nieuws

Expertpanel: ‘Wisselende wensen van politici vormen risico’

Beleggingen

Expertpanel: ‘Wisselende wensen van politici vormen risico’
Johannes van Bentum, Dirk Bakker, Erik Steinmaier, Nicole Maarsen en Wim Wensing

De vraag naar woningen is groot. Ook ontbreekt het niet aan kapitaal, maar toch daalt de woningbouwproductie. Het Vastgoedmarkt Expertpanel maakt zich grote zorgen over sterk stijgende bouwkosten en (lokale) politici met grillige eisen.

De maatschappelijke druk op pensioenfondsen om in woningen te beleggen wordt volgens Wim Wensing, Chief Investment Officer van ontwikkelende belegger Amvest, steeds groter. Maar langzaamaan raken Utrecht en Amsterdam uit de gratie. ‘ Wij zijn als ontwikkelende belegger de laatste anderhalf jaar minder geïnteresseerd in beide steden. Amvest wil kwalitatief goede, betaalbare woningen realiseren en de pensioenen betaalbaar houden. In Amsterdam lukken nieuwe projecten dan bijna niet meer. Wij hebben de laatste tijd nog wel geïnvesteerd in Den Haag en Rotterdam, maar de focus verschuift steeds meer naar andere steden. We hebben de stationslocatie in Eindhoven binnengehaald en kijken nadrukkelijk naar kansen in Arnhem en Nijmegen.’

Opeenstapeling eisen

Volgens Wensing maakt het huidige Amsterdamse gemeentebestuur het ontwikkelaars door een opeenstapeling van eisen onmogelijk nieuwe woningprojecten van de grond te krijgen. ‘Huurwoningen in het middensegment moeten eeuwigdurend betaalbaar blijven. Er mogen nauwelijks nog huur- en koopwoningen worden gebouwd voor mensen die wat meer te besteden hebben. Dan zijn nieuwe projecten op dure Amsterdamse grond niet meer financieel haalbaar.’ Op de beleggingsmarkt dienen zich volgens hem nog wel kansen aan, maar dan gaat het vaak om projecten die jaren geleden al in ontwikkeling zijn genomen en nu pas op de markt komen.

Executive Expert Panel 18/19

Het Vastgoedmarkt Executive Expertpanel komt in 2018 en begin 2019 vier keer bijeen om actuele ontwikkelingen in de vastgoedsector te bespreken en van commentaar te voorzien. Het panel bestaat uit financiers, beleggers, ontwikkelaars, bouwers, makelaars en adviseurs. Naast de leden die aan de jongste editie hebben meegedaan, bestaat het panel uit: Wouter de Bever (Deutsche Hypo), Marcel de Boer (NVM Business), Eddy Smit (MVGM), Allard van Spaandonk (Bouwinvest) en Roel Vollebregt (BAM Bouw & Vastgoed).

Nicole Maarsen, directeur Vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, onderschrijft zijn analyse. ‘Ook wij maken een beweging van Amsterdam naar andere steden. Dat is eigenlijk een slechte zaak: Amsterdam is toch de stad waar de mensen willen wonen en waar het kapitaal zit.’ Zij vreest bovendien dat andere gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam met een opeenstapeling van eisen en regels het voorbeeld van SP-wethouder Laurens Ivens zullen volgen. ‘De steeds wisselende wensen van de politiek vormen echt een risico. Ik vraag mij weleens af of politici beseffen wat ze doen. Er zullen zich altijd nieuwe investeerders aandienen, maar onze pensioenfondsen hebben behoefte aan stabiliteit. Het allerergste is dat als we onder de huidige omstandigheden alleen zuiver rekenkundig zouden kijken, we beter voor de pensioencentjes zorgen als we helemaal niets doen. Dat is toch niet wat we willen: er is een enorme vraag naar nieuwe woningen, er is veel geld beschikbaar en er is een enorme professionaliteit in de markt. Ik ga elke dag naar mijn werk om iets toe te voegen aan de woningmarkt. Waarom voeren we niet een volwassen gesprek over het verhogen van de bouwproductie?’ Wensing benadrukt op zijn beurt het gemeenschappelijke belang. ‘Beleggers hebben te zorgen voor betaalbare woningen voor de pensioenfondsen. Gemeenten willen betaalbare woningen voor hun inwoners. Daar zit niet zoveel verschil tussen.’

Geen Londense toestanden

Erik Steinmaier, sectordirecteur Real Estate ABN Amro, neemt het nog enigszins op voor gemeentebestuurders en hun soms grillige politieke wensen. ‘Het is belangrijk dat politici oog houden voor het tegengaan van al te grote inkomensverschillen in een stad. Wij willen in ons land toch geen Londense toestanden?’ Voor Maarsen is Amsterdam toch vooral een Europese stad. ‘We moeten oppassen dat we van onze hoofdstad geen provinciaal dorp maken. Iedereen is trots op het binnenhalen van het Europees Medicijnagentschap (EMA), maar tegelijkertijd frustreren we de bouw van dure koopwoningen met het verhaal dat de EMA-werknemers gewend zijn dagelijks een uur te forenzen. Doe niet zo banaal!’

