nieuws

Prologis voorziet huurgroei maar waarschuwt voor euforie

Beleggingen

2018 belooft wederom een prachtig jaar te worden voor logistiek vastgoed, stellen countrymanager Benelux Bram Verhoeven en Dirk Sosef, hoofd research & strategy Prologis Europe. ‘Alle seinen staan op groen voor verdere huurgroei.’

Prologis voorziet huurgroei maar waarschuwt voor euforie

De opgaande lijn in de huren begon in  2016 in Europa (+3 procent) volgens de Logistics Rent Index van Prologis. De indexgegevens voor 2017 zijn nog niet beschikbaar, maar het is duidelijk dat de huurgroei in 2017 in dezelfde lijn heeft voortgezet. Volgens Bram Verhoeven en Dirk Sosef staan ook in 2018 ‘alle seinen op groen’ voor hogere huren in de Europese logistieke vastgoedmarkt.

De grote vraag naar logistiek vastgoed bij eindgebruikers wordt volgens  Bram Verhoeven en Dirk Sosef van Prologis gedreven door de onstuimige groei van e-commerce en het wat minder bekende feit dat de betrekkelijk jonge Europese logistieke vastgoedmarkt nog altijd een forse inhaalslag te maken heeft in vergelijking tot de Verenigde Staten. Zo is in Amerika per huishouden 7,5 m2 logistieke ruimte beschikbaar, terwijl dat in Europa slechts 2,5 m2 bedraagt. Drie keer zo weinig dus!

‘We spreken pas van een echte Europese logistieke markt sinds het openen van de grenzen in de jaren negentig van de vorige eeuw en in het voormalige Oostblok nog beduidend later’, licht Sosef de achterstand toe. ‘In Amerika is de ontwikkeling   van grote, centrale distributiecentra langs de interstates al decennia eerder,  in de jaren vijftig en zestig op gang gekomen. Er is nog steeds – los van e-commerce – ook nog een enorme inhaalslag te maken met de optimalisatie van de supply chains in Europa.’

Wereldmarktleider

Met een portefeuille van 77 miljard dollar,  goed voor zo’n 64 miljoen vierkante meter, verdeeld over vier verschillende continenten, is Prologis op afstand wereldmarktleider in zijn sector. Opgericht in 1983 in Amerika groeide het bedrijf uit tot het één na grootste beursgenoteerde vastgoedfonds ter wereld. In 1995 maakte het bedrijf de stap naar Europa.

In de Benelux  beschikt  Prologis inmiddels over zo’n 2,1 miljoen vierkante meter logistieke ruimte. Met een bezettingsgraad van 95,5 procent kent de portefeuille, na de dip van de crisis, enkel nog frictieleegstand.  De groei zit er stevig in. De afgelopen twee  jaar komt er in de Benelux  elk jaar een slordige 250.000 m2 bij door nieuwe ontwikkelingen en de acquisitie van bestaande dc’s. Ook dit jaar zal meer dan een kwart miljoen vierkante meters worden toegevoegd aan zijn portefeuille, verwacht Verhoeven.

Lelijk eendje

Geruime tijd was logistiek het lelijke eendje van de vastgoedmarkt. Dat beeld is volkomen achterhaald. Dankzij het webwinkelen en de krimpende aanvangsrendementen, die inmiddels ergens tussen de 5 en 6 procent liggen voor topkwaliteit product,  lijkt er tegenwoordig door sommige beleggers en marktvorsers zelfs alleen nog maar in euforische termen over logistiek vastgoed te kunnen worden gesproken.

Maar ook in de logistiek is niet alles goud wat er blinkt. Keerzijde van de ongekende bloei in de transport-en logistieke sector is dat het personeelstekort in de sector problematische vormen begint aan te nemen, bouwkosten stijgen en de doorlooptijd voor de realisatie van projecten begint op te lopen. Grond begint in bepaalde locaties schaars te worden.

Gronduitgifte Schiphol

De ene locatie is ook beslist de andere niet. Bovendien kan zelfs op aantrekkelijke locaties overaanbod ontstaan door doorgeschoten optimisme en ongebreidelde gronduitgifte. Volgens Verhoeven dreigt rond de nationale luchthaven bijvoorbeeld overaanbod. ‘Schiphol draait in onze visie vooral om luchtvracht, en die markt groeit wel, maar niet zo hard dat die de enorme gronduitgifte op Schiphol Logistics Park en op andere bedrijventerreinen rond Schiphol kan rechtvaardigen’, benadrukt hij.  ‘We moeten wel kritisch blijven met z’n allen. Air cargo is en blijft maar een kleine markt.’

Gevraagd naar andere do’s en dont’s in tijden van uitbundig feestgedruis, huurgroei en krimpende aanvangsrendementen, stelt Verhoeven dat er ongetwijfeld op termijn  ook wel weer eens andere tijden zullen aanbreken en dat Prologis als lange termijnbelegger derhalve  terughoudend blijft met nieuwbouwprojecten op risico of acquisities buiten de erkende en lange termijn logistieke hotspots.

