nieuws

KroesePaternotte: ‘Het chagrijn is uit de markt’

Beleggingen

KroesePaternotte: ‘Het chagrijn is uit de markt’
Het voormalige pand van Hema aan de Kalanderstraat in Enschede is door KroesePaternotte volledig herontwikkeld en verhuurd.

Het gaat de circa twintig hoofdwinkelgebieden in Nederlandse steden voor de wind. Aan dit succes liggen diverse factoren ten grondslag, volgens Steve Schumann en Mark Klaassen van KroesePaternotte.

Het gaat goed met de circa twintig hoofdwinkelgebieden in Nederland. In meerdere steden ontstaat krapte op de retailmarkt, zo constateren Mark Klaassen en Steve Schumann, partners bij KroesePaternotte. Herverkaveling, herontwikkeling van bestaand vastgoed en het oprekken van winkelstraten zijn goede manieren om in de vraag naar winkelpanden te blijven voorzien.

Het succes van die hoofdwinkelgebieden, zo legt Mark Klaassen uit, kent diverse factoren. ‘Nederland zit in een sweet spot: lage rente, sterke economische groei, aantrekkende werkgelegenheid en toenemend consumentenvertrouwen. De groeiende consumentenbestedingen geven een impuls aan de retailmarkt. Dat zien we terug in alle branches: van supermarkten tot fashion en alles wat daar tussenin zit. Het effect daarvan zien we niet alleen terug in onze grote steden, maar evengoed in Zwolle, Amersfoort, Arnhem en Nijmegen.’

Groei toerisme

De bloei van Amsterdam is een verhaal op zich, vervolgt Schumann. ‘De groei van het buitenlands toerisme speelt een voorname rol in het succes van Amsterdam. Binnen enkele jaren mogen meer dan twintig miljoen buitenlandse toeristen worden verwacht. Het merendeel verblijft in Amsterdam.’ Hij bezoekt graag andere Europese steden. ‘Als ik terug ben in Amsterdam, dan begrijp ik die groeiende toeristenstroom heel goed. Amsterdam heeft een uniek karakter. Mooie architectuur. Geweldige musea. En dat zorgt ervoor dat niet alleen op gebied van winkels, maar ook als het gaat om hotels en horeca sprake is van explosieve groei.’

De internationale retailwereld kiest volgens hem heel bewust voor alleen de meest toonaangevende steden. ‘Een concern als Uniqlo is ontzettend selectief bij de opening van nieuwe winkels in Europa. Het feite dat ze voor Amsterdam hebben gekozen, is een ontzettend positieve ontwikkeling. Die keuze zal ook van invloed zijn op internationale partijen die nu nog niet in de stad te vinden zijn.’

Ander koopgedrag

Niet dat er in ons land niks verandert in het koopgedrag. ‘Consumenten raken er steeds meer aan gewend via internet te shoppen. De vrees gegevens over creditcard of betaalrekening te delen neemt steeds verder af. Maar ondanks de groei van internetbestedingen, willen mensen nog steeds ouderwets winkelen. Het gaat daarbij wel om een bepaalde beleving. Ik heb eigenlijk een hekel aan dat woord. Beleving is een te breed, te algemeen begrip, maar wij merken dat mensen een duidelijke voorkeur hebben voor aantrekkelijke, stedelijke gebieden’, aldus Schumann

Die verandering heeft volgens hem effect op de vestigingsvoorkeur van bijvoorbeeld fashionbedrijven. ‘Ketens die in het verleden zich in (vijftig) kleine provinciesteden wilden vestigen, die kiezen nu voor die circa twintig steden verdeeld over Nederland. Dat zijn de hoofdwinkelgebieden met het betere verzorgingsgebied; neem naast de Randstad steden als Groningen, Breda, Den Bosch en Maastricht.’

