nieuws

Jeroen Lokerse: ‘We schuiven op in de waardeketen’

Beleggingen

Liever tien opdrachtgevers op het hoogste niveau goed bedienen dan dertig een beetje. Dat is het devies voor 2019 van Jeroen Lokerse, bij Cushman & Wakefield verantwoordelijk voor Nederland en sinds kort lid van het Emea executive committee.

Jeroen Lokerse: ‘We schuiven op in de waardeketen’
Jeroen Lokerse

Je gaat mede de strategie bepalen van Cushman & Wakefield in Europa, het Midden-Oosten en Afrika. Wat kun je als lid van het Emea executive committee allemaal niet voorspellen?
‘Geopolitieke ontwikkelingen zijn heel slecht te voorspellen. Wat gebeurt er en wanneer? In de Verenigde Staten profiteren bedrijven van de fiscale maatregelen van Trump, maar de onzekerheid die hij veroorzaakt is niet goed voor het investeringsklimaat. Maar ook de consequenties van Brexit. Welke variant van een Brexit-akkoord er ook komt, het zal slecht zijn voor Engeland en ook voor de rest van de wereld.’

Waarom vind je de Brexit slecht?
‘Ik hoor sommige mensen zeggen dat de gevolgen van de Brexit zullen meevallen. Nou, ik hoop het en maak me vooral zorgen over verdere polarisatie. Er zitten kanten aan die voor Nederland gunstig kunnen zijn. Londen zal als plek waar het op financieel gebied allemaal gebeurt worden vervangen door een diversiteit aan steden. Er is een kans dat de euro een grotere rol krijgt. Maar de Brexit zal slecht uitpakken voor het economische vertrouwen en internationale samenwerking. En waarom? Als je problemen hebt moet je die met de Europese Unie oplossen, niet weglopen.’

Hoe stelt Cushman & Wakefield zich in op die onzekerheid?
‘We zijn voorbereid op een omslag van de markt. We verkiezen focus boven verdere groei. Voor ons zijn marktaandelen minder relevant. Dat heeft te maken met leiderschap. Wij zijn Cushman & Wakefield, we hebben meer dan 550 mensen in dienst, doen veel vastgoedonderzoek en hebben een grote transactiedatabase. Liever bedienen we tien klanten strategisch en goed dan dertig een beetje. Voor de klanten die we bedienen, willen we over de volle breedte duurzame waarde toevoegen. We schuiven op in de waardeketen door steeds vaker in een vroeg stadium te adviseren over strategische en maatschappelijke vraagstukken. En als we een strategisch advies geven, dan kunnen wij dat ook uitvoeren en garanderen dat het uitvoerbaar is.’

We zijn voorbereid op een omslag van de markt

Wat doen jullie niet meer?
‘Belangrijker is wat we nog wel doen. Dat is ons richten op relevante vastgoedvraagstukken en op opdrachtgevers waar wij daadwerkelijk waarde kunnen toevoegen. En dat zijn opdrachtgevers die onze kennis en expertise waarderen en graag als partner een langetermijnrelatie willen aangaan. Dan mag een klant verwachten dat we voor hem door het vuur gaan en alle kennis en creativiteit mobiliseren om de beste oplossing of transactie te realiseren. Een heel klein object verhuren buiten de economische kernregio voor een lokale belegger zullen wij niet meer zo snel doen. Maar ook geen huurprijsherzieningen voor retailers omdat we niet willen procederen tegen onze bestaande opdrachtgevers, het merendeel van de beleggers in winkels.’

Wat betekenen die keuzes voor de organisatie?
‘Dat betekent verandering. In dienstverlening, in focus en in structuren. Veel opdrachten teruggeven uit strategische overwegingen betekent dat een deel van de medewerkers niet meer past bij de organisatie. En datzelfde geldt voor het aanpassen van de beloningsstructuur. Daarin lag de nadruk op het individuele terwijl onze strategie gericht is op gezamenlijkheid, omdat we onze opdrachtgevers in de volle breedte en diepte van het vakgebied willen begeleiden. Geen one-off maar lange termijn, duurzame waarde toevoegen ongeacht de disciplines die daarvoor nodig zijn. En die hernieuwde focus leidt tot succes voor onze opdrachtgevers, maar ook tot plezier, kansen en verbetering in dienstverlening die medewerkers bij ons ervaren.’

