nieuws

Crisis wordt Triodos Vastgoedfonds alsnog fataal

Beleggingen

Voor Triodos Vastgoedfonds biedt het herstel op de kantorenmarkt onvoldoende soelaas om de schade van de crisis te repareren.

Crisis wordt Triodos Vastgoedfonds alsnog fataal

Dat concludeert Vastgoedmarkt op basis van jaarrekeningen en de transactiegeschiedenis van Triodos Vastgoedfonds. Het fondsbestuur wil het duurzame beursgenoteerde kantorenfonds liquideren omdat de aandeelhouders een voorstel tot een nieuwe kapitaalsuitbreiding hebben geblokkeerd. Zonder schaalvergroting ziet het bestuur geen toekomst voor Triodos Vastgoedfonds.

Die aandeelhouders van Triodos Vastgoedfonds hebben het voor de kiezen gehad. Het koersverloop vertelt het verhaal van de crisis op de Nederlandse kantorenmarkt. Het begon leuk met een koersrendement van 27,5 procent sinds de start in 2004 tot medio 2008. Vier jaar later was die winst geheel teniet gedaan en daarmee was de gifbeker nog niet leeg. Bij de vrije val in het tweede kwartaal van 2013 halveerde het aandeel in waarde.

Dankzij het herstel sinds het dieptepunt in augustus 2013 kan Triodos toch nog een gemiddeld rendement rapporteren van 5,1 procent over de voorbije 5 jaar. Maar dat is onvoldoende om het verlies te compenseren. In oktober 2018 stond de koers van het aandeel in het enige duurzame beursgenoteerde kantorenfonds van Nederland 23,7 procent lager dan tijdens de start in 2004.

Herwaarderingen

Een bepalende factor voor het koersverloop was de waardeontwikkeling van de portefeuille.  In de periode 2011 tot en met 2017 nam de waarde van de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds af met 23,3 miljoen euro. Eind 2011 stond 87,2 miljoen euro aan vastgoed op de balans en eind 2017 was dat nog 63,9 miljoen euro. Een negatief saldo van aan- en verkopen is een deel van het verhaal. Maar de daling is ook het gevolg van  -6,9 miljoen euro aan herwaarderingen in de boekjaren 2011 tot en met 2017, inclusief waardemutaties bij verkoop.

Triodos Vastgoedfonds was niet de enige belegger die het in de jaren na de kredietcrisis moeilijk had op de Nederlandse kantorenmarkt. De prijsindex voor kantoren van de Amsterdam School of Real Estate daalde van 114,3 in 2011 naar 99,0 in 2017. Dat komt overeen met een waardedaling van 13,3 procent in zes jaar.

Hardste klappen

Vergeleken met de rest van de kantoorbeleggingsmarkt ging de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds minder hard onderuit. Het bedrag van 6,9 miljoen euro aan afwaarderingen sinds 2011 komt overeen met 7,9 procent procent van de boekwaarde van 87,2 miljoen euro in 2011.

Vooral in de jaren 2012 en 2013 ging het hard. De waarde van de portefeuille daalde met 6,1 miljoen euro in 2012 en met 5,3 miljoen euro in 2013, zo meldde Triodos Vastgoed in de betreffende jaarverslagen. Maar 2017 bracht beter nieuws voor de aandeelhouders met een positieve herwaardering van 7,2 miljoen euro.

Met minder afwaarderingen dan gemiddeld zit Triodos niet in een hoek van de Nederlandse kantorenmarkt waar de hardste klappen vielen. Wel kreeg het fonds een paar scheuren aan de broek. Zo stuurde financier FGH Bank in 2016 aan op de verkoop van het half lege AV Huis en het voor een derde leegstaande Pakhuis. Beide panden aan de Reduitlaan in Breda werden eigendom van Kadans Vastgoed. Het gebouw aan de Wattbaan 31 in Nieuwegein verloor na de verkoop zijn kantoorfunctie. Arthur Anderson kocht het pand voor een transformatie naar 96 loftwoningen.

Geen instapmoment

Ondanks het koersverloop vinden beleggers het eind 2018 nog steeds geen goed moment om in te stappen. Het aandeel Triodos Vastgoedfonds noteerde op 9 november 2,65 euro. De intrinsieke waarde (Epra NNAV) bedraagt 3,24 euro, zo meldde het fonds in het verslag over het derde kwartaal van 2018. Dat betekent een discount van 18 procent.

Die discount heeft Triodos Vastgoedfonds in een impasse gebracht. Met een omvang van ongeveer 100 miljoen euro is het fonds te klein om efficiënt en tegen lage kosten te worden beheerd. Zeker nu eisen van de toezichthouders op het gebied van compliance zo streng zijn geworden. Aan de andere kant zou een nieuwe emissie betekenen dat aandelen in het fonds te goedkoop worden uitgegeven. Dat is niet in het belang van de bestaande aandeelhouders.

‘Beëindiging kan onder meer inhouden het meewerken aan een openbaar bod op de aandelen in het fonds, verkoop van de portefeuille van het fonds en/of ontbinding en vereffening van het fonds’, zo schetste het bestuur op 5 november de opties voor liquidatie van Triodos Vastgoedfonds. Bij een openbaar bod op de aandelen zal een flinke premie ten opzichte van de beurskoers nodig zijn om aandeelhouders over de streep te trekken. Anders zullen ze waarschijnlijk een verkoop van de portefeuille verkiezen, als ze groen licht geven voor de liquidatie. De aandeelhouders mogen zich over het plan uitspreken op de vergadering van 17 december.

Reageer op dit artikel