nieuws

Activeer dood kapitaal corporaties voor urgente maatschappelijke woonopgaven

Beleggingen

Woningcorporaties kunnen de samenleving en zichzelf een grote dienst bewijzen door hun vastgoed in de niet-DAEB tak, huurwoningen met een maandhuur van meer dan 720,42 euro en bedrijfsonroerend goed, op afstand te plaatsen in een vastgoedfonds voor huurwoningen voor middeninkomens. Het fonds kent corporaties en institutionele beleggers als aandeelhouders. Corporaties kunnen ook direct verkopen aan het fonds. Met de opbrengsten kunnen interne leningen worden afgelost en investeringen worden gedaan in de DAEB tak: nieuwbouw sociale huurwoningen en verduurzamen bestaande woningvoorraad.

Activeer dood kapitaal corporaties voor urgente maatschappelijke woonopgaven

Heel Nederland klaagt over de woningmarkt. En wijst daarbij graag naar elkaar. Grote en urgente tekorten concentreren zich in het middenhuursegment. Daarbij worstelen de meeste woningcorporaties met hun niet-DAEB tak: alle investeringscapaciteit is nodig voor de DAEB tak en er is weinig tot geen ruimte om te investeren in middenhuur woningen. Terwijl middenhuur de doorstroming vanuit de sociale huur bevordert en starters met een inkomen boven 38.035 euro hun eerste huurwoning biedt. Zo verwordt niet-DAEB tot dood kapitaal.

De oplossing ligt onder meer in het opvolgen van de bedoeling van de wetgever: het afscheiden van de niet-DAEB tak. Door het niet-DAEB vastgoed onder te brengen in een besloten Fonds voor Gemene Rekening (FGR) ontstaat voor de doorstromer en starter een herkenbaar en aanspreekbaar segment van lager geprijsde middeldure huurwoningen met een kale huurprijs van 720 tot ongeveer 850 euro, in stedelijke markten tot circa 950 euro.

Dood kapitaal

In Nederland zijn circa 140.000 niet-DAEB woningen in beheer bij woningcorporaties (6% van totale corporatiebezit), evenals circa 65.000 niet-woongelegenheden, waarvan het merendeel parkeerplaatsen en bedrijfsonroerend goed. Dit is exclusief het groeiende aantal woningen dat om beleidsmatige redenen in de gereguleerde DAEB-sector wordt gehouden, terwijl het aantal WWS-punten (>142) een status in de niet-DAEB tak zou rechtvaardigen. Niet alleen sociale huurwoningen, maar ook middendure huurwoningen zijn essentieel voor het functioneren van lokale woningmarkten. Er zitten miljarden euro’s opgesloten als dood kapitaal in de niet-DAEB tak van corporaties. Dit vermogen kan worden vrijgemaakt en worden aangewend als aanvullende investeringscapaciteit in de DAEB tak. Dit is temeer wenselijk daar weinig corporaties kunnen investeren in niet-DAEB en de meeste dit ook niet van plan zijn.
Het issue van dood kapitaal krijgt aandacht nu er naarstig wordt gezocht naar investeringscapaciteit voor corporaties. Het is echter al eerder benoemd als risico- en aandachtspunt in het in opdracht van de Autoriteit woningcorporaties opgestelde rapport Twee onder één kap: evaluatie scheiding DAEB en niet-DAEB (april 2018).

Economisch duurzaam

In aanvulling op de behoefte aan investeringscapaciteit, zijn er vanuit de maatschappelijke woonopgave vier urgente redenen waarom corporaties logischerwijs ervoor zouden moeten kiezen om niet-DAEB vastgoed op afstand onder te brengen, in een overigens vertrouwde en betrouwbare omgeving. Op de eerste plaats omdat de wetgever dit beoogt: de Woningwet vereist dat niet-DAEB werkzaamheden leiden tot een economisch duurzame bedrijfsvoering afgezonderd van de DAEB-activiteiten. Met name kleinere niet-DAEB portefeuilles worden onvoldoende gemanaged en kunnen beter worden verkocht. Het is goed dat de Minister in de Wet Maatregelen Middenhuur nu ruimte biedt aan woningcorporaties om zich actiever in het middensegment op te stellen. Echter, de verwachting is dat dit slechts om enkele corporaties en een relatief gering volume zal gaan: een voorgenomen investeringsvolume van 0,3 mrd euro op een totaal voorzien investeringsvolume vanuit de corporaties van 5,4 mrd euro.

