De vastgoedbeleggingsmarkt is als een uitgaansgelegenheid zonder vaste sluitingstijd. Het einde van de stapavond is lastig te voorspellen. Centrale banken beperken de geldverruiming die de productie van gelukshormonen bij vastgoedbeleggers heeft bevorderd. Dat gebeurt nog maar zo kort en zo geleidelijk dat er in 2017 nog geen ontwenningsverschijnselen vielen te bespeuren.

Het netto onroerend goed belegde vermogen van Nederlandse pensioenfondsen, verzekeraars en particulieren via vastgoedfondsen steeg in 2017 met 5,5 procent of 8,5 miljard euro naar 164,4 miljard euro. De groei is het saldo van aan- en verkopen en waardemutaties.

55 procent erbij

Het totaal van 164 miljard euro betekent alweer het vierde record op rij. In vier jaar tijd is het in vastgoed geïnvesteerd netto vermogen van publieke beleggers gestegen met 55 procent. Tabel 1 laat zien dat het totaal van 164,4 miljard euro grotendeels voor rekening komt van institutionele beleggers. Pensioenfondsen en verzekeraars met vastgoedportefeuilles groter dan 250 miljoen euro staan in tabel 2. Samen hadden ze eind 2017 voor 151,5 miljard euro aan vastgoed op de balans staan.

Nog eens 7,1 miljard euro is in het bezit van pensioenfondsen met vastgoedportefeuilles kleiner dan 250 miljoen euro. Dat brengt het totaal voor institutionele beleggers op 158,6 miljard euro. Particuliere beleggers hadden voor 5,8 miljard euro aan participaties in vastgoedfondsen, meldt de Nederlandsche Bank desgevraagd. Het totaal van publieke beleggers komt daarmee op 164,4 miljard euro.

Andere presentatie

De presentatie van de onderzoeksresultaten heeft een nieuwe opzet. De twee tabellen voor vrij toetreedbare fondsen en voor de sector/huisfondsen van vermogensbeheerders zijn samengevoegd tot een nieuwe tabel 3 met alle onderzochte vastgoedfondsen. Want vermogensbeheerders hebben ook fondsen die vrij toetreedbaar zijn voor institutionele beleggers.

De indicatieve ranglijst voor particuliere beleggers, vorig jaar nog tabel 6, is komen te vervallen. De meeste particuliere beleggers delen geen informatie over de omvang van hun vastgoedportefeuilles. Vastgoedmarkt kon de waarde van de vastgoedbeleggingen achterhalen van organisaties die daar transparant over zijn, zoals Redevco (7.500 miljoen euro), Kroonenberg Groep (2.690 miljoen euro), Van Herk Groep (1.500 miljoen euro) en Nedstede (325 miljoen euro). Dat is te weinig om een goed beeld te geven van de krachtsverhoudingen in dit deel van de vastgoedbeleggingsmarkt.

Overlap

Ook tabel 7 met een ranglijst van institutionele beleggers, fondsen en assetmanagers is komen te vervallen. Institutionele beleggers laten vermogen beheren door assetmanagers en dat gebeurt via onder meer fondsen. Het samenbrengen van die drie categorieën actoren op de vastgoedbeleggingsmarkt in één tabel geeft dus overlap.

Die overlap bemoeilijkt het zicht op de krachtsverhoudingen. Voor de eenvoud heeft Vastgoedmarkt zich beperkt tot aparte tabellen voor drie categorieën actoren in de vastgoedbeleggingsmarkt: institutionele beleggers (tabel 2), fondsen (tabel 3) en assetmanagers (tabel 4).

Vooral de overlap tussen de tabellen 2 en 4 is aanzienlijk. Het grootste deel van de 92,3 miljard euro assets under management van vermogensbeheerders uit tabel 4 vindt zijn oorsprong bij de institutionele beleggers uit tabel 2. Die bezitten samen voor 151,5 miljard euro vastgoed.

Buitenland

Kleiner is de overlap tussen de tabellen 2 en 3. Van de 31,6 miljard euro op de balansen van de twintig grootste Nederlandse vastgoedfondsen uit tabel 3 is weliswaar het grootste deel belegd door pensioenfondsen en verzekeraars uit tabel 2. Maar diezelfde pensioenfondsen en verzekeraars hebben hooguit een vijfde van hun totale vastgoedbeleggingen uitstaan bij de fondsen uit tabel 3.

Ter illustratie: tegenover 151,5 miljard euro voor de institutionele beleggers uit tabel 2 staat 31,6 miljard voor de fondsen in tabel 3. In dat totale vermogen van de vastgoedfondsen zit ook een deel dat in handen is van particulieren. Zij bezitten aandelen in beursgenoteerde fondsen Wereldhave, Eurocommercial Properties, Vastned en NSI. Daaruit volgt dat Nederlandse institutionele partijen en assetmanagers vooral buiten de Nederlandse fondsen om in vastgoed investeren.

