nieuws

‘Flexibilisering is zelfs doorgedrongen tot de gevel’

Beleggingen

‘Flexibilisering is zelfs doorgedrongen tot de gevel’
Jordy Kleemans

De belangrijkste trend voor 2019 is voortschrijdende flexibilisering. Dat is de stellige overtuiging van Jordy Kleemans, hoofd research en consultancy bij vastgoedadviseur Savills. De allernieuwste vorm ervan is dat vastgoedeigenaren alles met betrekking tot de gevel, uiteenlopend van montage, onderhoud en eigendom, uitbesteden aan de leverancier ervan.

‘In het begin zagen we dat flexibilisering vooral betrekking had op de looptijd van de huurcontracten’, zegt Kleemans, ‘maar inmiddels tref je het door heel de keten aan. Gebruikers huren een vaste kern en daarnaast een flexibele schil van extra ruimtes. In de kantoren zelf kunnen ruimtes verschillende functies krijgen, bijvoorbeeld door het verplaatsen van wanden.’

Kleemans kent inmiddels één gebouw waar de eigenaar de hele gevel heeft uitbesteed aan de leverancier ervan. ‘De eigenaar vindt dat prettig, omdat hij geen idee heeft hoe de markt zich zal ontwikkelen en het fijn vindt dat iemand anders de gevel monteert, onderhoudt, en de risico’s draagt. De meerwaarde voor de leverancier zit hem er vooral in dat hij een langdurige band krijgt met de verhuurder.’ Om welk pand en welke partijen het gaat, kan Kleemans nog niet vertellen. Maar hij verwacht dat dergelijke constructies vaker zullen worden toegepast.

Over het hergebruik van een fundering werd eerst lacherig gedaan. Inmiddels wordt het principe vaak toegepast

Flexibilisering ziet Kleemans ook in de transformatie van oudere kantoren, die geschikt worden gemaakt voor nieuwe huurders en nieuwe toepassingen. Een voorbeeld daarvan is Zuidpark, het oude hoofdkantoor van Vendex dat aan de A10-ringweg rond Amsterdam ligt. ‘Het was misschien niet zo’n sprekend gebouw, maar dankzij de grote ruimtes en het ontbreken van constructieve obstakels was het heel gemakkelijk te transformeren. Er zitten nu meerdere huurders in, onder wie Randstad en Conclusion.’

Hergebruik fundering

Opvallend noemt Kleemans het dat gebouwen uit de jaren zeventig en tachtig zich doorgaans beter lenen voor transformatie dan gebouwen uit de jaren negentig. ‘De reden is simpel: de bouwstijl. In de jaren negentig werd meer in hokjes gewerkt. Omdat in hokjes bouwen goedkoper was, gebeurde dat. Met de kennis van nu is dat haast ondenkbaar’, zegt hij. Hij herinnert zich nog dat voor de bouw van het Martini-ziekenhuis in Groningen, waarmee in 2004 begonnen werd, werd aangekondigd dat het fundament ervan voor andere bebouwing geschikt moest zijn. ‘Daar werd toen lacherig over gedaan. Inmiddels wordt het principe veel vaker toegepast.’

Een andere oorzaak voor het feit dat gebouwen uit de jaren negentig moeilijker te transformeren zijn, is gelegen in het feit dat veel gebouwen in die tijd voor één specifieke huurder werden gebouwd. ‘Daardoor is het moeilijker ze op te splitsen en bijvoorbeeld meerdere entrees te maken dan bij die oudere kantoren’, aldus Kleemans.

Onstuitbaar

Een andere belangrijke trend is volgens Kleemans de onstuitbare vraag naar duurzaamheid. Huurders zijn ook bereid om daarvoor te betalen. Als voorbeeld noemt hij het gloednieuwe gebouw The Flow in de Amsterdamse Houthavens. ´De huren liggen er structureel hoger dan in omliggende kantoren, maar de eigenaar van het pand, UBS Asset Management heeft de gebruikers haarfijn weten uit te leggen waarom die prijs gerechtvaardigd is´, zegt hij.

Kleemans vindt het wel jammer dat partijen een specifiek soort ‘laaghangend fruit’ nog niet zien hangen. ‘Waarom zie ik nog zo weinig, té weinig bruto huursystemen?’, zegt hij. ‘Hier in Nederland worden huur- en servicekosten nog altijd losgekoppeld. Daardoor krijgt een huurder geen incentives om duurzamer met zaken als energieverbruik om te gaan. In de VS gebeurt dat al wel. Daar krijg je als huurder een deel van de besparingen op servicekosten gewoon terug. Dan zet je echt stappen op het gebied van duurzaamheid.’

Nieuwkomers onder beleggers

De afgelopen jaren heeft Kleemans gezien dat investeerders uit Azië en het Midden-Oosten Nederland en de rest van Europa ontdekt hebben. ‘In het begin waren verkopende partijen daar een beetje huiverig voor, omdat ze hen niet kenden. Verkopers wisten niet of deze nieuwkomers zich aan de afspraken zouden houden. Nu een aantal van die partijen een track record heeft opgebouwd, zal het belang van deze investeerders toenemen’, zegt hij. Een paar jaren geleden kwam maar een paar procent van de instroom van kapitaal uit Azië en het Midden-Oosten. Tegenwoordig is dat zo’n dertig procent. Volgens Kleemans zal dat aandeel de komende jaren alleen maar verder groeien.

‘Waarom zie ik nog zo weinig, té weinig bruto huursystemen?

Kleemans ziet geen echte bedreigingen voor de Nederlandse vastgoedmarkt. De economische vooruitzichten zijn goed, een eventuele rentestijging zal beperkt blijven. ‘De enige stabiele factor van de afgelopen jaren is de sterke vraag naar woningen en kantoren en de krapte van het aanbod’, zegt hij. Een voorstander van onbeperkt bijbouwen is hij zeker niet, al zou Amsterdam wat hem betreft wel moeten afstappen van zijn wat ál te restrictieve beleid om per jaar officieel maar twee tenders voor nieuwbouw toe te staan. Wel maakt hij zich een beetje zorgen over de oplopende bouwkosten. ‘Als deze prijzen zich zo blijven ontwikkelen, is er straks wel marktvraag en staat een gemeente een bepaalde nieuwbouwontwikkeling toe, maar wordt het financieel onhaalbaar nieuwbouw te realiseren.’

Bedreiging van ander kaliber

Een eventuele Brexit ziet hij niet als gevaar. ‘Wij zitten als Savills, met zijn hoofdkantoor in Londen, dicht bij het vuur. En business blijft business. Als Groot-Brittannië uit de EU stapt, blijft het een belangrijke handelspartner voor Nederland. De enige bedreigingen die ik me kan voorstellen, zijn van een ander kaliber. Een nieuw 9/11 bijvoorbeeld, of een nucleaire raket die wordt afgevuurd vanuit Noord-Korea. Maar daarover is niets te voorspellen.’

Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van januari 2019.

Reageer op dit artikel