Bureau Stedelijke Planning acht de bouw van 1,5 miljoen m2 extra kantoren noodzakelijk, inclusief de ontwikkeling van een nieuwe toplocatie aan de Nieuwe Meer.

Op de Amsterdamse kantorenmarkt is de vraag groot en het aanbod aan kantoorruimte klein. Sven Bertens, hoofd research van JLL, spreekt van een uitdagende markt. De leegstand is de afgelopen jaren sterk gedaald. En hij verwacht dat de leegstand in Amsterdam de komende tijd nog verder zal dalen. ‘De leegstand ligt nu ver onder het historische langetermijnniveau. Wij verwachten de komende vijf jaar ook niet dat de leegstand in de Amsterdamse regio weer zal toenemen.’

Stijgende huurprijzen

De huurprijzen stijgen sterk. En die blijven voorlopig oplopen, zo voorspelt Bertens. ‘De tophuren liggen nu op 400 tot 420 euro per m2. Dat gaat voor de beste locaties naar ons idee richting de 450 tot 500 per m2. Ook in traditioneel wat minder sterke gebieden, zoals Amsterdam-Sloterdijk en het Arenagebied in Zuidoost, gaat de prijs richting 250 euro per m2.’ Hij verwacht dat er nog wel meer in het vat zit. Door de stijgende huurwaarden is het voor de al wat langer in de regio actieve beleggers een tijd van ‘hosanna’. ‘Amsterdam laat in vergelijking met de rest van de wereld de sterkste huurwaardestijging zien. De resultaten liggen boven die in steden als Londen, Parijs en New York. Zeker de partijen die een paar jaar geleden in Amsterdam vastgoed hebben gekocht, kunnen daar flink van profiteren.’

Amsterdam onderscheidt zich met een relatief royaal aanbod aan flexibele kantoorconcepten van de rest van de mondiale kantorenmarkt. ‘Amsterdam is de flex-hoofdstad van de wereld. Nergens ligt de graad van flexibele kantoorhuisvesters (5,2 procent) zo hoog. En de aanwezige operators hebben nog steeds de drang om te groeien.’ De rek is er volgens hem nog lang niet uit; ook op toplocaties groeit de vraag naar flexibele kantoren. Tegelijkertijd ziet Bertens een afname ontstaan in de verhuur van relatief kleine kantoren (onder 500 m2). ‘Wij denken dat het een met het ander te maken heeft. Het verhuren van kleinere kantoren zonder speciale diensten lijkt een wat verouderde activiteit te worden.’ JLL komt binnenkort met een rapport over de ontwikkeling van de flexibele kantorenmarkt.

Gebrek aan locaties

Eduard Schaepman

Eduard Schaepman, directeur van Tribes, bevestigt het beeld van JLL. Tribes heeft in een paar jaar tijd in drie landen ruim twintig locaties geopend, waarvan zeven in Amsterdam; in november opende de jongste vestiging in het voormalige kantoor van Eyeworks aan het Raamplein in de Amsterdamse binnenstad haar deuren. Hij wil onder het motto ‘acting is the new way of thinking’ verder groeien, maar het ontbreekt in Amsterdam aan geschikte, nog betaalbare kantoorpanden. Groei wordt gezocht in de Bondsrepubliek. ‘Duitsland is voor Nederlanders een heerlijk land om te werken. We hebben daar als het gaat om flexplekken minder concurrentie en zullen in zeven belangrijke steden de vleugels uitslaan: in onder meer Stuttgart, Düsseldorf, Hamburg, Berlijn, München en Frankfurt. Drie locaties in Düsseldorf en Frankfurt zijn inmiddels geopend. München wordt de vierde.’

Volgens moderator Michael Hesp, portfolio strategist bij CBRE Global Investors, is de stad overvallen door de snel stijgende vraag naar nieuwe kantoren. ‘De focus van de gemeente lag lange tijd op transformatie. Ontwikkelaars wilden graag oude kantoren omzetten naar woningen of hotels, maar wij zijn ingehaald door de tijd.’ Wat heeft de Amsterdamse regio nu nodig? Sven Bertens ziet goede kansen voor nieuwbouw. Hij heeft becijferd dat er in Amsterdam op korte termijn zo’n 325.000 m2 aan nieuwe kantoren op de markt komt, maar dat is onvoldoende om in de nu al aanwezige vraag te voorzien. ‘Veel kantoorruimte is al voor-verhuurd. De uit nieuwbouw voortvloeiende verhuisbewegingen zullen partijen die op zoek zijn naar kantoorruimte onvoldoende soelaas bieden. En de vraag is substantieel. Dat hebben we onlangs met onze adviseurs in de regio Amsterdam onderzocht. Zij voorzien op dit moment een vraag van circa 500.000 m2. Die vraag komt anders dan in het verleden meer uit de ICT-wereld. Amsterdam wordt steeds meer een tech-stad.’

