nieuws

Redevco baanbrekend in duurzaamheid

Beleggingen

In 2022 moet minstens de helft van de vastgoedportefeuille van Redevco een Breeam Very Good-rating of beter hebben. Clemens Brenninkmeijer en Derk Welling zijn bij dit bedrijf verantwoordelijk voor duurzaamheid. Zij lichten het achtste duurzaamheidsrapport toe dat vlak voor de zomer verscheen.

Redevco baanbrekend in duurzaamheid
Clemens Brenninkmeijer

Tevreden en trots zijn Clemens Brenninkmeijer en Derk Welling op de editie 2016/2017 van het jaarlijkse Responsible Real Estate Investment Report van Redevco. Voor Welling is het zijn laatste Redevco-rapport, want hij is in augustus in dienst getreden bij APG als senior responsible investment & governance specialist. ‘Wij zijn in 2007, toen nog onder leiding van ceo Jaap Blokhuis en coo Jaap Gillis, begonnen ons nadrukkelijk te buigen over het duurzaamheidsgehalte van de Redevco-vastgoedportefeuille. De opdracht kwam van onze moedermaatschappij Cofra. Aanvankelijk was het een rapport voor Cofra zelf. Een jaar later volgde een tweede versie, bedoeld voor intern gebruik. Op basis daarvan werd besloten extern te gaan.’

Het eerste CR Report van Redevco was baanbrekend voor de retailvastgoedbranche. Tegenwoordig publiceren vrijwel alle vastgoedfondsen en -managers naast – of samen met – hun jaarverslag een CR Report, maar dat lag tien jaar geleden anders. Dat een private onderneming als Redevco – die geen jaarverslag hoeft te publiceren – een pioniersrol vervulde, was op z’n minst opvallend. Brenninkmeijer, die aan de leiding staat van de Nederlandse vastgoedactiviteiten van Redevco, maar tevens als head of Sustainable Business Operations voor de hele Redevco-portefeuille optreedt: ‘Cofra wil nadrukkelijk een ‘kracht ten goede’ zijn en eist van ons, dat wij over de duurzaamheid van onze portefeuille bewuste keuzes maken. Wij willen laten zien wat we doen en hoe we het doen.’

Transformatie

De afgelopen paar jaar is er veel bij Redevco veranderd. Brenninkmeijer: ‘Het belangrijkste is de transformatie van Redevco van vastgoedeigenaar en manager die exclusief werkte voor Cofra, tot een investment-manager met fondsen voor meerdere investeerders. In 2015 is dit realiteit geworden, omdat wij in dat jaar twee joint ventures zijn aangegaan. Dat maakte het nodig om, onder andere, onze visie op duurzaamheid verder aan te scherpen en ook in het nieuwe rapport aan te geven wat dat voor consequenties heeft voor de vastgoedportefeuille en de organisatie.’

Het rapport vermeldt niet welke assets onder de joint ventures vallen en hoe het bij dat deel van de totale portefeuille met Breeam is gesteld. Brenninkmeijer: ‘We hebben besloten daarmee te wachten, omdat onze duurzaamheidsstrategie voor de assets in de joint ventures nog in ontwikkeling is.’ Welling: ‘Er worden wel stappen gezet. In de vorige rapporten werden de duurzaamheidscertificaten nog per land vermeld, daar zijn we vanaf gestapt. We beoordelen nu de certificering voor de hele portefeuille. Het ‘oude’ Redevco was vooral opgehangen aan de verschillende landen waarin wij assets hadden en die wij beheerden voor de enige investeerder Cofra. Nu, als investment-manager, met verschillende fondsen voor meerdere investeerders, gaan we vooralsnog uit van de hele portefeuille als het gaat om duurzaamheid.’

Brenninkmeijer: ‘Met dit rapport laten we zien waar we nu staan en daaraan koppelen wij een visie op en doelen voor de toekomst. Met het platform dat we bieden, hopen we onze huidige en toekomstige mede-investeerders te overtuigen die visie en doelen te onderschrijven.’

Breeam als tool

In het afgelopen jaar is de waarde van het vastgoed in beheer bij Redevco gestegen van 6,7 miljard euro naar 7,5 miljard euro en is het aantal assets in de elf Europese landen waarin Redevco actief is, toegenomen naar 401 assets. In het voorwoord van het rapport somt ceo Andrew Vaughan de meest recente veranderingen in de portefeuille op, waar het gaat om duurzaamheid: ‘Al onze assets zijn nu Breeam-gecertificeerd. Certificeren is slechts het begin, het is voor ons een nieuw startpunt om verdere verbeteringen in kaart te brengen. Het is ons streven dat in 2022 minstens 50 procent van de portefeuille een Breeam Very Good rating of beter heeft. In 2016 hebben 34 assets in onze portefeuille een verbeterde Breeam-certificering gekregen en voor dit jaar volgen nog eens 25 assets.’