De regionale verdeling van de vastgoedportefeuilles onderstreept dat institutionele beleggers naar verhouding weinig doen met Nederlandse vastgoedfondsen. De fondsen in tabel 3 zijn vooral actief in Nederland en andere landen binnen de eurozone. Daarbuiten hebben alleen al de twee grootste pensioenfondsen voor zeker 55,3 miljard euro aan vastgoedbeleggingen. Voor het ABP is dat 35,9 miljard euro, waarvan 9,1 miljard euro in de rest van Europa, 16,1 miljard euro in Noord-Amerika, 10,3 miljard euro in Azië/Pacific en 0,4 miljard euro elders. Bij het Pensioenfonds Zorg en Welzijn gaat het om 19,4 miljard euro aan vastgoedbeleggingen, waarvan 11,7 miljard euro in de dollarzone, 6,5 miljard euro in het Verre Oosten en 1,2 miljard euro in opkomende markten.

Veel groeiers

Van de 8,5 miljard euro groei van het netto in vastgoed geïnvesteerde vermogen in 2017 komt 8 miljard euro op het conto van de pensioenfondsen en verzekeraars met vastgoedportefeuilles groter dan 250 miljoen euro. Die toename moet worden toegeschreven aan meer dan een handvol namen. Weliswaar boekten alleen al drie partijen een groei van in totaal 6 miljard euro: het ABP (2.624 miljoen euro), Pensioenfonds Zorg en Welzijn (met 1.061 miljoen euro) en Nationale Nederlanden (2.311 miljoen euro euro). Maar het Pensioenfonds Zorg en Welzijn laat met 3,6 procent een beneden gemiddelde groei zien. En bij Nationale Nederlanden is het cijfer geflatteerd door de overname van Delta Lloyd, dat eind 2016 nog voor 1.174 miljoen euro aan vastgoed op de balans had.

Van de andere institutionele vastgoedbeleggers groeien vooral de pensioenfondsen Bouw (met 672 miljoen euro), Metaal en Techniek (784 miljoen euro) en Metalektro (496 miljoen euro) en het Philips Pensioenfonds (478 miljoen euro). Toenames van meer dan 100 miljoen euro zijn verder te zien bij verzekeraars ASR, Aegon (beide 116 miljoen euro) en Vivat (106 miljoen euro), het Rabobank Pensioenfonds (205 miljoen euro) en de pensioenfondsen Horeca & Catering (164 miljoen euro), KPN (110 miljoen euro), UWV (195 miljoen euro) en Schoonmaak (113 miljoen euro).

Beneden gemiddeld rendement

Het ABP liep qua groei van de vastgoedportefeuille in de pas met de gemiddelde Nederlandse institutionele belegger. De waarde van de vastgoedportefeuille steeg met 4,9 procent naar 55.666 miljoen euro, inclusief 5.244 miljoen euro onroerend goed verantwoord onder andere beleggingscategorieën.

Het grootste pensioenfonds van Nederland toonde zich tevreden over het beursgenoteerde deel van zijn vastgoedportefeuille, maar minder tevreden over het niet-genoteerde deel. ‘In algemene zin presteerden beursgenoteerde vastgoedinvesteringen dit jaar beter dan de private investeringen. Op macro-economisch niveau bleef het sentiment zich positief ontwikkelen. Samen met positieve economische groeicijfers getuigt dit van economische verbeteringen. Wereldwijd hadden beleggers nog steeds veel belangstelling voor vastgoed, met in de meeste markten stijgende vastgoedwaarderingen tot gevolg’, staat in het jaarverslag van het ABP.

Aankopen

Desondanks presteerde vastgoed bij het ABP in 2017 beneden gemiddeld, met een rendement van 3,4 procent tegen 7,6 procent voor de hele beleggingsportefeuille. Onroerend goed deed het beter dan vastrentende waarden (-0,2 procent) en alternatieve beleggingen (0,1 procent), maar slechter dan aandelen (12,3 procent).

Waardegroei is dan ook niet de enige verklaring voor de toename van het in vastgoed belegd vermogen van het ABP. Het grootste pensioenfonds van Nederland schreef 1.662 miljoen euro bij op de waarde van zijn onroerend goed, exclusief vastgoed verantwoord onder andere beleggingscategorieën. Nog eens 906 miljoen euro kwam erbij doordat het ABP meer vastgoed kocht (3.711 miljoen euro) dan verkocht (2.805 miljoen euro).

Voorkeur woningen

Beleggers in vastgoedfondsen hebben vertrouwen in de Nederlandse woningmarkt. Zoveel wordt duidelijk uit tabel 3 met de ranglijst voor fondsen. De twintig vehikels in die rangschikking hebben voor 31,6 miljard euro vastgoed op de balans. De helft van dat totaal is belegd in woningen: 15,8 miljard euro. Ten opzichte van 2016 betekent dat een stijging met 2.616 miljoen euro (19 procent). Met die toename bij het residentiële segment kan een groot deel worden verklaard van de totale groei van 3.556 miljoen euro bij de vastgoedfondsen.

