nieuws

Vastgoedbeleggers strijden voor behoud FBI

Beleggingen

Het aangekondigde einde van het FBI-regime voor vastgoedbeleggingen veroorzaakt beroering onder institutionele partijen. Wat staat er op het spel?

Vastgoedbeleggers strijden voor behoud FBI

Een fiscale beleggingsinstelling (FBI) is een naamloze vennootschap, een besloten vennootschap of een fonds voor gemene rekening. Een FBI heeft de volgende eigenschappen:
1. Het doel en de feitelijke werkzaamheden bestaan uit het beleggen van vermogen.
2. De instelling voldoet aan een aantal voorwaarden. Een belangrijke voorwaarde is dat de winst binnen acht maanden na afloop van het boekjaar wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders.
Als de beleggingsinstelling aan die voorwaarden voldoet, bedraagt de belasting 0 procent van het belastbare bedrag. (Bron: Belastingdienst)

Een FBI wordt ook wel een fiscaal transparante structuur genoemd. Veel Nederlandse vastgoedbeleggingsfondsen maken er gebruik van. Voor vastgoedbeleggingsfondsen met een fiscaal transparante structuur is internationaal de term REIT gangbaar. Dat is een afkorting voor real estate investment trust. De Nederlandse FBI bestaat sinds 1969. Daarmee heeft Nederland ‘s werelds oudste fiscaal transparante beleggingsstructuur voor vastgoed.

FBI niet meer toegestaan

Het voortbestaan van de oudste REIT-structuur van de wereld staat op het spel. Het kabinet Rutte III wil vastgoedbeleggingen via FBI’s vanaf 2020 niet meer toestaan. Dat bleek in oktober 2017 uit het regeerakkoord. Het vennootschapsbelastingtarief gaat daardoor van 0 naar 21 procent. Tegelijkertijd wordt de dividendbelasting afgeschaft.

Het kabinet Rutte III wil vastgoedbeleggingen via FBI’s vanaf 2020 niet meer toestaan.

Het kabinet Rutte III wil vastgoedbeleggingen via FBI’s vanaf 2020 niet meer toestaan.

Deze maatregel pakt nadelig uit voor bestaande vastgoed-FBI’s, zegt adviseur E&Y Real Estate. Dat geldt voor bijvoorbeeld de beursgenoteerde vastgoed-FBI’s Wereldhave, Vastned en NSI. Zij hebben wel het nadeel van de verhoogde vennootschapsbelasting. Maar ze genieten nauwelijks het voordeel van afschaffing van de dividendbelasting.

Vooral buitenlandse partijen zullen profiteren van de afschaffing van de dividendbelasting. Nu kunnen ze de Nederlandse dividendbelasting niet altijd verrekenen of terugvragen. Afschaffing ervan levert dus een voordeel op.

FBI’s voor vastgoed hebben in de praktijk geen last van de Nederlandse dividendbelasting. Zelf hebben ze recht op een tegemoetkoming via vermindering van de afdracht. Hun aandeelhouders hebben vaak recht op vermindering, bijvoorbeeld op basis van verdragen. Vrijgestelde pensioenfondsen hebben gerecht op teruggaaf. Nederlandse natuurlijke personen kunnen recht hebben op verrekening. De conclusie van E&Y Real Estate is niet vrolijk. De afschaffing van de dividendbelasting biedt Nederlandse partijen weinig compensatie voor de verhoging van de vennootschapsbelasting.

Veertiende Europese REIT

Nederland is al lang niet meer het enige land met een fiscaal transparante structuur voor beleggen in vastgoed. Wereldwijd bestonden in 2008 al honderden REITs. Daarom lanceerde Global Property Researcher er dat jaar een index voor. Dat werd de Global GPR 250 REIT. In Europa ijvert Epra voor meer fiscaal transparante structuren. De Europese brancheorganisatie voor beursgenoteerd vastgoed had al succes met lobby’s voor een Ierse, Spaanse en Italiaanse REIT-structuur.

Al enige tijd richt Epra haar pijlen op Polen en Zweden. Naar verwachting komt er in het eerste kwartaal van 2018 een REIT-structuur voor Poolse beursgenoteerde ondernemingen. Dat zegt Dominique Moerenhout, ceo van Epra. Het zou de veertiende Europese REIT-structuur worden. Over een snelle komst van een Zweedse REIT is Moerenhout overigens minder optimistisch. Epra maakt zich er al jaren sterk voor. Alleen zit de vaart er nog niet in. ‘Dat wordt 2019 op z’n vroegst, maar waarschijnlijk 2020’, zegt Moerenhout.

Zonder FBI grote achterstand

Ons land gaat tegen een internationale trend in, als de Nederlandse FBI voor vastgoed verdwijnt. Institutionele vastgoedbeleggers zijn dan ook onaangenaam verrast door de voorgenomen maatregel. ‘Dit zet Nederlands vastgoed internationaal op grote achterstand. We zouden vrijwel het enige land zijn in Europa zijn zonder een fiscaal transparante REIT-structuur voor institutionele vastgoedbeleggers’, betoogt Frank van Blokland. Hij is directeur van IVBN, de vereniging van Nederlandse institutionele vastgoedbeleggers.

