nieuws

Optimisme troef op ‘laat cyclische’ Mipim

Beleggingen

Optimisme troef op ‘laat cyclische’ Mipim

In opperbeste stemming bezochten ruim 25.000 bezoekers de 29ste editie van de Mipim. Verstedelijking, brexit, renteontwikkeling, digitalisering en investeren in een laat cyclische markt vormden de belangrijkste thema’s in Cannes.

In haar keynotespeech daagde de Amerikaanse schrijfster Adora Zvitak (20) de Mipim-gangers uit oplossingen te vinden ‘voor de steden van morgen die voldoen aan de wensen en verlangens van de jonge generatie’. De studente aan Berkeley University bleef jammer genoeg redelijk vaag; verder dan dat ‘steden er voor iedereen zijn, niemand uitgesloten moet worden’ kwam ze eigenlijk niet. Als ze concreet werd, waren haar voorbeelden ontleend aan San Francisco Bay Area, waar ze woont en studeert, en vooral gericht op het creëren van gemeenschapszin. Handzame aanknopingspunten voor beleggers, projectontwikkelaars en stedenbouwkundigen ontbraken evenwel.

Een gemiste kans. Uitgerekend San Franscisco Bay Area, de krapste woningmarkt van Amerika, vormt immers de geboortegrond van de nieuwe en buitengewoon interessante yimby-beweging. Die afkorting staat voor ‘yes, in my bacyard’, tegenhanger van ‘nimby’, ‘not in my backyard’. Het zijn de millennials, de generatiegenoten van Zvitak dus, die het spuugzat zijn dat zij geen betaalbare woonruimte kunnen vinden. Massaal bezoeken zij inspraakbijeenkomsten om luidkeels te betogen voor meer huisvesting, bij voorkeur ook het soort verdichtingsprojecten in binnensteden waartegen de ‘wel denkende’ nimby’s, zeg maar de ‘babyboomers’, al decennialang met zoveel succes tegen ageren. Yimby’s lobbyen juist vóór nieuwbouw, zijn vóór hoogbouw en niet ertegen, gooien de knuppel in het linkse hoenderhok. Maar kennelijk was Zvitak dat alles ontgaan en bleef steken in de warrige, achterhaalde clichés van de hippiegeneratie.

Oude dametjes

Jongeren hoeven hun hoop ook zeker niet te vestigen op Rolf Buch, de ceo van de grootste Duitse woningbelegger Vonovia met 360.000 woningen in eigendom en nog eens 60.000 onder beheer. De Duitser stelde in een forumdiscussie onomwonden dat hij zijn appartementen liever aan oude dametjes verhuurd dan lawaaiige studenten. ‘De belangrijkste reden waarom onze huurders opzeggen is als ze naar het verzorgingstehuis gaan en dat moment willen we daarom liever zolang mogelijk uitstellen door veel te investeren in leeftijdsbestendige voorzieningen,’ aldus Buch

Vonovia, optelsom van een reeks fusies en overnames, beschouwt zichzelf niet als een vastgoedonderneming maar als een consumentenbedrijf, dat niet onderhevig is aan de vastgoedcyclus. ‘Natuurlijk is er een cyclus die vooral gedreven wordt door het rentebeleid, maar in de sterk gereguleerde Duitse woningmarkt, is de dominante factor de onbalans tussen vraag en aanbod’, verklaarde Buch. ‘Iedereen wil nu eenmaal in de stad wonen. Het grote woningtekort maakt ons ook bestendig voor een neergaande cyclus.’

Urbanisatie

Het driedaagse vastgoedevenement in Cannes stond dit jaar in het teken van urbanisatie. Volgens ramingen van de Verenigde Naties groeit de wereldbevolking naar 8,5 miljard mensen in 2030 en naar 9,7 miljard in 2050. Die enorme demografische uitdaging vraagt om nieuwe modellen voor stedelijke vernieuwing, staduitbreiding en de opzet van compleet nieuwe steden.

Maar ook de brexit houdt de vastgoedgemoederen bezig. Een bezoek aan de  reusachtige Londen-stand, waar drie dagen land een permanent seminarprogramma draaide, leerde dat de Britten en de Londenaren nog altijd vol goede moed zijn over het vertrek uit de EU. Dit ondanks de grote politieke onenigheid tussen Brussel en Londen over de wijze waarop de scheiding vorm moet krijgen en een harde brexit , met alle narigheid van dien, steeds reëler lijkt. Voor de Londense loco-burgemeester Jules Pipe is er echter geen twijfel dat ‘zijn stad het belangrijkste financiële centrum ter wereld blijft’.

