nieuws

Vastgoedmarkt Toen: Januari 1982

Beleggingen

Vastgoedmarkt verschijnt sinds 1974. In deze rubriek kijken wij maandelijks terug op transacties en ontwikkelingen die sinds die tijd zijn gemeld.

Vastgoedmarkt Toen: Januari 1982
Vastgoedmarkt Toen

Januari 1982

Het aanbod vrij te aanvaarden kantoor- en bedrijfsruimten in ons land is momenteel groter dan ooit. Uit het jaarlijks onderzoek van Vastgoedmarkt blijkt, dat het aanbod kantoren (gerekend in gebouwen met een minimumvloeroppervlakte van 500 m2) per eind vorig jaar met 20 procent is gestegen tot 1,5 miljoen m2.

Het aanbod bedrijfsruimten (gerekend in gebouwen met een minimumvloeroppervlakte van 750 m2) is met ongeveer 10 procent gestegen tot 2,5 miljoen m2. Daarnaast daalde het aanbod vrijzijnde winkels/showrooms (vanaf 200 m2 per pand) met vijf procent tot 500.000 m2. Dit na de excessieve stijging met 45 procent in het voorgaande jaar.

In voltooide staat (een deel van de objecten is nog in aanbouw) laat de onderliggende gebouwenwaarde van de beschikbare gebouwen zich ruwweg berekenen op ergens tussen de zes en acht miljard gulden. Zowel qua totaal metrage als qua gebouwenwaarde is dat ongeveer de helft van het onbewoonde woningen bestand in Nederland, dat in de laatste jaren -hoofdzakelijk door frictieleegstand– even boven de 100.000 eenheden ligt.

Vorig jaar werd in totaal 460.000 m2 kantoorruimte in verhuurd. In 400 kantoren lopen de prijzen incidenteel op tot 300 gulden per m2 maar tussen de 200 en 275 gulden per m2 is meer gebruikelijk. Bij moderne geschakelde bedrijfshallen op zeer gewilde locaties wordt nu tot honderd gulden per m2 betaald voor het bedrijfsgedeelte en 125 tot 150 gulden voor de kantoorinbouw. De ondergrens voor moderne bedrijfsruimten op mindere locaties ligt op 40 gulden per m2. Vorig jaar heeft zich over een breed front een stijging van de beleggingsrendementen op commercieel vastgoed voorgedaan, oplopend van één tot soms meer dan twee procentpunten.

Uitzondering waren kantoren -en soms ook solitaire winkelpanden- op goede stand waar incidenteel een bruto-rendement van zes procent werd behaald, dat gebeurde vooral door buitenlandse -met name Britse– beleggers. Nederlandse institutionele beleggers betaalden vorig jaar in doorsnee tussen zeven procent en negen procent voor kantoren en winkels en rond negen procent voor zeer gewilde bedrijfsobjecten. Tot voor kort zorgde het relatief forse inflatietempo ervoor, dat gebouwen met geïndexeerde huren vrij snel ‘in hun rendement groeiden’. Maar bij afnemende inflatie wordt die ingroeiperiode langer.

Voor het op gang brengen van de doorstroming en stimulering van de haperende koopwoningenmarkt zullen de inkomens van 30.000 tot 60.000 gulden weer in de markt moeten terugkeren. Zij zijn de enigen die nog kunnen kopen. Zij zijn echter verjaard door ongunstige premies, de nivellering en fiscale dreigementen. Dit stelt de Werkgroep Koopwoningen van de Neprom, Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen in een uitvoerige brief aan het ministerie van VROM. Er worden een groot aantal aanbevelingen gedaan. Zo onder meer het pleidooi voor één geïntegreerd premiesysteem voor inkomens van 20.000 tot 60.000 gulden en woningen met een prijsniveau tot 160.000 gulden. De subsidies zullen moeten variëren met de hoogte van de rente.

Januari 1992

Voor het derde achtereenvolgende jaar is het aanbod van kantoorruimte in ons land toegenomen. Het jaarlijks onderzoek van Vastgoedmarkt wijst uit, dat, gerekend in gebouwen met een minimale vloeroppervlakte vanaf 500 m2, in totaal 2,5 miljoen m2 direct dan wel op zeer korte termijn beschikbaar komt. Dat is een stijging met 17 procent ten opzichte van een jaar geleden. Bij bedrijfsruimten nam het aanbod met zes procent toe tot 2,25 miljoen m2.

Het aanbod kantoren is dus, net als vorig jaar, in volume gerekend groter dan dat van bedrijfsruimten. Deze situatie deed zich vorig jaar voor het eerst sinds deze onderzoeken plaatsvinden (1974) voor. De hoeveelheid kantoorruimte die in 1991, gemeten in transacties vanaf 500 m2 per stuk, is verhuurd nam met 10 procent af tot 1,26 miljoen m2.