In welk deel van de markt kun je nu beter niet zitten?
‘Wij geloven erin dat je in de volle breedte en diepte van het vak een goed gebalanceerde opdrachtportefeuille moet hebben. Als bijvoorbeeld capital markets 80 procent van je activiteiten uitmaakt, dan zit je in mijn ogen niet goed. Dat zou namelijk heel risicovol zijn. Sommige internationale beleggers gokken op de ontwikkeling van de gehele Nederlandse markt, anderen maken per investering een businessplan. Die laatsten zijn degenen die overeind blijven, ook als het economisch misgaat. Met de grote investeringen is de ervaring dat een exit van individuele objecten uit een grote portefeuille moeilijk kan zijn, ook als de aankoopprijs laag lijkt. Ik wil maar aangeven dat het venijn van een portefeuille vaak in de staart zit en er vaak na een eerste doorverkoop al een conclusie getrokken wordt.’

Zie je een tekort aan kantoren?
‘Door de cycli heen zie ik een gigantische potentie voor economische groei in de Randstad. Daar is dan wel een integrale visie voor nodig. Nederland heeft een miljard euro geïnvesteerd in musea, maar is niet in staat om de aantrekkingskracht die dit internationaal geeft in goede banen te leiden. We willen toeristen nu wegjagen uit onze steden in plaats van investeringen zoals in die musea te verzilveren. We hebben de komende jaren nog veel meer kantoren nodig, maar ook woningen, fietspaden, wegen. Maar dit dan wel in samenhang. De ruimtelijke ontwikkeling en gebouwde omgeving wordt nu te veel vanuit individuele gemeenten bepaald. En als het over vastgoed gaat, dan gaat het over afzonderlijke segmenten in plaats van over de totale mix en gebieden. Wonen, werken, winkelen, scholing en recreëren, het moet allemaal in samenhang met elkaar en in balans zijn. Bedrijven gaan zich hier niet vestigen als er niet ook woonruimte, scholen, campussen en recreatieve plekken zijn. Het omgekeerde is ook waar: als je hier niet kunt wonen, dan zijn die kantoren om in te werken natuurlijk niet nodig.’

We hebben de komende jaren nog veel meer kantoren nodig, maar ook woningen, fietspaden, wegen.’

Tijdens Provada 2018 stelde je voor om de Randstad om te dopen tot Nieuw-Amsterdam. Heeft je oproep effect?
‘Wat ik heb voorgesteld is een debat over het samenvoegen van de steden in de Randstad en onderzoek naar agglomeratievoordelen daarvan. Dat debat is gestart en dat vind ik al heel mooi. Het is een typisch Nederlandse basishouding om te beschermen wat we hebben en alles zo veel mogelijk decentraal te regelen. Ik noem dat “een beetje samenwerken en een beetje concurreren”. Als voorbeeld: omdat de grondprijs gaat naar de gemeente waar een bedrijf zich vestigt, kon het gebeuren dat een organisatie als KPMG niet in Amsterdam belandde maar in Amstelveen. De keuze om het zwaartepunt van het ruimtelijk beleid van het rijk naar gemeenten te verplaatsen is voor een periode goed uitgepakt. Nu wordt het tijd voor iets anders. We moeten naar bovenstedelijk beleid.’

