nieuws

‘Wanneer energie weglekt, klaagt niemand’

Beleggingen

‘Wanneer energie weglekt, klaagt niemand’
Klanten bij het koelvak, Albert Heijn in Enschede

Als het aan de overheid ligt, is in 2050 geen enkel Nederlands gebouw meer aangesloten op het gasnet. Dit heeft gevolgen voor woningen, kantoren, bedrijven, maar ook retail.

De maatregel moet helpen de uitstoot van CO2 terug te dringen conform het klimaatakkoord van Parijs en rust geven in Groningen. Hoe gaan we dit doen zonder dat het al te veel geld kost? Retail loopt in algemene zin achter op de kantorenmarkt. Maar Albert Heijn is zijn tijd vooruit en verwarmt nu al bijna alle winkels zonder gas en met warmteterugwinning van de koelingsapparatuur.

‘In feite zit AH al jaren in een gastransitie, onze nieuwe winkels draaien volledig op stroom. De winkels van Albert Heijn verwarmen we met de restwarmte van onze koelingen. Daarnaast is een CO2-installatie standaard en worden onze winkels altijd voorzien van led-verlichting’, zegt SVP Real Estate, Construction and Franchise Anneke de Vries van Albert Heijn. ‘Iedere winkel die we verbouwen gaat van het gas af, behalve die waar we gebruik maken van een WKK. In Purmerend, Alkmaar en Tilburg maken wij gebruik van zo’n mini-energiecentrale die 50 procent minder energie verliest.’

Goedkoop is het allemaal niet, ook niet voor Albert Heijn. ‘Het volledig verduurzamen van het vastgoed vraagt om optimaliseren van de isolatiewaarde van het pand. Dit is nu nog zeer kostbaar. Dat blijft natuurlijk een uitdaging, maar onze ambitie blijft gelijk: een CO2 neutrale en energieleverende winkelportfolio. Al onze initiatieven zijn hierop gericht’, zegt De Vries. ‘Zolang duurzaamheid (nog) niet verwaard wordt in het pand, is de rekensom kostbaar. Het is dan interessanter om te investeren in energiezuinige apparatuur. Daarmee blijft de balans doorslaan naar de gebruiker. Dat voelt niet echt goed. Een dak dat lekt van de regen wordt beschouwd als slecht onderhoud, maar wanneer energie door het dak naar buiten lekt, klaagt niemand.’

Winkeleigenaren lopen achter in verduurzaming

Maar niet elke winkel verkoopt gekoelde producten, dus het warmteterugwinningsprincipe dat Albert Heijn gebruikt moet bijvoorbeeld in een kledingzaak op een andere manier. ‘Het winkelvastgoed loopt achter in verduurzaming’, zegt Rachelle Vingerhoeds van het Platform Duurzaam Winkelvastgoed in de update 2018 van het NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra). ‘De kantorenmarkt is in beweging gekomen dankzij het verplichte energielabel C per 2023 en de banken die geen financiering willen verstrekken als er niet wordt verduurzaamd. In het winkelvastgoed geldt dit niet. Er is wel sprake van een casco- en in-use-label, maar die zeggen niet zoveel. Er is minimale overheidsdruk en daarom moeten we kijken welke stappen we zelf kunnen maken. We kunnen het beter zelf regelen dan dat we regels en sancties opgelegd krijgen.’

Carl Damen, namens VGO deelnemer aan het eerder genoemde platform noemt aan Vastgoedmarkt een reeks mogelijkheden die verhuurders kunnen uitvoeren om te verduurzamen en het gas vaarwel te zeggen. ‘Bijvoorbeeld het casco-plus opleveren van units zodat deze niet bij verhuur geheel ingericht hoeft te worden door de nieuwe huurder en de vertrekkende huurder niet de gehele unit casco hoeft op te leveren. Denk bij die oplevering aan bijvoorbeeld elektrisch verwarmen van het luchtgordijn en klimaatbeheersing met warmtepomp. Of WTW-installaties die warmte van koelingen, verlichting en andere warmtebronnen terugwinnen om te verwarmen.’