De achteruitgang in was in drie van de vier grote stedelijke agglomeraties aanzienlijk. In Amsterdam kwam de score uit op 224.000 (272.000 m2 in 1990), in Utrecht op 112.000 (161.000) m2 en in Den Haag op 108.000 (166.000) m2. Rotterdam bleef met 129.000 m2 vrijwel gelijk. Een lichte groei per saldo ook in de overige gemeenten; namelijk tot 687.000 (674.000) m2. Van de 1,26 (1,41) miljoen m2 verhuurde ruimten ging, net als in 1990, bijna 30 procent naar de (semi) overheid.

Voor de gerealiseerde huurprijzen (dus niet de vraaghuren) heeft die sterke overheidsinvloed ook zo zijn consequenties, met name in drukkende zin. Over het algemeen is de (semi)overheid zelden geneigd om meer dan 200 tot 220 gulden per m2 te betalen. Prijzen van meer dan 250 gulden per m2 worden bij transacties van enige omvang buiten de vier grote steden vrijwel nooit gehaald en ook binnen die vier agglomeraties gebeurt dat niet vaak.

Enige uitzondering is Amsterdam Zuid/Buitenveldert en hier en daar in het centrum. Daar betalen advocaten/notarissen en accountants/fiscalisten ook voor grotere ruimten soms tot 350 gulden per m2. In de concurrentieverhoudingen op de kantorenmarkt speelt het bij ontwikkelaars en beleggers in voorbereiding zijnde (dus nog op de tekentafel staande) areaal kantoorruimte een constante dreiging op de achtergrond.

Uit door Vastgoedmarkt bijgehouden gegevens blijkt dat er per eind 1990 in totaal 370 kantoorprojecten voor de vrije markt in voorbereiding waren met een totaalmetrage van 4,2 miljoen m2. Het gaat hier per project om een minimale omvang van 2500 m2. Daarnaast is er, met een tijdhorizon tot minstens 2010, een nog niet in detail uitgewerkt kantorenplan volume van nog eens vijf miljoen m2, voor de zogenaamde ‘voorbeeldprojecten’ uit de VINEX-nota. Totaal dus 9,2 miljoen m2! Een gezonde dosis nuchterheid over het realiteitsgehalte van al deze plannen is op zijn plaats, zo stelt Vastgoedmarkt vast. Dit laatste komt lijkt inmiddels beleggers ook aan te spreken. Voor wat betreft zeer grote kantoorprojecten doet zich bij beleggers inmiddels een aarzeling voor. Verschillende omvangrijke nog te bouwen dan wel net in aanbouw genomen complexen, zelfs die voor een langjarige periode vóórverhuurd zijn aan op zich eersteklas huurders, bleken in 1991 nauwelijks of niet onder te brengen bij Nederlandse beleggers.

Januari 2002

Het aanbod kantoren bestemd voor verhuur op de vrije markt is per eind vorig jaar met liefst bijna vijftig procent gestegen tot 3,53 (2,37) miljoen m2 ofwel tot rond negen procent van het gehele areaal in ons land in specifieke kantoorgebouwen. Het vorige topniveau, drie miljoen m2, werd in 1993 bereikt dus bijna tien jaar geleden. Dit blijkt uit het jaarlijks onderzoek van Vastgoedmarkt. Het aanbod bedrijfsruimten nam ook toe tot een recordniveau en wel met 30 procent tot 4,2 miljoen m2. Het totaal aantal verhuurde vierkante meters kantoorruimte lag vorig jaar met 1,88 miljoen m2 ongeveer twaalf procent lager dan in het absolute topjaar 2000.

Het Philips-terrein Strijp S in Eindhoven, 27 hectare groot wordt in de komende vijftien jaar door Volker Wessels Stevin samen met de gemeente herontwikkeld. Volgens het door BVR ontworpen masterplan wordt voorzien inde bouw van 1600 woningen en 100.000 m2 kantoor. Het totale project zal naar raming 700 miljoen euro aan investeringen vergen. De gemeente investeert 140 miljoen in het plan waarvan 120 miljoen euro voor de aankoop van de grond en twintig miljoen euro voor de sanering.

Wereldhave heeft voor 322 miljoen euro het grootste winkelcentrum van Noord-Europa gekocht. Het gaat om het centrum Itäkeskus in Helsinki en het heeft 95.000 m2 winkelruimten en parkeergelegenheid voor 3000 auto’s. Het netto-aanvangsrendement komt uit op zeven procent.

