nieuws

Waardebepaling van zorgvastgoed: het verschil zit ook hier in de details

Beleggingen

Waardebepaling van zorgvastgoed: het verschil zit ook hier in de details
Rianka Bikker

Het taxeren van zorgvastgoed is niet eenvoudig. De onderbouwing van de vastgoedwaarde is minstens zo belangrijk als de waardebepaling zelf.

‘We laten één object taxeren door enkele taxateurs. Het resultaat: totaal verschillende waarden! Hoe kan dat? Hoe weten we of we een goede taxateur in de arm nemen?’ Die vraag wordt ons met enige regelmaat gesteld. Verschillende taxateurs waarderen een object kennelijk op geheel verschillende manieren; zeker als het om zorgvastgoed gaat. Dat leidt tot vragen over de betrouwbaarheid van de taxatie. Het kan anders – en beter. Hoewel verschillen in de  waardebepaling onontkoombaar zijn, kunnen de verschillen aanzienlijk kleiner zijn dan nu het geval is. In dit artikel leggen we uit welke aandachtspunten van belang zijn voor een zo betrouwbaar mogelijke taxatie van zorgvastgoed.

Het doel van een taxatie is vanzelfsprekend op de eerste plaats de waardebepaling van het vastgoed. Daarnaast kan de informatie die een goede taxatie biedt, een bepalende factor zijn van de vastgoedstrategie. En daar zit bij zorgvastgoed het probleem. Want het taxeren van deze categorie vastgoed is niet eenvoudig. De onderbouwing van de waarde is minstens zo belangrijk als de waardebepaling zelf. Dat is dan ook de oorzaak van het feit dat we bij een en hetzelfde object grote verschillen zien in de waardebepaling.

Dat bleek overduidelijk bij een onderzoek dat Rianka Bikker twee jaar geleden uitvoerde naar de taxatieverschillen bij intramuraal vastgoed. Het onderzoek vond plaats op de Dutch Healtcare Property Fund van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Doel van het onderzoek was te komen tot taxaties waarbij de verschillen in waarde beperkt bleven. Hetzelfde object en dezelfde uitgangspunten. Bij vergelijking van de taxaties bleken forse verschillen in de waardebepaling. Uit het onderzoek bleek dat de meest opvallende verschillen werden veroorzaakt door de wijze waarop de taxateurs aankeken tegen zaken als marktontwikkelingen, (mogelijke) opbrengsten, referentieobjecten en de eindwaarde van het te taxeren object. Op al die aspecten gaan we in dit artikel in.

Ontwikkelingen in de ouderenzorg

De markt voor ouderenorganisaties – en dus voor het zorgvastgoed – is al enkele jaren aan veranderingen onderhevig. De mate en de snelheid van die ontwikkelingen verschillen per sector, maar zeker in de ouderenzorg zien we een duidelijke toename van marktwerking. Hetzelfde geldt voor de opmars van organisaties die niet met publiek geld worden gefinancierd. Het resultaat is een divers aanbod voor ouderen met AOW en een klein pensioen, maar ook een royaal aanbod voor degenen die over meer financiële middelen beschikken.

Opvallend is dat bij de waardebepaling van zorgobjecten nauwelijks een beeld wordt geschetst van de toekomst van zorgverlening. Blijft het zorgobject zijn functie wel houden? In hoeverre wordt rekening gehouden met de toetreding van concurrenten op de markt? En zal de ligduur van de cliënten nog verder afnemen? Die aspecten zijn medebepalend voor de – toekomstige – waarde van het vastgoed.

Kosten en baten

De meeste zorgorganisaties zijn voor hun inkomsten afhankelijk van zorgkantoren, maar ook van de gemeente en van de politiek. Ook de efficiency van de bedrijfsvoering en de bestuurlijke kwaliteit van de organisatie spelen een rol. Dat stelt de taxateur voor de vraag wat de toekomst van de bekostiging is. Taxateurs moeten immers tien à vijftien jaar vooruitkijken. Niet alleen als het gaat om de continuïteit van het zorgproduct, maar ook om de kwaliteit van de organisatie. Dat vergt vérgaande kennis van de zorg.

Anders dan bij woningen en commercieel vastgoed speelt de locatie geen doorslaggevende rol. De omvang en de ontwikkeling van de doelgroep zijn juist wel van belang. Cliënten hebben anno 2018 andere behoeften dan een aantal jaren geleden. Vroeger waren meerpersoonskamers volkomen normaal; heden ten dage eisen cliënten eenpersoonskamers met de nodige privacy. Gezien het grote aanbod kan de cliënt kiezen voor een zorgorganisatie die het beste antwoord heeft op zijn vraag. De organisatie zal zich dus moeten onderscheiden van de concurrent. Zonder cliënten geen inkomsten! Maar hoe bepaal je de toekomstige zorgvraag en de kwaliteitsontwikkeling van de organisatie? Hoe zullen de behoeften van de toekomstige cliënt er uitzien? Ook een taxateur heeft geen glazen bol. Dus moet je aannamen doen die op bronnen gebaseerd zijn en zo realistisch mogelijk.

