank: huurstijging logistiek in gebieden met schaarste

Beleggingen

De logistiek markt groeit hard door, de vraag naar grote moderne objecten houdt aan. De huren stijgen op locaties met schaarste en door hogere bouwkosten.

Rabobank: huurstijging logistiek in gebieden met schaarste
Logistiek

Dat schrijft Rabobank in haar Vastgoedbericht 2019 over de bedrijfsruimtemarkt.

De bedrijfsruimtemarkt kent traditioneel redelijk stabiele huren. Maar door de aantrekkende vraag en het gebrek aan geschikte gebouwen stijgen de huurprijzen de laatste jaren wel. Rabobank ziet dit vooral in en nabij de grote bevolkingsconcentraties in de Randstad en Noord-Brabant. De huurwaarde van bedrijfsgebouwen steeg in 2018 met 2,4 procent ten opzichte van 2017.

Binnen het logistieke segment is er meer vraag dan aanbod van grote en moderne panden en gronden. Dit drijft de prijs ervan omhoog. Daarnaast constateert Rabobank dat de toegenomen bouwkosten voor nieuwbouw deels verrekend worden in hogere markthuren. Maar huurstijging is geen vanzelfsprekendheid. De ontwikkeling van de huren in reguliere bedrijfsgebouwen en bedrijfsverzamelgebouwen laat weinig verandering zien. Op veel locaties is er voldoende beschikbaar aanbod of zijn er volop nieuwbouwmogelijkheden. Omdat de economische groei vertraagt, is huurgroei voor dit segment niet reëel.

Scherp aanvangsrendement

Het aanvangsrendement voor logistiek vastgoed is de laatste jaren spectaculair gedaald. De top ligt begin 2019 rond de 4,25 procent bruto voor de meest moderne logistieke objecten met langjarige huurcontracten. Dit lage niveau laat weinig verdere daling toe. Voorlopig verwachten we vanuit beleggers nog voldoende interesse in bedrijfsruimten. Het zwaartepunt komt nog meer te liggen bij de logistiek. Het gebrek aan geschikt product en uitgeefbare grond drukt op het beleggingsvolume en zorgt voor een verschuiving naar andere locaties. Het huidige tekort aan medewerkers (en stijgende arbeidskosten) versterkt de aandacht voor alternatieve locaties met een ruimer arbeidspotentieel.

Beleggers hebben overigens zeker niet alleen maar oog voor de logistieke sector. Er is ook meer vraag naar reguliere bedrijfsgebouwen, vooral als die geschikt zijn voor meerdere gebruikers. Voor reguliere bedrijfsgebouwen nemen de risico’s weer toe, zeker als de economie verder afkoelt. Alleen in en rond de grootstedelijke gebieden, waar nu krapte heerst, blijven de risico’s voor dergelijk vastgoed beheersbaar. Kwaliteit is overal doorslaggevend. Doordat nieuwe gebouwen gemakkelijk verrijzen, raken verouderde panden snel minder courant. Beleggers moeten hier rekening mee houden.

Spanningsveld

Nu de economie aantrekt en bedrijven groeien, ontstaat er een spanningsveld tussen woningbouw en bedrijvigheid. Beide vastgoedsegmenten strijden om de kostbare ruimte in de stad. Steeds vaker hebben bedrijven moeite om in stedelijke gebieden aan geschikte huisvesting te komen. Bedrijven worden zo de stad uit gedrongen, waardoor er een verschraling ontstaat in de stedelijke economie en bovendien banen verdwijnen. Maar bedrijventerreinen in de regio kunnen juist profiteren.

Naast de traditionele bedrijventerreinen ontstaan er meer specifieke, verbonden vestigings- en interactiemilieus. Vaak gekoppeld aan een bepaald gebied of een stad. Bedrijven clusteren zich dan omdat ze specifieke raakvlakken hebben. Het kunnen bedrijven in dezelfde sector zijn, maar dat hoeft niet per se. Op Schiphol TradePark ligt het accent bijvoorbeeld enerzijds op de nabijheid van luchthaven Schiphol en anderzijds hebben de ondernemers gemeen dat ze staan voor innovatie en duurzaamheid.

Grote volumes

Vanwege de specifieke behoeften van gebruikers speelt nieuwbouw een belangrijke rol in de bedrijfsruimtemarkt. Sloop en vervanging door nieuwbouw is bovendien relatief goedkoop. In 2018 is circa 7 miljoen vierkante meter aan nieuwe bedrijfsgebouwen ontstaan.

Grote objecten van 10.000 m2 waren dominant: die waren goed voor 64 procent van het totaalvolume in vierkante meters en 16 procent van alle nieuwbouwobjecten. De dominantie van grootschalige nieuwbouw zien we vooral terug in de provincies waar sectoren met een grote ruimtebehoefte (logistiek en distributie) een groot marktaandeel hebben. In de drie noordelijke provincies en Flevoland vond echter vrijwel geen grootschalige nieuwbouw plaats.

Reageer op dit artikel