nieuws

Vastgoed nog fors goedkoper dan tijdens vorige piek

Beleggingen

De kijk op de huidige vastgoedcyclus wordt vertroebeld door de recordhoge koopsommen voor prime vastgoed. Door de bank genomen ligt de gemiddeld verkoopprijs veel lager dan tijdens de piek in 2007.

Vastgoed nog fors goedkoper dan tijdens vorige piek
Bart Verhelst

Dat blijkt uit het op 19 januari verschenen rapport CBRE Real Estate Market Outlook 2018. Daarin vergelijkt CBRE de opgaande markt tussen 2005 en 2007 met die van 2015-2017. De aanvangsrendementen voor prime vastgoed zijn nu flink lager dan tijdens de vorige cyclus (zie grafiek). Secundair vastgoed is deze keer daarentegen veel minder in waarde gestegen, leidt CBRE af uit 35 transacties. De prijs die afgelopen jaren is betaald voor twaalf trophy assets – zoals het Atrium op de Zuidas – ligt gemiddeld 131 procent hoger dan tijdens de vorige haussemarkt voor deze gebouwen is betaald. Maar de koopsom van 23 non-prime gebouwen ligt juist 48 procent lager dan hiervoor tussen 2005 en 2007 werd betaald.

Die topprijzen voor secundair vastgoed werden het vorige decennium vooral neergelegd door de Duitse gesloten fondsen, licht Capital Markets-directeur Bart Verhelst toe. ‘Fondsen als Bankhaus Wölbern en MPC Capital kochten namens vermogende particulieren massaal kantoren langs snelwegen en in provinciesteden. Nieuwe gebouwen van 4.000 tot 8.000 m2 met 10-jarige huurcontracten werden tegen yields van ongeveer 6,5 procent verkocht.

Zo kocht MPC het door LSI ontwikkelde Exact-kantoor op een weiland langs de snelweg bij Rotterdam destijds voor 6,25 procent. Dergelijk perifeer product wordt nu gezien als opportunistisch en tegen yields van 8 tot 10 procent gekocht. Het misverstand over de huidige haussemarkt is dat de prijzen die van 2007 al ver te boven zijn. Maar dat geldt alleen voor enkele prime deals die alle media-aandacht krijgen. Het leeuwendeel van de markt bestaat echter uit secundair product. Als we de gemiddelde verkoopprijs van nu vergelijken met tien jaar geleden, komen we veel lager uit.’

CBRE wijst in het rapport nog op tal van andere verschillen tussen de twee vastgoedcycli. Het totale beleggingsvolume van de afgelopen drie jaar ligt met 42 miljard euro 8 miljard euro hoger dan in de periode 2005-2007. Waar in de vorige vastgoedhausse 59 procent werd belegd in kantoren, is dat nu maar 36 procent. In de huidige haussemarkt wordt ook fors belegd in woningen, hotels en zorgvastgoed. Deze ‘nieuwe’ beleggingscategorieën zijn volgens CBRE geen modegril. Deze markten worden gedreven door een structurele dynamiek in de Nederlandse politieke economie en zullen ook in de toekomst een significante rol blijven spelen. Een ander groot verschil met de vorige vastgoedcyclus is de nationaliteit van de investeerders. Tien jaar geleden waren Nederlandse beleggers (61 procent) dominant met in de laatste piekjaren een golf van Duitse fondsen die voornamelijk secundair kantorenvastgoed tegen relatief hoge prijzen verwierven.

Tussen 2015 en 2017 vormen Nederlandse beleggers een minderheid (41 procent) en bestaat de rest uit een breed palet van buitenlandse beleggers. In 2017 is het Nederlandse aandeel overigens geslonken naar 31 procent. Tien jaar geleden speelden naast de Duitsers (17 procent) alleen Britse beleggers (12 procent) een rol van betekenis en werd slechts 3 procent gekocht door Amerikanen. Nu nemen Amerikanen maar liefst 16 procent van het totale beleggingsvolume voor hun rekening tegen weer 12 procent voor de Britten, gevolgd door Duitse (8 procent) en Franse beleggers (5 procent). Kochten buitenlandse partijen de vorige keer de helft van alle kantoren en logistieke panden, deze keer verwerven ze maar liefst respectievelijk 71 en 78 procent van deze vastgoedklassen. Terwijl tussen 2005 en 2007 Nederlandse beleggers bijna al het residentiële en retailvastgoed opkochten, namen buitenlandse partijen de afgelopen drie jaar respectievelijk 29 en 59 procent voor hun rekening.

De schuldmarkt ziet er volgens CBRE nu een stuk veiliger uit dan vóór 2008. De beleningsgraad lag tien jaar geleden op 70 procent en hoger. Nu ligt de loan-to-value voor core-objecten veelal onder de 50 procent. De vorige beleggingshausse werd gedomineerd door speculatieve nieuwbouw, waarbij vastgoedprojecten werden verkocht zonder huurders. In de huidige markt is veel minder nieuwbouw, is de kwaliteit van gefinancierd vastgoed hoger en worden aankopen gestut door huurgroei. Bovendien is schuld dankzij de ultralage rente nu goedkoper. Financiers profiteren niettemin van gunstige marges dankzij de hoge yield spread met niet of nauwelijks renderende staatsobligaties.

Dit artikel verschijnt in Vastgoedmarkt van januari 2018.

Reageer op dit artikel