Klaassen wijst op de snelle veranderingen in een stad als Enschede. ‘Na het sluiten van de Bijenkorf en de ondergang van V&D waren de zorgen groot. Primark heeft zich in de stad gevestigd; kortgeleden heeft Hudson’s Bay zijn nieuwe warenhuis geopend. Vervolgens zien wij in de rest van het A1-gebied de vraag naar winkelruimte toenemen, maar alles zit vol. Zelf hebben wij op initiatief van de eigenaar de Hema een andere plek in een gloednieuw gebouw gegeven. De nieuwbouw is volledig verhuurd. Vervolgens hebben we in die straat in één jaar wel acht transacties gedaan.’

Verdringingsmarkt

Hij ziet het winkelaanbod in de grotere provinciesteden langzaamaan opdrogen. ‘Het chagrijn is uit de markt. Wij zien de eerste tekenen van een verdringingsmarkt. Steeds meer retailers zijn expansief. Daardoor groeit de vraag naar courante winkelruimte.’ In sommige segmenten is volgens hem sprake van een extra sterke groei. Klaassen denkt dan aan retailers in het hogere modesegment. ‘In de PC Hooftstraat in Amsterdam, de Kerkstraat in Den Bosch of de Choorstraat in Utrecht is het uitdelen.’

Daar tegenover staat een structurele verandering van het aanbod. ‘Binnensteden krijgen een ander aanzien. De afgelopen jaren hebben meer panden een horecafunctie gekregen. Dat is een algemene trend. Een beter horeca-aanbod veraangenaamt en verlengt de verblijfsduur in binnensteden. Vooral dat eerste is van belang; mensen verblijven graag in een omgeving die prettig aanvoelt.’

Schumann vult aan. ‘We doen als makelaarskantoor veel voor partijen als Levi’s en The Sting/Costes. Ook zij zijn heel selectief als het gaat om potentiële winkellocaties in het hart van de A1-straten. Het midden van de winkelstraat blijft de beste plek met de meeste loop. Daar ook bevinden zich de leukste combinaties van partijen, maar daar bestaat tegenwoordig echt krapte.’

Sleetse formules

Tijdens de economische crisis zijn allerlei oude bedrijven ten onder gegaan. Maar nieuwe leegstand door het alsnog omvallen van bekende partijen; Klaassen rekent er niet op. ‘Er zijn altijd formules die sleets worden. Vroeger was de doorlooptijd van een winkelformule acht tot tien jaar. Tegenwoordig reageert de consument veel sneller. Formules worden gemakkelijker geaccepteerd, maar ook eerder verworpen. Een winkel is een wegwerpproduct. Bedrijven moeten om in de gunst van de consument te blijven dus eerder innoveren en vernieuwen. Ze moeten in staat zijn snel te reageren op de nieuwste trends.’

Ze kennen de berichten over problemen bij ketens als Blokker, Coolcat en C&A, maar volgens hen profiteren zij eveneens van de omslag in de markt. ‘Ook die partijen, zo horen wij, kijken inmiddels heel voorzichtig naar nieuwe marktkansen. C&A sluit één van de winkels in de Utrechtse binnenstad, maar opent een nieuwe locatie in winkelcentrum Leidsche Rijn. Gaat het slecht met C&A? Ik denk het niet’, aldus Klaassen. ‘Dat geldt ook voor Blokker. Hun vastgoed aan de Kalverstraat krijgt een huurder van buiten, maar aan de Rozengracht hebben zij een nieuwe winkel gehuurd.’

Niet bijbouwen

Wat is het beste antwoord op de groeiende krapte? Bijbouwen? Bij KroesePaternotte zijn ze daar geen voorstander van. ‘Een zekere krapte is niet ongezond’, aldus Klaassen. ‘Bijbouwen, de aanpak van twintig jaar geleden, om de concurrentie aan te gaan met een stad twintig kilometer verderop, maakt een winkelgebied in minder goede tijden ontzettend kwetsbaar.’ Wel is het soms verantwoord het bestaande winkelgebied wat op te rekken, zegt Schumann. Hij denkt dan aan de Diezerstraat in Zwolle of de Langestraat in Amersfoort. ‘Het eerste deel van de straat is traditioneel populair. Bedrijven die vertrouwen op hun eigen kracht hebben tegenwoordig ook belangstelling voor locaties iets verderop in de straat. Daardoor worden deze gebieden aantrekkelijker.’ Klaassen ziet dat ook aan de stille kant van de Oudegracht in Utrecht gebeuren. ‘Traditioneel was de koude kant geen winkelgebied, maar na de vestiging van Urban Outfitters zien ook andere partijen de schoonheid van dat deel van de gracht.’