Wie zitten er aan tafel?

Nicole Maarsen, directeur Vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Ook is zij lid van het bestuur van IVBN (portefeuille winkelvastgoed).
Wim Wensing, chief investment officer bij Amvest.
Dirk Bakker, ceo Colliers International Nederland.
Erik Steinmaier, sectordirecteur Real Estate ABN Amro.

Dirk Bakker, CEO van Colliers International in Nederland, bespeurt bij politici de neiging zich niet altijd door de feiten, maar vaak door emoties te laten leiden. Hij wil daar wat aan doen door vaker meer data te delen. ‘Colliers heeft de afgelopen tijd een eigen datawarehouse gebouwd. Die informatie gaan we delen met onze opdrachtgevers. Het gebruik van zuivere data kan ook bestuurders helpen om op basis van de feiten tot een bepaalde interpretatie te komen.’

Steinmaier is het met hem eens, maar veel vastgoedrapporten zijn volgens hem onvoldoende maatschappelijk relevant. ‘Een gemiddeld rapport van een adviseur of een bank gaat over de hoogte van de markthuur, het bruto aanvangsrendement of de toestroom van kapitaal uit Azië. Dat zal de gemiddeld burger worst zijn, dat zal de gemeente worst zijn. We zullen onze maatschappelijke relevantie veel beter over de Bühne moeten brengen.’

Minder bouwvergunningen

Onderwijl verandert de stemming op de vastgoedmarkt en daalt het aantal verleende bouwvergunningen. ‘Bestuurders zullen dat feit wellicht ontkennen, maar uit de jongste CBS-cijfers blijkt zonder meer dat het aantal verleende bouwvergunningen afneemt’, zo zegt Wensing. ‘We mogen ook niet vergeten dat de bouwkosten enorm stijgen. We worden in korte tijd met een heel andere realiteit geconfronteerd: de bouwkosten liggen tegenwoordig dertig tot veertig procent hoger. Dat is echt zo. Veel projecten gaan nog door omdat de koop- en huurprijzen stijgen en wij genoegen nemen met een lager rendement.’ Maarsen wijst aansluitend op een gebrek aan posities om tot een balans tussen vraag en aanbod te komen. Nieuwe bouwlocaties komen volgens haar in een veel te traag tempo beschikbaar. Ook wijst zij op nog een andere ongunstige ontwikkeling: de grondprijzen zijn bijvoorbeeld in Amsterdam in tien jaar tijd meer dan verdrievoudigd. ‘Dat ligt niet aan de markt en niet aan de vraag, maar aan de mensen die de ‘bouwenvelop’ bedenken.’

Niet alleen beleggers staan vaker op de rem. Steinmaier verwacht komend jaar dat zijn bank minder vastgoedleningen zal verstrekken. ‘Er komt minder op stapel, dat gaat zijn impact hebben. We zullen ten opzichte van vorig jaar minder leningen uitzetten, maar de vraag is of dat zo erg is. Enige afvlakking in de financieringsvraag is misschien wel gezond.’

Meer durf tonen

Het expertpanel staat ook stil bij de onlangs aangekondigde gesprekken tussen de burgemeesters van de vier grote steden, minister Ollongren en premier Rutte over het realiseren van investeringen in infrastructuur om de bouw van extra woningen mogelijk te maken. Volgens Bakker zou Nederland veel meer durf moeten tonen. ‘Bouw in Rotterdam een nieuwe Kuip en pak het gebied daar omheen aan, vergeet Lelystad en bouw een nieuw vliegveld in zee en leg een snelle verbinding aan tussen het centrum van Haarlem en Schiphol. Hoe moeilijk is het?’

Wensing: ‘Wij zijn de laatste anderhalf jaar minder geïnteresseerd in Amsterdam en Utrecht.’

Maarsen benadrukt dat de alledaagse praktijk een andere is. Als voorbeeld dient de bouw van de Sluisbuurt in Amsterdam-Oost. ‘Het is goed locaties aan te wijzen waar grote aantallen woningen kunnen worden gerealiseerd. Maar bij de Sluisbuurt wordt door de gemeente niet vooraf goed nagedacht over een mobiliteitsconcept. Dat gebied is straks niet fatsoenlijk bereikbaar. Het gaat weer net als bij de aanleg van IJburg, waar de gemeente één rijbaan over de brug wel voldoende vond. Hoe draaien wij dat om? Hoe zorgen wij ervoor dat zo’n plek tijdig goed bereikbaar is?’

In de gesprekken die Rijk en gemeenten met elkaar voeren komen vastgoed en mobiliteit bij elkaar. ‘Het is goed dat het gebeurt, maar het zal langzaam gaan. Uiteindelijk zullen wij als beleggers de overheid duidelijk moeten aanspreken: we kunnen alleen woningen bouwen als er goede mobiliteitsoplossingen worden geboden. Wij bewegen al mee. We accepteren nieuwe projecten zonder parkeren of een heel lage parkeernorm. Het is ook denkbaar dat we extra investeren in de grond, maar dan moet die nieuwe verbinding of dat extra station er wel komen. Daarover mag geen onzekerheid bestaan. Die scherpte moeten we opzoeken’, aldus Maarsen.