De voorkeur voor het segment woningen komt niet alleen tot uitdrukking in de eerste en tweede plaats voor Vesteda (5.035 miljoen euro) en het Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund (4.752 miljoen euro). De top tien in de ranglijst voor vastgoedfondsen bevat er nog drie met een focus op woningen: Amvest Residential Core Fund (2.199 miljoen euro), Altera Woningen (1.283 miljoen euro) en het ASR Dutch Core Residential Fund (1.200 miljoen euro).

Veel winkels

De opkomst van e-shopping boezemt beleggers in Nederlandse fondsen niet zo veel angst in als het bloedbad op de vaderlandse kantorenmarkt van enkele jaren geleden. Dat suggereert althans de ruime vertegenwoordiging van winkelspecialisten in de top tien van de ranglijst van vastgoedfondsen. Wereldhave is derde met 3.774 miljoen euro, Eurocommercial Properties is vierde met 3.435 miljoen euro, Vastned is zesde met 1.526 miljoen euro en het ASR Dutch Prime Retail Fund is zevende met 1.500 miljoen euro.

Beleggers in Nederlandse vastgoedfondsen hebben een relatief groot bedrag uitstaan in Europees winkelvastgoed. Van de 31,6 miljard euro aan beleggingen via Nederlandse vastgoedfondsen valt 13,0 miljard euro of 41 procent in het segment retail. Daarbij is Unibail-Rodamco buiten beschouwing gelaten. De meer Franse dan Nederlandse vastgoedbelegger had eind 2017 een vastgoedportefeuille ter waarde van 43,1 miljard euro. Het grootste deel bestaat uit winkels.

Eén bedrijfsruimtefonds

Het grootste deel van de kantorenmarkt laten beleggers in Nederlandse fondsen nog altijd links liggen. Dat wordt niet alleen duidelijk uit het lage aantal kantoorbeleggers op de ranglijst voor vastgoedfondsen, maar ook uit hun posities. Drie kantorenfondsen staan op die ranglijst. Het grootste, beursfonds NSI, haalt net de top tien. De andere twee staan vijftiende en twintigste: de huisfondsen Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund en het ASR Dutch Mobility Fund. Het CBRE Global Investors Dutch Office Fund staat niet in de lijst omdat het fonds wordt beheerd door een Amerikaanse partij.

Wel steeg aandeel van kantorenfondsen in het totaal van vastgoedfondsen uit tabel 3 van 4,5 procent naar 6,2 procent. Daarmee zijn kantoren onder Nederlandse fondsen nog ruimer vertegenwoordigd dan bedrijfsruimten. Het enige fonds in de lijst met een focus op bedrijfsruimten staat op de achttiende plaats. Dat is Urban Industrial met 400 miljoen euro, goed voor 1 procent van het totaal voor vastgoedfondsen.

In de pas

In een cyclische markt als die voor vastgoedbeleggingen is eeuwige groei onwaarschijnlijk. Maar de resultaten voor beursgenoteerd vastgoed wereldwijd laten nog geen keerpunt zien. In de eerste acht maanden van 2018 gaven de fondsen in de GPR 250 Global Index voor genoteerd onroerend goed een rendement van 3,8 procent.

De resultaten van de twee grootste Nederlandse pensioenfondsen hoeven geen afspiegeling te zijn van het verloop van de index voor beursgenoteerd vastgoed. Al was het maar omdat ze ook in niet-genoteerd vastgoed beleggen dat minder volatiel is. Maar de vastgoedportefeuilles van de pensioenreuzen lopen wel in de pas met de GPR 250 Global Index. Het ABP haalde in de eerste helft van 2018 een rendement van 3,9 procent op zijn vastgoed. Voor het Pensioenfonds Zorg en Welzijn was dat 3,4 procent.

Ook het saldo van aan- en verkopen is bepalend voor de ontwikkeling van het in vastgoed belegd vermogen. In dat verband kan worden opgemerkt dat ABP al voor miljarden euro’s meer vastgoed in portefeuille heeft dan het volgens zijn strategische doelstelling nastreeft. Per 30 juni 2018 was onroerend goed (exclusief vastgoed verantwoord onder andere beleggingscategorieën) bij het ABP goed voor 9,9 procent van de totale beleggingsportefeuille. Volgens de strategische doelstelling streeft het ABP naar een aandeel van 9 procent voor zijn vastgoed. Het verschil van 0,9 procentpunt komt op de beleggingsportefeuille van het ABP overeen met meer dan 4 miljard euro.

Nieuw record

De ontwikkeling van het netto in vastgoed geïnvesteerd vermogen van publieke beleggers kan ook worden bekeken met een monetaire invalshoek. De reeks groeicijfers voor het netto in vastgoed geïnvesteerd vermogen van publieke vastgoedbeleggers suggereert dat het effect van de opkoopprogramma’s van staatsobligaties minder wordt. Tegenover 18 procent groei in 2014 staat 10 procent in 2015, 7,5 procent in 2016 en 5,5 procent in 2018.

Op basis van die reeks is een voorspelling mogelijk, zonder rekening te houden met systeemschokken. De groei van het netto in vastgoed geïnvesteerd vermogen van publieke beleggers komt in 2019 lager uit dan 5,5 procent, maar zal groter dan nul zijn. Dat zou een nieuw record betekenen.