Ook herverkaveling of herontwikkeling van bestaand vastgoed kunnen volgens beide makelaars soelaas bieden. ‘In het verleden hebben we veel kleine winkelruimten van 100 tot zo’n 150 m2 gemaakt. Daarvoor bestond toen vraag. Nu bestaat behoefte aan grotere bakken. Waarom zouden we dergelijke ruimten niet (weer) samenvoegen’, vraagt Schumann zich af. Klaassen ziet nog allerlei mogelijkheden binnen bestaande panden. ‘Het is heel belangrijk creatief te zijn. Daarmee probeert ons kantoor zich te onderscheiden. We kennen inmiddels mooie voorbeelden van uitbreiding aan de achterkant van bestaande winkels. Dat is bijvoorbeeld aan de orde in het gebied tussen de Kalverstraat en het Rokin. Voor de eerste vestiging van het upcoming merk Under Armour heeft Kroonenberg Groep door het samenvoegen van winkels een dergelijke oplossing weten te realiseren.’

Verstedelijking

Hoe moet het vervolgens met die achterblijvers? Schiedam, Almelo, Hoogeveen. ‘Wij komen niet meer zo vaak op die plekken. Daar zit niet meer de vraag van onze klantenkring’, zo zegt Klaassen. ‘Maar verdergaande verstedelijking is een gegeven. Jongeren trekken naar de stad. De kans dat zij naar hun geboortegrond terugkeren is niet meer zo groot. Die middelgrote plaatsen zullen zich moeten aanpassen aan de veranderende omstandigheden. Laat de markt zijn werk doen. Het nastreven van de komst van een Primark is daar niet de oplossing. Het winkelgebied moet worden verkleind. Probeer vervolgens zo goed als mogelijk een aantrekkelijke leefomgeving te creëren en bied gratis parkeren om enige levendigheid te behouden.’

 

KroesePaternotte

KroesePaternotte (dertig medewerkers) bemiddelt bij de aan- en verhuur van winkelruimte, adviseert beleggers over aan- en verkoop van winkelportefeuilles en verzorgt taxaties en huurprijsherzieningen.

Steve Schumann

Steve Schumann studeerde vastgoedkunde aan de Hogeschool van Amsterdam. Daarna werkte hij drie jaar bij Memid Investments, een zusterbedrijf van bouwbedrijf Midreth. Sinds 2011 is hij werkzaam als makelaar bij KroesePaternotte, waarvan ruim twee jaar als partner.

Mark Klaassen

Mark Klaassen studeerde makelaardij aan de Hanzehogeschool in Groningen. Na onder meer een stage bij Schiphol Real Estate kwam hij te werken bij DTZ Zadelhoff property management. Vervolgens maakte hij vijftien jaar geleden de overstap naar Kroese. Klaassen is eveneens partner.

Groei buitenlands toerisme

Amsterdam kan zich opmaken voor nog meer toeristen. Vorig jaar nam het aantal buitenlandse toeristen in ons land toe met 11 procent naar 17,6 miljoen. Er kwamen vooral meer Russen, Chinezen en Amerikanen, zo meldt staatssecretaris Mona Keijzer van Economische Zaken. Twintig miljoen Nederlanders gingen in eigen land op pad.  Economische Zaken verwacht dat het buitenlands toerisme de komende tien jaar nog met 7 miljoen vakantiegangers zal groeien. Amsterdam is veruit de populairste bestemming, maar Keijzer hoopt wel dat meer toeristen ook de charme van steden als Utrecht, Rotterdam of Breda zullen ontdekken.

Over de auteur
Bert Pots is freelance vastgoedjournalist (bertpots.amsterdam).

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van maart 2018 .

Reageer op dit artikel