nieuws

Marktwaardetaxaties: een ‘moetje’?

Beleggingen

Tijdens de RICS Taxatieconferentie gaf Wouter Zwetsloot, managing director Benelux van de Cromwell Property Group, een interessante, prikkelende inleiding.

Marktwaardetaxaties: een ‘moetje’?
Tom Berkhout

De Cromwell-groep heeft alleen al in Europa een portefeuille van 3,3 miljard euro in beheer met meer dan 260 vastgoedobjecten en meer dan 2.900 huurders. Zwetsloot vertelde de RICS-taxateurs dat nog slechts 61 procent van de portefeuille door externe taxateurs wordt getaxeerd en dat eigenlijk alleen maar omdat het moet: vanwege ‘due diligence-onderzoeken’, verslaggeving of financiering. De rest (39 procent) wordt intern gewaardeerd.

Ik gebruik hier met opzet de woorden taxeren – dat is: een prijs bepalen die in het heden of verleden betaald zou worden op de vastgoedmarkt – en waarderen: met eigen uitgangspunten een waarde berekenen. Hij wierp een interessante vraag op. Waarom zou een belegger eigenlijk nog vrijwillig een marktwaarde door een externe taxateur willen laten bepalen en daarvoor willen betalen?

Een marktwaardetaxatie is immers slechts een puntschatting in een stochastisch proces met korte geldigheidsduur. De belegger weet zelf wel het beste wat zijn vastgoed waard is, los van de huidige prijsvorming. Hij streeft immers naar continuïteit en wacht op een optimaal verkoopmoment. Waarom dan elk jaar een fictieve verkoop aannemen?

Toekomstige meerwaarde van de vastgoedportefeuille

Zwetsloot liet weten dat hij meer had aan een (waarde)adviseur die hem iets nieuws zou kunnen vertellen over zijn eigen portefeuille. Waar zit nu of in de toekomst meerwaarde in mijn portefeuille? En hoe kan die potentiële meerwaarde worden verzilverd?

In de zaal ontspon zich vervolgens een levendige discussie over economisch waarderen. Het begrip economische waarde wordt wel gedefinieerd als: ‘De waarde van vastgoed op een waarderingsmoment, uitgaande van de positie van een beschouwend subject, gebaseerd op te verwachten vrije geldstromen en te verwachten marktontwikkelingen en risico’s, waarbij wordt geabstraheerd van de huidige prijsvorming.’ Heel nadrukkelijk wordt in deze definitie naar de (economische) waarde van een portefeuille op tijdstippen in de toekomst gekeken.

Geen verdienmodel voor marktwaardetaxaties

In mijn beleving willen veel vastgoedtaxateurs hier nog niet aan – zelfs in gedachten niet. Een marktwaardetaxatie is bekend terrein en al moeilijk genoeg. Momenteel zit er nog een verdienmodel aan marktwaardetaxaties vast. Ook opdrachtgevers vragen nu nog niets anders en willen er misschien ook niet voor betalen. Waarom dan investeren in een andere aanpak of een ander waardebegrip zolang het nog goed gaat? Maar gaat het wel goed?

Het is waar dat het economisch waarderen en het begrip economische waarde nog tot ontwikkeling en bloei moeten worden gebracht. Onderzoek en data zijn nodig om grenzen en (on)mogelijkheden ervan te verkennen. Ik denk dat hier een grote kans voor taxateurs/waardeadviseurs ligt.

Struisvogelpolitiek

Te lang onverkort vasthouden aan een vaste werkwijzen en definities kan wel eens struisvogelpolitiek blijken te zijn. Wie naar continuïteit wil streven, moet bedenken dat alleen het verleden vast en zeker is. Het lijkt niet verstandig de taxatieboei van gisteren te gebruiken als kompas voor morgen.

Over de auteur
Tom Berkhout is professor Real Estate aan de Nyenrode Universiteit.

Deze column is verschenen in Vastgoedmarkt van december 2017.

Reageer op dit artikel