De gemeente Londen heeft bijna 9 miljoen inwoners. Missen jouw klanten een gemeentelijk loket op een vergelijkbare schaal in Nederland?
‘Het ligt anders. De keuze voor de locatie van een vestiging in het buitenland gebeurt vaak op basis van de aanwezigheid van voorzieningen in het gebied. Voorzieningen die gemeenten onder een bepaald inwonertal vaak niet hebben, in elk geval denken grote bedrijven dat. Op de lijsten van mogelijke vestigingslocaties ontbreekt de Randstad op basis van het aantal inwoners, terwijl het voorzieningenniveau in de totale Randstad wel aan de eisen voldoet. Dat is zonde.’

Draait het voorstel voor Nieuw-Amsterdam om organisatie of marketing?
‘Marketing is belangrijk maar niet voldoende. Als je economische groei wilt aanjagen, moet je opereren als een echte metropoolregio. Met een integrale visie op zaken als vestigingsklimaat, woningbouw, leefbaarheid en infrastructuur. We laten nu een enorm groeipotentieel liggen. Als we dat organisatorisch en in termen van marketing doen, dan weten we zeker dat de regio’s die het nu veel moeilijker hebben dan de Randstad het ook beter krijgen. Natuurlijk komt er dan een hogesnelheidslijn van Groningen naar Amsterdam en door naar Eindhoven.’

Rijksmuseum

Jeroen Lokerse: ‘Nederland heeft een miljard euro geïnvesteerd in musea, maar is niet in staat om de aantrekkingskracht die dit internationaal geeft in goede banen te leiden.’

Terug naar de kantoren, zie je daar op dit moment een tekort aan?
‘Het verhaal over het kantorentekort is typisch voor de hoogconjunctuur, net als de verhalen over de tekorten aan woningen en logistiek. Onze kantorenmarkt doorloopt de varkenscyclus. Wie de grond pas verstrekt op het moment dat een ontwikkelaar een huurder heeft, is procyclisch bezig. Straks wordt de paniek over de kantorenmarkt zo groot, dat we gaan bouwen. Het toevoegen van voorraad kost vier à vijf jaar. Bij de oplevering van die nieuwe kantoren ben je dus met zekerheid te laat om aan de vraag van vandaag te voldoen. Ik ben er echter van overtuigd dat er een structurele verandering is. Urbanisatie zet door en de Randstad kan een veel dominantere rol in de wereld gaan spelen als vestigingsplaats voor internationale organisaties.’

Zie je aanbieders van flexibele kantoorconcepten als huurders of concurrenten?
‘Het hangt ervan af om welke flexibele kantooraanbieder het gaat. Een partij als We Work koopt panden, herontwikkelt ze en gaat langetermijnrelaties aan met klanten via de vorming van communities. Dat kan samenwerking met ons betekenen, maar ook concurrentie. Met onze diensten op het gebied van energie en hospitality en met de recente overname van architecten- en projectmanagementbureau DZAP kunnen wij in de volle breedte en diepte dezelfde diensten aanbieden. Of we kunnen onze samenwerking met aanbieders van flexibele kantoorconcepten verder intensiveren.’

Vind je het als vastgoedadviseur prettig als de vastgoedmarkt transparanter wordt?
‘Hoe transparanter de vastgoedmarkt, hoe beter. Beslissingen baseer ik liever op data dan op onderbuikgevoel. Wat dat betreft is er veel ten goede veranderd sinds ik in 2001 aan de slag ging in de vastgoedadvisering. De kwaliteit van de beslissingen is nu hoger. De kans dat er een huurder voor een pand komt, de prijs die hij gaat betalen, het rendement: we kunnen advies aan onze klanten veel beter onderbouwen en daarmee meer toegevoegde waarde leveren en bijdragen aan het succes van onze klanten.’

Zijn er data waaruit dat blijkt?
‘Er zijn ongelooflijk veel data beschikbaar en de komende periode zullen marktpartijen de data beter toegankelijk gaan maken en koppelen met andere databronnen. Op basis hiervan komen er nieuwe businessmodellen en kan daadwerkelijk getoetst gaan worden dat de markt efficiënter en transparanter wordt. Wij willen hier vooroplopen en zijn dagelijks bezig met optimaliseren van onze dienstverlening aan onze klanten. De stappen die momenteel gemaakt worden zijn enorm. Waarbij wij, maar ook onze klanten, steeds meer datagedreven beslissingen nemen.’