Nieuwbouwbehoefte

Pieter van der Heijde, algemeen-directeur van Bureau Stedelijke Planning, heeft in opdracht van de gemeente Amsterdam onderzoek gedaan naar de benodigde plancapaciteit. Hij komt tot 2030 – bovenop de bestaande harde plancapaciteit – uit op een nieuwbouwbehoefte binnen een bandbreedte van 300.000 m2 tot 1,5 miljoen m2. ‘Dat is even wennen. Veel mensen begrijpen het niet, maar dat is geen gek scenario. Ons hoge scenario is nog aan de voorzichtige kant. De afgelopen tien jaar is de kantoorhoudende werkgelegenheid met 25 procent gegroeid. Als we die beweging doortrekken in een projectie, dan kom je nog hoger uit. We geloven dus als bureau ook niet in dat lage scenario. Voorwaarde is wel dat het incourante vastgoed uit de markt wordt genomen.’

Hij signaleert een aantal trends. ‘Er is vanuit kantoorhoudende bedrijven vooral vraag naar centrumlocaties en locaties met een goede ov-ontsluiting. Het aantal internationale bedrijven groeit. En de storm van het nieuwe werken lijkt te zijn geluwd. Er is nog wel sprake van ruimtereductie, maar bij een stijgende welvaart willen kantoorhoudende bedrijven weer wat ruimer huren. Niet op de laatste plaats ontstaat een grote vraag naar duurzame kantoren.’ Van der Heijde spreekt van ‘een kolossale behoefte’. Er moet extra bijgebouwd in innovatie districten (100 tot 350.000 m2), op toplocaties (100 tot 500.000 m2) en op multimodale knooppunten (400 tot 700.000 m2). Bovendien is haast geboden. De uitbreiding van het kantorenaanbod moet binnen tien jaar een aanvang nemen.

Nieuwe toplocatie

Pieter van der Heijde

Een oplossing kan worden gevonden in de herontwikkeling van verouderd vastgoed op goed gelegen locaties. En door ontwikkeling van een extra internationale toplocatie. Dat wordt Enter, een nieuwe gemengde locatie in de corridor Amsterdam-Zuidas-Schiphol-Hoofddorp. ‘Wij beschouwen dat als een heel goede plek. Met goede internationale verbindingen. En nabij de historische binnenstad.’ Bedoeling is dat een gemengd woon/werkmilieu ontstaat. De ontwikkeling van Enter aan de Nieuwe Meer vraagt echter kostbare investeringen in nieuwe infrastructuur, zoals de doortrekking van de Noord-Zuidlijn richting Schiphol. ‘Juist bij de haltes van de metro kan sprake zijn van zeer intensieve bebouwing.’ Probleem is volgens hem wel dat die uitbreiding niet voor 2028 zal zijn gerealiseerd. ‘Goede bereikbaarheid is cruciaal, maar we weten ook dat de aanleg van een nieuwe metrolijn lang duurt.’ Lukt tijdige uitbreiding niet, dan zullen, zo verwacht Van der Heijde, steden als Utrecht en Rotterdam daarvan kunnen profiteren.

René Buck, directeur van Buck Consultants International, plaatst enige vraagtekens bij de optimistische verwachtingen van Bureau Stedelijke Planning. Hoe sterk is het Nederlandse vestigingsklimaat? ‘We zien positieve economische cijfers. Makelaars publiceren met grote regelmaat juichrapporten. Maar in het jongste rapport van het World Economic Forum is Nederland gezakt naar een zesde plaats. En de vestiging van het aantal nieuwe buitenlandse bedrijven in ons land daalt. De groei is eruit’, aldus Buck. Bovendien bespeurt hij een aantal negatieve trends: relatief sterk stijgende arbeidskosten, versobering van de fiscaliteit voor expats en afnemende bereikbaarheid.

Boot gemist

René Buck

Met het oog op de Brexit op 29 maart 2019 om elf uur Britse tijd, zoeken al veel bedrijven elders hun heil, aldus Buck. ‘Amsterdam heeft als het gaat om de grote financiële instellingen de boot inmiddels gemist. Grote banken kiezen voor Frankfurt of Dublin. Nederland beschikt voor hen ook niet over de juiste arbeidsmarkt; duizenden financiële specialisten zijn simpelweg niet voorhanden.’

Buck heeft verder zijn twijfels over de groei van het aantal banen. ‘We weten dat economische groei sterk kan variëren. De zakelijk dienstverlening zal verder worden geautomatiseerd. Er is behoefte aan nieuwe kantoren en andere werkomgevingen. Die behoefte wordt onvoldoende onderkend, maar ik denk dat de concurrentiekracht van Amsterdam meer onder druk zal liggen dan vaak wordt gedacht.’ Wel liggen er volgens hem interessante kansen voor de vestiging van regionale en divisiehoofdkantoren van internationale bedrijven.

Dit verslag verscheen in Vastgoedmarkt van november 2018.