BAM Groep wil in het najaar aan de Spuistraat in Vlissingen beginnen met de herontwikkeling van de winkels waarin nu nog onder andere Aldi is gevestigd. Er worden volgens de plannen 6.000 m2 winkels, een ondergrondse garage voor 440 auto’s en 55 appartementen gebouwd. De investering wordt op 32 miljoen euro geraamd. De huurprijs voor de winkels zal variëren tussen de 200 en 245 euro per m2.

Breevast uit Amsterdam heeft voor rond 300 miljoen euro de Brusselse Financietoren bij het Noord Station gekocht. Het is het grootste overheidskantoorgebouw van Brussel en heeft een vloeroppervlakte van 200.000 m2 en er zijn 700 parkeerplaatsen. Het ministerie van Financiën verkoopt de toren op basis van sale-and-lease-back. De huurtermijn is vijfentwintig jaar. In de komende drie jaar zal het complex verdieping voor verdieping worden gerenoveerd. De kosten van deze renovatie zijn verdisconteerd in de huur. ABN Amro heeft de transactie met Breevast begeleid en treedt ook op als financier.

Annexum Invest heeft het kantoorgebouw Geelvinck aan de Singel 540 in Amsterdam gekocht van buitenlandse beleggers. Het heeft een vloeroppervlakte van 6800 m2 en het beschikt over 62 parkeerplaatsen. De koopsom was 21,8 miljoen euro en de jaarhuur is momenteel 1,8 miljoen euro. CB Richard Ellis trad op namens verkopers.

Januari 2012

CBRE Global Investors heeft het nieuwe kantoorgebouw Nijenburg (12.100 m2) aan de Simon Carmiggeltstraat op het Oosterdokseiland in Amsterdam voor ruim 56 miljoen euro verkocht aan Hanseatische Investment. DRS Makelaars adviseerde koper, Nauta Dutilh de verkoper. Vodafone is met 7400 m2 de grootste huurder. Payment-serviceprovidor Ayden betrekt volgende maand 1300m2.

Afgemeten aan de WOZ-waarde staat 25 procent van de hypotheken van Nederlandse woningeigenaren onder water. Daarom moet de maximale hypotheek worden afgebouwd van 106 procent nu naar negentig procent in de komende jaren of decennia. Dit zegt president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank. De totale hypotheekschuld bedraagt nu 640 miljard euro ofwel 120 procent van het bruto binnenlands product. Banken en daarmee de financiële stabiliteit van Nederland lopen gevaar door de steeds hogere hypotheekschuld, aldus Knot.

Vastgoedfonds Wereldhave koopt voor rond 138 miljoen euro het te bouwen kantorencomplex Noda (22.000 m2 plus ruim 300 parkeerplaatsen) in Issy-Les-Moulineaux , een zuidwestelijke voorstad van Parijs. BNP Paribas Real Estate is de ontwikkelaar. Wereldhave neemt zelf het verhuurrisico en gaat uit van een netto-aanvangsrendement bij oplevering van 7,3 procent.

Het Belgische op logistiek vastgoed gerichte fonds WDP verwerft voor 14 miljoen euro een samen met Minerva Developments te realiseren complex met 10.000 m2 distributieruimten en 1600 m2 kantoor op Schiphol Logistics Park. Oplevering vindt in het derde kwartaal van dit jaar plaats. Van Gool Elburg adviseerde Minerva, AKD Advocaten & Notarissen en NL Real Estate traden op voor WDP.

Het totale transactievolume op de Nederlandse commerciële vastgoedbeleggingsmarkt (dat is dus exclusief huurwoningen) daalde vorig jaar tot 3,7 miljard euro. In 2010 ging het nog om 5,4 miljard euro en het jaar daarvoor om 4,4 miljard euro. Dit blijkt uit door Vastgoedmarkt bijgehouden gegevens. In de cijfers wordt duidelijk de crisis in de sector weerspiegeld. In 2007 werd een record bereikt van 15,4 miljard euro maar vanaf de tweede helft van 2008 (met 9,5 miljard euro) zette na de val van Lehman Brothers de daling in. Strikt particuliere beleggers die voor eigen rekening opereren vormden met een totaal transactievolume van 1,7 (2,2) miljard euro als groep gezien weer het belangrijkst. Daarop volgen buitenlandse beleggers met een totaal van 1,2 (1,6) miljard euro en tenslotte Nederlandse instituten en vastgoedfondsen tezamen voor 0,7 (1,6) miljard euro. Van huurwoningen, die maar een beperkt deel van de markt uitmaken worden geen gedetailleerde cijfers bijgehouden maar naar globale raming gaat hierin jaarlijks voor ongeveer één miljard euro om.

Over de auteur:
Dirk Rompelman is de eerste hoofdredacteur en oprichter van Vastgoedmarkt.

Reageer op dit artikel