Brenninkmeijer en Welling bevestigen de doelstelling van Redevco om verdere verbeteringen op assetniveau te realiseren. Brenninkmeijer: ‘Op basis van de huidige Breeam-certificeringen hebben we de status per asset in kaart. Van daaruit maken wij een vertaalslag om tot een betere Breeam-certificering van die asset te komen en wat dat gaat kosten. Die informatie en actieplannen worden opgenomen in de asset-beheerplannen. De asset managers zorgen ervoor dat aanpassingen worden uitgevoerd op de natuurlijke momenten van de cyclus van de asset. Bijvoorbeeld als een huurcontract afloopt of er leegstand is. De optelsom van al die initiatieven over een aantal jaren leidt tot een steeds hogere Breeam-rating wat uiteindelijk de hele portefeuille meer toekomstbestendig maakt.’ De Redevco-asset in Almere is zo’n voorbeeld waarbij het gebruik maken van de ‘natuurlijke momenten van de cyclus’ is toegepast. Brenninkmeijer: ‘Gebaseerd op de mogelijkheden en de wens van onze huurder is er besloten om het pand uit te breiden. In de voorbereiding van deze herontwikkeling is meteen gekeken naar alle mogelijke verbetermaatregelen die tot een hogere Breeam-rating zouden leiden en deze zijn waar mogelijk doorgevoerd. Dit heeft geleid tot een pand dat een verbeterd energielabel heeft gekregen, namelijk van D naar A. De Breeam-rating is ook verhoogd van Good naar Excellent.’

Toekomstbestendig

Welling heeft het hele duurzaamheidsproces bij Redevco vanaf het allereerste begin meegemaakt. ‘Toen ik hier tien jaar geleden mee begon, had ik een halfjaarcontract om het een en ander uit te zoeken en op een rijtje te zetten. Nu zit duurzaamheid in het DNA van iedereen bij Redevco en veel andere institutionele partijen. Bij retailvastgoed specifiek, is het minder vanzelfsprekend. De beleggers willen wel, maar retailers zijn nog niet volledig overtuigd dat de transitie naar volledig neutraal energiegebruik moet plaatsvinden en voordelig kan zijn. Daar kan nog een slag worden gemaakt.’

Brenninkmeijer voegt hieraan toe: ‘In de gesprekken met onze huurders maar ook met andere retailers merken wij op dat velen zich zeer bewust zijn van de duurzaamheidsopgave, maar dat voor hen de aandacht toch vaak ergens anders ligt. Zij maken zich meer druk over waar en hoe hun producten worden gemaakt, onder welke arbeidsomstandigheden, en de logistieke keten. Bij hen ligt het accent minder op de duurzaamheid van het gebouw of hun winkelinterieur en de energierekening van de winkel. Als belegger is het onze opgave om hen met informatie en argumenten te voeden en overtuigen dat ook dit aspect van duurzaamheid van belang is en tegelijk ook positief kan bijdragen aan het bedrijfsresultaat binnen de loop van het huurcontract.’

Brenninkmeijer wijst tegelijk vooruit: ‘Wat zeker is, is dat ‘het geld’ eisen begint te stellen. Institutionele beleggers als pensioenfondsen en verzekeringsbedrijven zijn vooral gericht op de lange termijn omdat ze over dertig, veertig jaar nog steeds rendement moeten leveren. Dat is doorslaggevend vanuit een duurzaamheidsperspectief en zorgt voor ander beleid. Sommige investeerders stellen dus duidelijke eisen aan hun investment en asset managers om pro-actiever om te gaan met duurzaamheid. De banken zijn begonnen om striktere eisen te stellen aan de leningen, met name bij kantoren waar ze ook naar het energielabel kijken. Wij zijn ervan overtuigd dat dit in de toekomst ook zal gaan gelden voor de retailmarkt, dus kunnen we maar beter op deze trend vooruitlopen.’