Logistieke hotspots

Prologis focust in Nederland en België  op een zeer select aantal logistieke hotspots, die door hun strategische ligging, uitstekende infrastructuur en de beschikbaarheid van geschoold personeel vooral aantrekkelijk zijn voor de vestiging van Europese distributiecentra (EDC’s).

In Nederland richt Prologis zich op de twee mainports  – de haven  Rotterdam en Schiphol –  distributieknooppunt Utrecht en de zuidelijke hotspots Venlo,  Eindhoven, Waalwijk en Tilburg. Voorbeelden van lopende projecten zijn onder andere de  28.000 m2 omvattende built-to-suit ontwikkeling op bedrijventerrein Vossenberg West II in Tilburg die dit jaar wordt opgeleverd voor de Koreaanse logistiek dienstverlener Pantos Logistics. Het is de eerste fase van een ontwikkeling die in totaal 150.000 m2 beslaat. Vorig jaar is op datzelfde bedrijventerrein nog 40.000 m2 extra opgeleverd voor Coolblue, die daar nu totaal 100.000 m2 huurt. In Eindhoven ontwikkelt Prologis een distributiecentrum van 40.000 m2 voor logistiek dienstverlener XPO Logistics. Ook in Venlo is het bedrijf buitengewoon actief.

Lange termijnrelaties

‘Als ontwikkelaar van logistiek vastgoed focussen we op lange termijnrelaties’, legt Verhoeven de sterke voorkeur voor deze Brabantse en Limburgse gemeenten uit.  ‘We gaan echt voor partnerships  met deze gemeentes.  Zo zijn zij verzekerd dat er hoogwaardige arbeid binnen de muren van de dc’s plaatsvindt, die veel verder gaat dan maar wat dozen schuiven, en kunnen wij rekenen op  een spoedige afwikkeling van procedures.’  Volgens hem hebben deze gemeenten een duidelijke visie op het belang van de logistieke markt en zijn bereid om langjarig, ook in mindere tijden, in infrastructuur te investeren zoals rail- en bargeterminals.

Prologis heeft ook ambities om in Nederland te investeren in stadsdistributiecentra  voor zogenoemde ‘last-mile-delivery’, het afleveren van internetbestellingen bij consumenten. Over dergelijke (meerlaagse) centra beschikt het bedrijf al in een aantal Amerikaanse steden, zoals in Seattle. Erg concreet zijn de plannen voor Nederland  nog niet. Het wachten is onder andere  op het lopen van de grondprijzen, waardoor meerlaagse stadsdistributiecentra lonend worden. Verder lijkt stadsdistributie ook gebaat bij een meer restrictief gemeentelijk beleid om de ongebreidelde groei van het pakketvervoer in goede banen te leiden.

Venlo meest gewilde locatie van Europa

Venlo is de meest gewilde logistieke locatie van Europa. Terwijl Nederland in z’n totaliteit hoog scoort op de vijf keuzefactoren voor locatieselectie van logistieke bedrijven.

Dat blijkt uit het rapport ‘Customer Growth Strategies: De meest gewilde logistieke locaties van Europa’ van de wereldmarktleider in logistiek vastgoed Prologis. De Nederlandse markt gooit hoge ogen op het gebied van wet- en regelgeving en als het gaat om factoren die cruciaal zijn voor multimodaliteit voor sectoren die zich richten op pan-Europese distributie. Met hun hoge bevolkingsdichtheid en goed ontwikkelde transportnetwerken scoren markten in de Benelux en West-Duitsland hoog op de factoren ‘nabijheid van grote bevolkingsgebieden’ en de beschikbaarheid van ‘transportinfrastructuur’. Polen deed het eveneens goed in een aantal categorieën; een teken dat de Poolse markt zich snel ontwikkelt.

Hoofdfactoren

Prologis en eyefortransport (eft) hielden het onderzoek tussen februari en mei 2017 onder circa 300 logistieke beslissers in heel Europa. Er liggen vijf hoofdfactoren ten grondslag aan de keuze voor een logistieke locatie: nabijheid van grote consumentencentra, wet- en regelgeving, beschikbaarheid van arbeidskrachten, transportinfrastructuur en kosten. Daarbij is directe toegang tot grote consumentencentra dé doorslaggevende factor. Ook worden grote bevolkingsgebieden waar de consumptie het hoogste is, steeds belangrijker. Daarentegen zijn kosten in vergelijking met andere factoren minder van belang geworden.

Arbeidspotentieel

Voorts hebben de nabijheid van arbeidspotentieel (bijvoorbeeld in West-Europa, met Nederland als belangrijk voorbeeld) en de kosten van arbeid (zoals in Polen) meer dan voorheen directe invloed op de logistieke beslissingen van klanten.

Auteur Erik Wiegerinck. Dit artikel is gepubliceerd in het januarinummer 2018 van Vastgoedmarkt.

Reageer op dit artikel