Frank van Blokland: 'Het schrappen van het FBI-regime zet Nederlands vastgoed internationaal op grote achterstand.'

Frank van Blokland: ‘Het schrappen van het FBI-regime zet Nederlands vastgoed internationaal op grote achterstand.’

Volgens Van Blokland raakt de maatregel niet alleen de vijf beursgenoteerde vastgoedfondsen. De meeste grote private vastgoedbeleggingsinstellingen in Nederland zouden er last van hebben. Dus ook partijen als Bouwinvest, Altera en Syntrus Achmea Real Estate & Finance. ‘Vrijwel alle IVBN-leden hebben een FBI-structuur’, aldus Van Blokland. Investeren via deze instellingen dreigt minder aantrekkelijk te worden. Daardoor dreigt minder kapitaal toe te vloeien.

Van Blokland kan het kabinetsplan niet rijmen met de politieke wens dat institutionele beleggers een maatschappelijke rol gaan vervullen. ‘Onze achterban moet zorgen voor meer middenhuurwoningen. Pensioenfondsen moeten meer investeren in Nederland.’ Begin oktober ontvouwden steden en vastgoedbeleggers  en -ontwikkelaars op Expo real in München hun plannen voor de ontwikkeling van 800.000 woningen in de Randstad. ‘En dan dit voornemen’, zegt Van Blokland.

Imago

Waarom wil Rutte III die maatregel dan nemen? Wiebe Brink van E&Y Real Estate: ‘Op de achtergrond speelt een jarenlange discussie over de vraag of ook buitenlandse beleggers aanspraak kunnen maken op het Nederlandse FBI-regime. Er schijnen 1.500 rechtszaken over te lopen. Daarvan zijn twee aan het hof voorgelegd. Onder de claimers van de FBI-status zijn veel Duitse beleggers. De bestuurders daarvan vinden dat ze bij beleggen in Nederland dezelfde status kunnen claimen als Nederlandse partijen. Ze baseren zich op EU-recht. Die discussie irriteert de fiscus al een tijd. Er zijn verschillende manieren om die vermeende ongelijkheid op te lossen. Eén van de manieren is om alle directe vastgoedbeleggingen uit te sluiten van de FBI-structuur.’

Vastgoedbeleggingen worden op Financiën al snel geassocieerd met moeilijk zichtbare aandeelhouders. Daarom willen ambtenaren af van de FBI voor vastgoed.

Vastgoedbeleggingen worden op Financiën al snel geassocieerd met moeilijk zichtbare aandeelhouders. Ook daarom willen ambtenaren af van de FBI voor vastgoed.

Een niet zo goed imago lijkt de sector volgens Brink ook parten te spelen. ‘De mensen op het ministerie van Financiën lijken een vervelend fiscaal gevoel te hebben bij beleggen in vastgoed. Het wordt al snel geassocieerd met snel verplaatsbaar geld. En het wordt in verband gebracht met achterliggende aandeelhouders die via fiscaal-transparante structuren beleggen en daarmee moeilijk ‘zichtbaar’ zijn. De Klimop-affaire heeft ook niet geholpen’, concludeert Brink.

‘Tailor made’ FBI

Met de voorgenomen afschaffing van de FBI voor vastgoed zet Rutte III de bijl aan de wortel van het fiscaal gunstige beleggingsklimaat in Nederland, zo is het sentiment in de sector. De maatregel moet van tafel. De sector hoopt op een nieuwe REIT-structuur of handhaving van de vrijstelling voor Nederlandse beleggers.

In HNK worden diensten verleend door NSI, een vastgoedbelegger die gebruik maakt van de FBI-structuur.

In HNK worden diensten verleend door NSI, een vastgoedbelegger die gebruik maakt van de FBI-structuur.

Over de werking van de FBI voor vastgoed bestaat ook onvrede bij institutionele beleggers. De structuur veranderde niet snel genoeg mee met de markt. Het komt vaker voor dat vastgoedbeleggers diensten verlenen. Ze stellen vergaderruimte beschikbaar. Ze zorgen voor interne catering. Ze laten energie leveren aan huurders. En ze zetten sociale media en marketingtools in voor bijvoorbeeld winkelcentra. Weliswaar kan dat sinds 2014. Maar alleen in een reguliere, fiscaal belastbare dochteronderneming van de FBI.

Volgens Brink wil de vastgoedsector al enige tijd praten over een ‘tailor made’ FBI voor vastgoed. Een FBI waarmee ook meer rekening wordt gehouden met vernieuwingen. Bijvoorbeeld ten aanzien van de activiteiten die een FBI voor vastgoed mag verrichten, zoals diensten aanbieden en projecten ontwikkelen. ‘Waarbij dan denk ik best gesproken kan worden over het continueren van de dividendbelasting’, aldus Brink.

Reageer op dit artikel