Brenninkmeijer noemt in dat verband de vraag of duurzaamheidsmaatregelen direct vertaald kunnen worden in financieel rendement, een terechte. ‘In tegenstelling tot de kantorenmarkt, waar al bewijs bestaat dat een ‘groenere gebouw’ lagere huisvestingslasten kent en hogere huren, is dit voor de winkelmarkt niet het geval. Daar is locatie toch nog doorslaggevend. Maar wij zijn overtuigd dat een duurzaam winkelpand – niet alleen op basis van locatie en dus vraag en aanbod – een grotere kans heeft om langer verhuurd te blijven en wellicht ook voor een paar euro per vierkante meter meer. We constateren ook dat onze duurzaamheidsmaatregelen op asset-niveau nog niet vertaald worden in de waarderingen, maar het is een kwestie van tijd dat taxateurs en de rest van de beleggingsmarkt gaan inzien dat een duurzamer gebouw – holistisch gezien – toch een lager risico heeft en bij gevolg een lager aanvangsrendement mag hebben.’

Welling voegt eraan toe: ‘Het klimaatrisico met name bij retailvastgoed wordt in de waarderingsmethodieken nog steeds onvoldoende ingeprijsd. Het lijkt erop dat taxateurs van winkelvastgoed vooral met de rug naar de toekomst toe waarderen. Dat betekent dus dat je, als je retailvastgoed koopt, daar al bij voorbaat rekening mee moet houden. Dus geld moet reserveren, om te voldoen aan de duurzaamheidseisen van de toekomst. Pas dan heb je een echt goede sustainable businesscase.’

Intrinsieke motivatie

Terug naar Redevco en Cofra. Brenninkmeijer: ‘Dit alles speelt al tien jaar sterk mee bij de manier waarop onze aandeelhouder Cofra naar de vastgoedportefeuille kijkt. Wij willen transparant zijn in wat we doen en hoe we het doen, en daardoor onze maatschappelijke verantwoordelijkheid tonen. Het is ook een kwestie van toegenomen inzicht. Voor velen zijn de klimaatveranderingen pas gaan leven na het verschijnen van An Inconvenient Truth van Al Gore. Nu weten we dat vastgoed goed is voor 35 procent van alle energiegebruik en 30 procent van alle CO2-uitstoot voor zijn rekening neemt. Wij nemen graag verantwoordelijkheid voor het kleine deel dat wij kunnen beïnvloeden. En dan moeten we niet kijken naar de 1 procent aan nieuwbouw, maar naar de 99 procent aan bestaand vastgoed. Dat is de boodschap die wij willen meegeven over de manier waarop wij met onze assets omgaan en bewuste keuzes maken. Als ik kijk naar de IVBN, de ICSC, de NRW en andere belangen- en koepelorganisaties voor institutionele partijen, denk ik dat die er op eenzelfde manier instaan.’

Welling: ‘Bij Redevco gaat het om intrinsieke motivatie om deze stappen te zetten en niet omdat het moet, wat je bij veel particuliere partijen vaak ziet.’

Brenninkmeijer: ‘Dat is ook de reden waarom het bedrijf mij heeft gevraagd dit belangrijke aspect van ons ondernemerschap onder me te nemen. Juist omdat ik ook persoonlijk daartoe uiterst gemotiveerd en van de noodzaak overtuigd ben. Wij zijn als familie al zes generaties bezig in de retail- en vastgoedsector en we willen heel graag nog vele generaties verder ondernemen. Als Redevco realiseren we ons heel goed dat we slechts een kleine druppel uitmaken op het geheel, maar alle kleintjes helpen. Dat doen wij uit eigen overtuiging en als het dan lukt in de dialoog met al onze stakeholders, ook anderen te overtuigen op een andere manier naar de toekomst te kijken, is dat mooi meegenomen. Dat geeft ons energie om niet achterover te leunen, maar een volgende stap te zetten en ons de vraag te stellen: wat nu?’

APG

Voor Derk Welling is het achtste Responsible Real Estate Investment Report van Redevco dus zijn laatste. Waarom vertrekt hij? ‘Dat is heel simpel. Ik heb tien jaar bij Redevco gewerkt en heb het voorrecht gehad om iets geheel nieuws op te zetten. Maar na zo’n periode komt toch automatisch de vraag: ben ik niet toe aan iets anders? Ik word bij APG lid van een breed team met de specifieke invalshoek van ‘responsible investment’. Mijn werkzaamheden zullen zich vooral richten op infrastructuur en vastgoed.’

Brenninkmeijer: ‘Voor Redevco is het jammer dat Derk vertrekt. Maar Redevco zal zeker doorgaan om onze visie op duurzaamheid verder te ontwikkelen en ook te verspreiden door middel van onder andere het rapport. Elke keer dat het rapport klaar was, was dat ook tegelijk het startpunt voor een nieuw gesprek en nieuwe inzichten, zowel intern als extern. Dat zal niet veranderen. We zijn al gestart met ons volgende rapport.’

Over de auteur

Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van september 2017

Foto's

Reageer op dit artikel