Waterkrachtcentrales in beekjes en rivieren

Andere voorbeelden zijn het slaan van aardwarmteputten met een warmtepomp, zonnepanelen op daken van winkels en retailgebouwen, collectieve energievoorzieningen in combinatie met VVE’s, kleine lokale waterkrachtcentrales in stroomgebieden van beekjes en kleine rivieren, energiecoöperaties opzetten voor een geheel winkelcentrum, deelnemen aan windmolenparken, zonnepaneelparken die verder van het winkelcentrum af liggen in de buitengebieden en nog veel meer. ‘Het is van belang niet alleen de huurder duurzaam af te laten bouwen, maar ook zelf als verhuurder bij te dragen in het verduurzamen van het pand als er een nieuwe huurder komt. Samen oplopen in gezamenlijk overleg is wat mij betreft het credo. Nog steeds geven veel verhuurders/ eigenaren geen energielabel af maar willen wel dat een duurzaamheidsconvenant wordt getekend bij aanhuur. Dat is eenrichtingsverkeer’, zegt Damen.

Wat zijn mogelijke verdere oplossingen in de verduurzaming van winkels? Vingerhoeds: ‘Transparantie en uitwisseling van verbruikgegevens die betere sturing kunnen geven op het nemen van energiebesparende maatregelen en de split incentive. Als tegenover de investering door verhuurder, die daardoor een hogere waarde van zijn vastgoed kan creëren, een voor huurder duidelijke en realistische besparing staat.’

Eigenbelang wordt aan de kant gezet

Directeur Brigit Gerritse van de NRW geeft aan dat het eigenbelang aan de kant gezet dient te worden om collectieve doelstellingen te bereiken. ‘Tegengestelde belangen kunnen worden verenigd als waarde niet alleen in financiële zin wordt uitgelegd. Daarbij moeten we ons richten op alle betrokken partijen, niet alleen verhuurder en huurder, maar ook de beheerders, installateurs/technici, consumenten en gemeenten. Goede samenwerking en coördinatie is gewenst.’

Ondertussen staan de technische innovaties niet stil. In opkomst is een apparaat waarmee geventileerd wordt zonder warmteverlies. Fresh-r, van het gelijknamige Nederlandse bedrijf, wordt in de wand bevestigd, reinigt de lucht, reguleert de luchtvochtigheid, verwijdert fijnstof en verwarmt of koelt energieneutraal. Het apparaat geeft de warmte van de uitgaande muffe lucht terug aan de binnenkomende frisse lucht. Het is geschikt voor woningen, winkels en kantoren. Op deze manier kan in een winkel ook als het ware alpenlucht gecreëerd worden. Voor aankoop komt de leverancier de luchtkwaliteit meten om het verschil te kunnen laten zien als het apparaat wordt aangezet.

Minder CO2 leidt tot betere beslissingen

Fresh-r wordt vooral gekocht door winkels met een draaideur of een diepe doorloop waardoor het apparaat het meest effectief is. Uit onderzoek van Harvard University blijkt dat luchtkwaliteit met een CO2-gehalte van boven de 2000 ppm het vermogen om goede beslissingen te nemen met 94 procent vermindert. Fresh-r claimt dit te kunnen oplossen maar of dit winkelend publiek kooplustiger maakt, moet nog onderzocht worden. ‘Zeker is wel dat medewerkers beter kunnen verkopen in een zuurstofrijke omgeving’, zegt directielid Edward Nissink van Fresh-r. ‘Het apparaat maakt gebruik van de lichaamswarmte die binnen blijft. Elk mens geeft 100 watt warmte af. Hoe meer mensen er zijn, hoe warmer het wordt. Met dertig winkelbezoekers heb je een straalkachel van 3 kilowatt. Van het gas af is eigenlijk niet zo moeilijk: beter isoleren en ventileren met warmteterugwinning’, aldus Nissink.

Over de auteur
Harald Roelofs is freelance journalist.

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van maart 2018.

Reageer op dit artikel