Bakker ziet mobiliteitswensen veranderen. Hij verwijst naar zijn eigen werknemers. ‘Colliers verhuist naar het Stadionplein in Amsterdam-Zuid. Het aantal beschikbare parkeerplekken zal drastisch afnemen. Ons mobiliteitsplan voorziet in de beschikbaarheid van onder meer deelfietsen en elektrische poolauto’s en scooters. Onze medewerkers hebben tegenwoordig ook andere wensen. Nog maar twintig procent van ons personeel kiest voor een leaseauto.’

Hoge beleggingsdruk

Aan het einde van de sessie blikken de deelnemers vooruit. Wat brengt het nieuwe jaar? ‘De beleggingsdruk blijft onverminderd hoog’, zegt Nicole Maarsen. ‘Wij willen heel graag meer middeldure en sociale huurwoningen bouwen in de G5-gemeenten en daarbuiten. Ook willen we meer investeren in zorgvastgoed. De vraag naar dergelijk vastgoed is groot. Er is veel kapitaal voor beschikbaar. Probleem is alleen dat ontwikkelaars niet altijd het juiste product bieden. Zij zijn veelal bezig met eenvoudige zorgwoningen; wij zijn ook geïnteresseerd in eerste en tweedelijnsvoorzieningen. We hebben zelfs ziekenhuizen in bezit. In de zoektocht naar het juiste product proberen we met een eigen ontwikkelteam daarin bij te sturen.’

Maarsen: ‘Ik ga elke dag naar mijn werk om iets toe te voegen aan de woningmarkt.’

Grote zorgen heeft zij over de sterke stijging van de bouwkosten. ‘Wij hebben continu te maken met aannemers die niet binnen budget blijven, maar een stijging van twintig procent of meer valt binnen onze beleggingswaarde niet meer op te vangen. Dat kan ertoe leiden dat we van projecten moeten af zien. Daar maak ik mij echt grote zorgen om. Stel dat een aantal bouwers komend jaar omvalt; wat zal dat voor negatieve impact hebben op de bouwproductie?’

Bezorgd is zij ook over de overmaat aan winkelmeters. De concurrentie op de winkelbeleggingsmarkt is bovendien groot. ‘Al die core beleggers zoeken naar hetzelfde product: de beste winkels in de highstreets en wijkwinkelcentra.’ Dirk Bakker – Colliers heeft bijna tien procent van alle winkelruimte in Nederland in beheer- is juist minder bezorgd over het lot van onze binnensteden en winkelcentra. ‘Winkelgebieden veranderen. Beleving wordt steeds belangrijker. De afgelopen vijf jaar is het aandeel food en beverage in onze winkelstraten al sterk gegroeid. Mensen willen eten, drinken en belevenisvol kopen. Met name private equity is bereid in die vernieuwing van onze winkelgebieden te investeren.’ Hij voorziet daarnaast dat beleggers in 2019 nog vaker dan nu belangstelling zullen tonen voor steden in de regio. Bakker denkt dan aan plaatsen als Eindhoven, Den Bosch en Zwolle.

Steinmaier: ‘De lange rentes blijven stabiel. En dat is ook voor de vastgoedmarkt goed nieuws.’

Wim Wensing verwacht dat het voor de woningmarkt een spannend jaar wordt. ‘De afgelopen drie jaar zijn in de meest populaire woninggebieden de prijzen met vijftig procent gestegen. Dat heeft effect op ons rendement. Beleggers die nu willen instappen worden door de hoge beleggingswaarde geconfronteerd met een relatief lage opbrengst.’ Hij ziet zeker in het hogere segment de oververhitting al afnemen. ‘Maar een minder sterke waardestijging is niet zo erg; dat is misschien zelfs wel wenselijk.’

Maarsen herkent dat beeld. ‘Ook wij zien dat bij woningverkopen het aantal biedingen afneemt. Bovendien liggen die biedingen veelal vlak bij elkaar; de taxaties weerspiegelen de marktwaarde. Als dat besef verder indaalt, dan zal dat leiden tot minder oververhitting op de woningmarkt.’

Bakker: ‘Politici hebben de neiging zich niet altijd door de feiten, maar vaak door emoties te laten leiden.’

Erik Steinmaier verwijst in dit verband naar de jongste Woningmarktmonitor van ABN Amro. ‘Wij voorzien de komende twee jaar een stabilisatie van de woningprijzen op een hoog niveau. Dat is een gezonde situatie.’ Ook voorziet hij voor komend jaar geen grote renteschommelingen. ‘We landen nog zachter dan eerder gedacht. Vorig jaar voorspelden we – passend bij het beleid van de ECB om de monetaire verruiming in te krimpen- nog een oplopende rente. Maar het gaat in Europa niet goed genoeg. De lange rentes blijven stabiel. En dat is ook voor de vastgoedmarkt goed nieuws. Dan wordt de kans op het leeglopen van een bubbel alleen maar kleiner.’

Dit verslag staat in Vastgoedmarkt van januari 2019.

Foto's

Reageer op dit artikel