Interne leningen

Op de tweede plaats vanuit de aankomende herfinancieringsopgave. Bij de administratieve splitsing is gebruik gemaakt van interne leningen. Vanaf 2021 moeten deze leningen van de niet-daeb portefeuille stapsgewijs worden vervangen door extern ongeborgde leningen. Als gevolg van artikel 70 BTIV moet de interne lening worden afgelost in delen per vijf jaar die verhoudingsgewijs gelijk zijn aan het afgeloste deel in die 5 jaar van de op moment van scheiding aanwezige geborgde leningen. Aangezien de scheidingsvoorstellen zijn gebaseerd op de jaarrekening ultimo 2016, start in 2021 de eerste periode van 5 jaar. Individuele kleine niet-DAEB complexen op ‘dislocaties’ zijn moeilijk financierbaar. Bundeling kan deze ‘pijn’ verzachten.

Aanbod blijft achter

Op de derde plaats de alsmaar aanhoudende en groeiende vraag naar middeldure huurwoningen, vooral in de prijsklasse 720 – 850 euro (in stedelijke markten naar 950 euro). Vanuit tekortschietende rendementseisen, laten marktpartijen dit onder de huidige marktomstandigheden grotendeels liggen, waardoor het aanbod sterk achterblijft en daarmee het uitvoeren van de DAEB-taken bemoeilijkt (huurniveaus, doorstroming, etc.). Aan corporaties wordt nu door de Minister gevraagd dit gat weer op te vullen, terwijl er ook een grote investeringsopgave ligt binnen de DAEB-tak. Deze herwaardering komt laat en is niet logisch na een streng ontmoedigingsbeleid sinds -de aanloop naar- de Woningwet.

Gemengde wijken

Op de vierde plaats zorgen middeldure huurwoningen voor gemengde wijken. Dit is van toenemend belang ter compensatie van de gevolgen van het verplicht passend toewijzen door corporaties. Bovendien is het goed voor de leefbaarheid en de waarde-ontwikkeling van het corporatie-eigendom in een inclusieve stad.

Samengevat komt het er op neer, dat de corporatie die zelf niet in niet-DAEB vastgoed wil of kan investeren, door middel van onderbrengen of verkopen in een vastgoedfonds het geïnvesteerde vermogen in dood kapitaal kan aanwenden voor de DAEB kernactiviteit. Dit vergroot de investeringscapaciteit van de woningcorporaties aanzienlijk. Dit is ook noodzakelijk gelet op de opgave voor nieuwbouw van sociale huurwoningen en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

Redelijk constant rendement

Maatschappelijk geëngageerde institutionele beleggers kennen ook overwegingen voor deelname aan een vastgoedfonds middenhuur: Als groeifonds, kan naast de initiële investering als eigen en/of vreemd vermogen ook in de toekomst nog investeringsvolume worden toegevoegd om de portefeuille uit te breiden. Voor het risicorendementprofiel, leveren de in het fonds ondergebrachte woningen naar verwachting een redelijk constant rendement op. Het fondsmanagement, zowel asset- als propertymangement, wordt ondergebracht bij professionele partijen. En het vastgoedfonds wordt dusdanig ingericht dat beleggingen kwalificeren als impact investments met meetbare maatschappelijke impact, waarover ook jaarlijks zal worden gerapporteerd.

Eerdere pogingen

Nu horen we de kritische lezer denken: goed idee, maar dit is in verleden toch ook al meerdere keren geprobeerd terwijl ook toen al de urgentie hoog was. Waarom zou een vastgoedfonds voor middenhuur met niet-DAEB vastgoed van de corporaties nu dan wel van de grond komen. Het antwoord is, dat de lessen uit het verleden zijn betrokken bij de structuur van het fonds:

  • Zorg voor commitment van deelnemers vooraf (launching partners);
  • Houd de deelnemersgroep beperkt om snel de minimale omvang te bereiken;
  • Betrek corporaties én institutionele beleggers;
  • Verschaf duidelijkheid over de exit strategie bij de start;
  •  En tenslotte het maatschappelijk engagement: beschikbaarheid middenduur is echt urgent.