Markthuur en bekostiging

De maatschappelijke bestemming ligt in grote lijnen vast en vanwege de bouw van deze objecten lenen ze zich in de meeste gevallen alleen voor het leveren van zorg. De mogelijkheden voor alternatieve aanwending van het vastgoed zijn daardoor beperkt. Dat heeft vanzelfsprekend invloed op de waardebepaling. Daarmee rijst ook de vraag in hoeverre de opbrengsten vanuit de bekostiging gelijk kunnen worden gesteld met de markthuur. Immers: de bekostiging is gebaseerd op de toelating van de organisatie en wordt dus ook toegekend aan die organisatie. Niet aan het gebouw! Eenvoudig gezegd: de organisatie die de toelating heeft, ontvangt ook de opbrengsten van het vastgoed. Als ze het gebouw verlaat, vervalt de opbrengst. De opbrengst die daarvoor in de plaats komt, ligt veelal lager dan de bekostiging. Gelijkstelling aan markthuur is daarom lang niet altijd aan de orde. Bij het berekenen van de waarde van het vastgoed moet dus expliciet worden vermeld waarom de bekostiging wordt meegenomen.

Zorgverlener

Zorgverlener

Waardeverschillen door referenties

Het gebruik van referentieobjecten is aanleiding voor grote verschillen in de waardebepaling. Een van de oorzaken die wij zien in de praktijk, is dat gekeken wordt naar transacties waar sprake is van een sale-en-lease-backconstructie. Wellicht zijn de onderliggende huurovereenkomsten dan gebaseerd op bekostiging. Is dat niet het geval? Dan kan de waarde die tot stand komt, helemaal niet van toepassing zijn op het getaxeerde object.

Een andere oorzaak die in het onderzoek naar voren kwam, zijn referentieobjecten met de bestemming Wonen. De bestemming en het specifieke karakter van objecten blijken meestal niet uit de referenties, maar deze aspecten hebben wel degelijk invloed op de waardebepaling. Als de bestemming regulier wonen toelaat of – al dan niet direct – kan worden gewijzigd in bijvoorbeeld wonen, kan dat een positieve invloed hebben op de waarde van het vastgoed. Het is echter lang niet altijd mogelijk om het gebruik van een gebouw te wijzigen. En als het al kan, zijn vaak aanzienlijke investeringen nodig. Zo zal in sommige gevallen wijziging van de brandcompartimentering noodzakelijk blijken. Dat brengt de nodige kosten met zich mee, waardoor de waarde nadelig kan worden beïnvloed.

De impact van de eindwaarde

De impact van de eindwaarde van het vastgoed is niet per se cruciaal, maar een juiste vaststelling is wel noodzakelijk. We zien bij de bepaling van de eindwaarde nogal eens dat wordt uitgegaan van ongewijzigde voortzetting van de bekostiging gedurende de exploitatie van het vastgoed. Het is de vraag in hoeverre dat reëel is. Die vraag is actueel, omdat vanaf dit jaar het tarief onderhandelbaar is. Bovendien moet duidelijk zijn of de organisatie van plan is om het pand nog enige tijd te blijven gebruiken. Dat wordt lang niet altijd aangegeven.

Als de bekostiging volledig wordt meegerekend in de eindwaarde van het vastgoedobject, heeft dat een positieve impact op de waarde. Of dat verstandig is, is maar de vraag: het is een onzeker uitgangspunt. Want in hoeverre zijn de kasstromen die aan het object worden toegekend, reëel? Ook hier geven resultaten in verleden – en het heden – geen garanties voor de toekomst!

De levensduur van het gebouw is eveneens een aspect dat moet worden meegenomen. Uitgangspunt is in de regel een lange levensduur, maar dat is bij zorgvastgoed zeker niet altijd het geval. Gebouwen worden niet zelden meer dan intensief gebruikt door de cliënten. Kan ook in die gevallen een zeer lange exploitatieduur worden meegenomen in de waardebepaling? Zijn investeringen wellicht nodig om de exploitatieduur te verlengen? Ook dat aspect heeft invloed op de waarde van het object. De taxateur moet kunnen uitleggen wat bepalend is voor de eindwaarde van het vastgoed. Dat is zeker een punt van aandacht.

Verschillen in waarde of in uitgangspunten?

Verschillen de waarden van het vastgoed of verschillen de uitgangspunten waarop gewaardeerd wordt? Die vraag kan niet zonder meer worden beantwoord, want de wijze waarop de waarde tot stand is gekomen, wordt onvoldoende uitgelegd in taxatierapporten. Een uitgebreide toelichting op de totstandkoming van de waardebepaling is dan ook een absolute voorwaarde. Het moet een standaardonderdeel zijn van de rapportage, zodat de opdrachtgever zich kan vergewissen van de kennis en ervaring van de taxateur. Het taxeren van zorgvastgoed is een vak apart; dat moge duidelijk zijn.

Vanzelfsprekend zorgt een degelijke toelichting er niet voor dat de verschillen in waardebepaling worden verkleind, maar de verschillen zijn waarschijnlijk wel te verklaren. In elk geval heeft de opdrachtgever meer duidelijkheid over de mate waarin alle aspecten zijn meegenomen in de waardebepaling.

Samenvattend kunnen we concluderen dat het waarderen van zorgvastgoed niet eenvoudig is. Taxateurs moeten zich naar onze mening afvragen of zij deze categorie vastgoed willen en kunnen taxeren. Opdrachtgevers moeten erop kunnen rekenen dat ze een deskundige taxateur in de arm nemen die voldoende kennis en kunde heeft op dit specifieke terrein. Als dat het geval is, vormen beide partijen een sterk team dat vorm kan geven aan een robuuste, toekomstbestendige  vastgoedstrategie.

Over de auteurs
Rianka Bikker en ir. Camiel Rommens zijn respectievelijk junior taxateur/adviseur zorgvastgoed en REV taxateur/senior adviseur zorgvastgoed bij AAG in Den Bosch. Interesse in de scriptie? Stuur een mail naar r.bikker@aag.nl.

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van februari 2018.

Foto's

Reageer op dit artikel