Is ‘data’ niet ook een buzzwoord?
‘Misschien deels wel. Data op zich betekenen ook niet zoveel. Het gaat om de analyse en combinatie van data. Dat verandert onze manier van werken en de basis onder ons advies. En daarmee verandert ook het soort mensen dat dit werk doet. In een steeds meer transparante markt is er voor een makelaar steeds moeilijker waarde toe te voegen. Andere kwaliteiten hebben aan belang gewonnen, zoals analytisch vermogen en de vaardigheid om processen te managen. De vierde industriële revolutie vraagt erom dat we innoveren. Goederen, diensten, arbeid en kapitaal: alles gaat door elkaar heen lopen. Is Uber een technologie- of taxibedrijf? Zit Airbnb in IT of in vastgoed? Op die disruptie moeten we antwoorden vinden.’

Welke innovaties past Cushman & Wakefield toe?
‘Wij innoveren de organisatie op drie niveaus. We optimaliseren de huidige processen waarbij we veel handmatige en dubbele handelingen automatiseren. Ook gebruiken we technologie om bestaande processen en diensten te veranderen. We merken dat processen niet alleen efficienter kunnen, maar ook fundamenteel anders, waarbij benchmarking en risicomanagement een veel grotere rol gaan spelen. Het derde niveau is disruptie. We willen onszelf disrupten en op het gebied van het optimaliseren van de customer journey alles inzetten om dit te bereiken. Ook als dit betekent dat onze eigen verdienmodellen heroverwogen moeten worden door digitalisering.’

We verkiezen focus boven verdere groei

Is wat je nu al doet innovatie of een beweging naar meer efficiëntie?
‘Vergroting van efficiëntie is voor mij al innovatie. Een betere structurering van stappen is dat nog meer. Eerst dit doen, anders kun je niet door naar de volgende stap. Bijvoorbeeld alleen een advies over verhuizing geven met een analyse van de effecten. Wat betekent de verhuizing voor de gemiddelde reistijd van je medewerkers? Welke kosten zijn daarmee gemoeid? Is de nieuwe omgeving een plek waar de mensen in het bedrijf graag werken en verblijven? We vertellen het op basis van data.’

Wat betekent die efficiencyslag voor jullie taxateurs?
‘Ik hoop dat ze zich meer gaan bezighouden met de waarde van vandaag en morgen in plaats van vandaag en gisteren. De taxateur zie ik meer als adviseur, als kennisbron.’

Wat betekent dat voor het aantal taxateurs bij Cushman & Wakefield?
‘Op de lange termijn zal het aantal taxateurs bij Cushman & Wakefield afnemen en de taxateurs die hier nog wel werken zijn straks in staat om op beslissersniveau te adviseren. Taxeren is geen exacte wetenschap. Wij willen de beste taxateurs in dienst hebben die op basis van kennis en expertise op het hoogste niveau een waardering kunnen maken, maar ook kunnen meepraten over toekomstscenario’s en risicomanagement.’

Hoeveel mensen zijn er bij Cushman & Wakefield vertrokken sinds de overname van DTZ Zadelhoff?
‘Er zijn in totaal zo’n 175 mensen vertrokken, ongeveer evenredig verdeeld over de oude organisaties van DTZ Zadelhoff en Cushman & Wakefield. En we hebben honderd mensen aangenomen en een bedrijf overgenomen.’

Kan Cushman & Wakefield een eventuele volgende crisis doorstaan?
‘Zeker, eens temeer nu we zo hard opschuiven in de waardeketen en we op een steeds meer strategisch niveau aan tafel zitten. Dat is een gevolg van onze focus en keuze voor wat we wel en niet doen. Voor een adviseur met een dienstenaanbod in de volle breedte en diepte van het vak is er altijd werk. In economische voor- en tegenspoed.’

Reageer op dit artikel