Ook realiseren we ons dat het onvoldoende is alleen rationele lessen te trekken. Het gaat immers ook om de emotie bij de corporatie-bestuurders en toezichthouders. Ook hierin verwachten wij dat dealbreakers uit het verleden minder gelden:
Eerder: Zeggenschapsvraag samenwerking (overschatting marktwaarde eigen inbreng). Nu: De wetgever beoogt afsplitsing van niet-DAEB van de kerntaak. Vrijblijvendheid is nu minder.
Eerder: Gebrek aan vertrouwen in de markt (ideologische waterscheiding). Nu: Maatschappelijk geëngageerde beleggers by invitation only. De belegger komt dichter bij het lager geprijsd segment.
Eerder: Op elkaar blijven wachten (lang praten, vergeten te handelen). Nu: Voortvarend werken en timing benutten: nationale woonagenda, condities op internationale financieringsmarkt, Wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur, en ook 5 jaar na Parlementaire Enquête Woningcorporaties.

Assetmanager

Deze lessen, de urgentie en het tijdsbeeld in ogenschouw nemend ligt een vastgoedfonds voor middeldure huurwoningen voor middeninkomens vanuit de bestaande niet-DAEB voorraad voor de hand. Hierin wordt deelgenomen met kapitaal door corporaties en institutionele beleggers. Directievoering geschiedt door een assetmanager en het dagelijks beheer door een propertymanager. Alles onder toezicht van een onafhankelijke Raad van Commissarissen. Het fonds richt zich op exploitatie van middenhuur woningen in geheel Nederland binnen de prestatie afspraken gemaakt met de diverse gemeenten. Aan de participanten wordt een stabiel, voldoende en inflatie volgend resultaat bij een bij woningexploitatie behorend beperkt risico geboden.

Ten opzichte van het reguliere vrije sector segment, heeft dit vastgoedfonds middenhuur de volgende onderscheidende kenmerken:

  • Inbreng van vastgoed primair door corporaties uit geheel Nederland:
  • Afgebakend marktsegment: 720 – 850 euro (naar circa 950 euro in stedelijke markten), waarbij de bandbreedte bij inbreng wordt vastgelegd (inclusief indexatie):
  • Maken van prestatie-afspraken met gemeenten en lokale corporaties:
  • Huurders betrekken via digitaal bewoners platform:
  • Fonds kan desgewenst medewerkers van corporaties overnemen:
  • Jaarlijkse dividend uitkering met mogelijkheid winstuitkering bij exit.

Tot slot

Het is al langer maatschappelijk gewenst en urgent dat de woningmarkt een herkenbaar middenhuursegment krijgt, vooral in huurpijsklasse 720 – 850 euro. Dit kan door middel van een vastgoedfonds met corporaties en institutionele beleggers als aandeelhouders. Corporaties zijn vrij om dit te doen en de institutionele belegger is bereid om in te stappen. Het helpt als trendsettende corporaties waarderende richtinggevende duidingen krijgen van hogerhand. Hier ligt een taak voor gemeenten, externe toezichthouder en minister.
Gemeenten krijgen binnenkort meer mogelijkheden om middenhuur actief te stimuleren: meebewegen met de markt biedt betere productiekansen dan institutionele partijen in een gereguleerd keurslijf duwen. Bovendien kunnen prestatie-afspraken worden gemaakt.

De Autoriteit woningcorporaties -en WSW- worden uitgenodigd de conclusies uit het evaluatierapport Twee onder één kap ter harte te nemen:

  • – De toekomstbestendigheid van niet-DAEB. Door de focus op realisatie van een tijdige scheiding van DAEB en niet-DAEB zijn de corporaties niet of onvoldoende toegekomen aan de vraag wat daar vervolgens mee te doen.
  • – De benutting van de investeringsruimte voor toekomstige uitdagingen. Door de gunstige cash flow is een relatief groot deel van de totale investeringsruimte terechtgekomen bij niet-DAEB. De benutting van die ruimte is van belang voor het op peil houden van de totale investeringen.

En uiteraard de minister, die op dit dossier het werk van haar voorganger voortvarend kan afmaken. Immers, het belang en urgentie voor het middensegment is alleen maar gegroeid. Hierbij past een herwaardering van de rol van de corporaties in het middensegment, maar wel binnen de bedoelingen van de wetgever.

Ad Hereijgers is directeur business development bij EFL Expertise, een pan-europese consultancy voor de affordable housing industrie met kantoren in Amsterdam en Berlijn. EFL Expertise heeft het initiatief genomen om de haalbaarheid van een vastgoedfonds middenhuur te verkennen.

Reageer op dit artikel