Belastingparadijs

De welhaast onvermijdelijke moderator Greg Clark, die ook hand en spandiensten verleent aan het samenwerkingsverband Holland Metropole van de vier grote Nederlandse steden op de Mipim, gaf Bob van der Zande van Amsterdam Metropolitan Area een plaagstoot tijdens een van de seminars in het Londen-paviljoen. ‘Ik hoop niet dat Londen zich tot ‘belastingparadijs’ zal gaan ontwikkelen, want dat beschouw ik als het zwartste scenario. Daar hebben we Amsterdam en Dublin al voor in Europa,’ sneerde de Britse vastgoedprof. Van der Zande lachte als een boer met kiespijn, maar wist zich gewarmd in de prettige wetenschap dat Amsterdam mede daardoor een onevenredig groot aantal hoofdkantoren herbergt.

Voor Nederland en Amsterdam in het bijzonder lijkt er alleen nog maar goed nieuws te bestaan. Een dag voor de Mipim gaf de commissie Volksgezondheid van het Europees Parlement definitief groen licht voor de verhuizing  van het Europees Geneesmiddelenbureau (EMA) van Londen naar onze hoofdstad. Amsterdam staat voor het eerst ook in de top 3 van Europese steden waar beleggers van plan zijn de komende 12 tot 18 maanden te investeren, zo bleek uit het jaarlijkse EMEA Investor Intentions Survey van internationaal vastgoedadviseur CBRE waarvan de resultaten in Cannes bekend zijn gemaakt.

Logistiek

Uit datzelfde CBRE-onderzoek blijkt dat industrieel vastgoed, en logistiek in het bijzonder, het favoriete segment in de Europese commercieel vastgoedbeleggingsmarkt. De logistieke vastgoedsector is populair door de enorme groei van e-commerce. 33 procent van de respondenten heeft een duidelijke voorkeur voor industrieel/logistiek, daarmee werden kantoren van de eerste plaats verdrongen. Van de beleggers kiest 26 procent kantoren als meest attractief. Beleggers zijn vooral geïnteresseerd in markten met een sterke economische groei, uitzicht op huurgroei en  hoge liquiditeit. In vergelijking tot een jaar gelden steeg de residentiële sector het hardst: 21 procent van de beleggers geeft de voorkeur aan woningen.

Opvallend voor de logistieke sector is de enorme schaal van de transacties. Grootste deal vormde de Logicore -portefeuille die voor 12,2 miljard euro in handen kwam van de China Investment Corporation (CIC). Ander voorbeeld van een grote deal was de verkoop door Brookfield van IDI Gazeley voor 2,8 miljard dollar aan Global Logistics Properties.

Risicobereidheid

Europa deed het vorig jaar een stuk beter dan een jaar geleden werd verwacht door beleggers. Toen sprak 54 procent van de beleggers een voorkeur uit voor de Verenigde Staten in weerwil van de grote zorgen over de verkiezing van president Trump. Dit jaar is dat gedaald naar 38 procent, terwijl 39 procent van de mondiale beleggers Europa nu als de topregio beschouwt. Opvallend verschil is ook dat Amerikaanse beleggers hun risicobereidheid terugschroeven, terwijl Europeanen en Aziaten juist meer risico’s durven te nemen.

‘Risicomanagement is absoluut cruciaal in een ‘verlengde’ laat-cyclische markt’, waarschuwde Lisette van Doorn, ceo van Urban Land Institute (ULI), tijdens de presentatie op de Mipim van het PwC/ULI-rapport over de vooruitzichten van de mondiale vastgoedbeleggingsmarkt in 2018. ‘Door de lange lage rente zitten we feitelijk al in de verlenging van een laat-cyclische markt’, hield zij haar gehoor in een zaal van het Palais des Festivals voor. Tegelijkertijd wordt de markt ook geconfronteerd met technologisch gedreven gedragsveranderingen hoe mensen willen wonen, werken en leven, waardoor vastgoed steeds meer transformeert naar een op dienstverlening gebaseerde  tak van sport.

Geleerde lessen

De lessen van de laatste crisis zijn echter nog niet vergeten, zo blijkt. Dat uit zich in aanzienlijk lagere schuldgraden als in de wilde jaren voorafgaand aan de crash van 2008 en ook minder risico op overaanbod als gevolg van  speculatieve ontwikkelingen.  Toch is er wel degelijk gevaar voor overaanbod, omdat gebouwen sneller verouderen doordat ze niet meer voldoen aan  gewijzigde eisen van gebruikers. De flexibilisering van de kantoormarkt en de razendsnelle groei van dienstverleners zoals WeWork zijn daar tastbare voorbeelden, aldus Van Doorn

Reageer op dit artikel