nieuws

Duitse markt zorgwoningen weer door het miljard

Beleggingen

Duitse markt zorgwoningen weer door het miljard
Zorgvastgoed

Met een transactievolume van ruim 1 miljard euro in 2017 heeft de Duitse markt voor zorgwoningen z’n op twee na beste jaar gekend, meldt CBRE.

Deskundigen hadden ook niet verwacht dat het record van 2016 zou worden gebroken. Het aandeel van zorgwoningen in de totale markt voor commercieel vastgoed in 2017 kwam uit op 1,8 procent. Een jaar eerder lag dat percentage nog op 5,6.

CBRE Duitsland voorspelde halverwege 2017 al een terugval van de investeringen in zorgvastgoed naar een normaal niveau. Het transactievolume van 3 miljard euro in 2016 werd toegeschreven aan een beperkt aantal zeer grote transacties, vertelt hoofd Research Jan Linsin van CBRE Duitsland. ‘Maar zelfs zonder die uitzonderlijke grote deals blijft de markt voor zorgvastgoed een groeimarkt. Het transactievolume is elk jaar sinds 2008 met twintig procent gegroeid.’

Investeerders kopen Duitse zorgaanbieders

Een grote interesse in zorgvastgoed blijkt volgens Linsin verder uit de overname van Duitse zorgverleners door internationale investeerders. Hij wijst op de verkoop van uitbater van seniorenwoningen Alloheim door Carlyle aan de Zweedse private equity-partij Nordic Capital en de aankoop van Vitanas Holding en gedeeltelijke overname van Pflegen & Wohnen, beide door de Amerikaanse investeringsmaatschappij Oaktree. ‘Zelfs nu wij deze transacties niet meetellen als zorgvastgoedtransacties, vormen zij wel een indicatie van de dynamiek in deze markt.’

Alles bij elkaar registreerde CBRE in 2017 krap tachtig zorgvastgoedtransacties, waarvan tweederde een single asset betrof. Hiervan had 42 procent een verkoopprijs onder 10 miljoen euro en nog eens 43 procent een waarde tot 20 miljoen euro.

Grote portefeuilles zijn een uitzondering

‘Het aanbod bestond tot voor kort vooral uit zeer kleine eenheden – grotere portefeuilles waren in 2017 een uitzondering. Desondanks is de vraag van institutionele beleggers naar goed gesitueerde zorgvastgoedportefeuilles groot, waardoor er net als bij de andere klassen commercieel vastgoed schaarste ontstaat’, vertelt hoofd Vastgoedfinanciering Dirk Richolt van CBRE Duitsland. ‘Aan de ene kant is er een grote druk op eigenaren van zorgvastgoed om te verkopen, terwijl aan de andere kant de productie van nieuw zorgvastgoed beperkt is. Hierdoor is de druk op de aanvangsrendementen voor een core-product groot.’

Het netto aanvangsrendement voor goede zorgwoningen kwam in 2017 uit op 5 procent, tegen 5,5 procent een jaar eerder en 6,25 procent in 2015.

Transactievolume Duits zorgvastgoed

Transactievolume Duits zorgvastgoed

Bron: CBRE Duitsland

Yieldcompressie is aanwijzing voor grote vraag

‘Zelfs als zorgwoningen nog steeds worden gezien als nichebelegging, is de yieldcompressie in de afgelopen 24 maanden een sterk bewijs dat er een grote vraag is bij institutionele beleggers naar deze alternatieve belegging’, zegt Linsin. Doordat de vraag naar zorgwoningen zich niets aantrekt van economische cycli en de komende jaren alleen zal groeien, verzekert het beleggers in bestaande en nieuwe zorgwoningen volgens CBRE van een stabiele cashflow.

Met een aandeel van 64 procent hebben vooral niet-Duitse investeerders in 2017 in zorgwoningen belegd (2016: 61 procent). Het zijn vooral zorgvastgoedbeleggers uit België (31,5 procent), Luxemburg (12 procent) en Zweden (11 procent) die de Duitse markt domineren.

De meest actieve kopers van zorgwoningen waren (genoteerde) vastgoedbedrijven gespecialiseerd in zorg- en sociale woningen (51 procent van het investeringsvolume), gevolgd door gespecialiseerde fondsen (17 procent) en aanbieders van closed-end fondsen (15 procent). De nadruk lag vooral op de aankoop van bestaande zorgwoningen, met een aandeel van zo’n tweederde in het totale investeringsvolume. Een bedrag van 318 miljoen euro, ofwel 31 procent) betrof investeringen in nieuwe ontwikkelingen in het voorgaande jaar. Dit aandeel bleef beperkt door het geringe aantal nieuwbouwprojecten.

Vooruitzicht voor 2018

‘De markt voor zorgvastgoed in Duitsland blijft in 2018 en de jaren daarop dynamisch’, voorspelt Linsin. ‘Die trend wordt aangejaagd door demografische veranderingen gekoppeld aa een sterke vraag naar investeringsobjecten, zowel nieuwbouw als gerenoveerde bestaande woningen.’

‘Het zijn vooral de internationale partijen die overtuigd zijn van het groeiperspectief en het lage risico van de Duitse markt voor zorgwoningen’, zegt Richolt. ‘Wel zien wij groeiende belangstelling van binnenlandse investeerders, die voor de lange termijn meer middelen aan deze beleggingsklasse toewijzen.’

De toenemende consolidatie onder zorgaanbieders in dit segment leidt tot een volwassener markt en de grotere transparantie waaraan beleggers in nicheproducten behoefte hebben. Als een gevolg verwachten wij voor 2018 een transactievolume dat fors hoger ligt dat het langetermijngemiddelde van 750 miljoen euro, zeker nu er een aantal grotere portefeuilles op de markt komen’, voorspelt Linsin.

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van maart 2018.

Reageer op dit artikel