blog

Opleveringsperikelen bij einde huurovereenkomst in Singapore

Beleggingen

Opleveringsperikelen bij einde huurovereenkomst in Singapore
Column Laurentien Kok

Onlangs publiceerde de zogeheten ‘small claims court’ – enigszins vergelijkbaar met het Nederlandse kantongerecht – in Singapore zijn statistieken.

Wat bleek: meer dan de helft van de zaken waarbij buitenlanders betrokken waren, ging over opleveringsperikelen bij het einde van de huurovereenkomst of verplichtingen van de verhuurder tijdens de huurovereenkomst.

De standaard huurovereenkomst is erg verhuurdersvriendelijk en kent weinig tot geen bescherming voor de huurder. Weinig wordt gekwalificeerd als een ‘gebrek’ of als een verplichting voor de verhuurder. Buiten de statistieken blijven uiteraard de buitenlanders die geen rechtszaak beginnen, velen zijn immers niet meer woonachtig in Singapore.

Het hoge aantal rechtszaken komt vooral doordat Singapore het begrip ‘slijtage door normaal gebruik’ niet kent. Alles moet in de oorspronkelijke staat worden teruggebracht, dus moet alles worden geverfd en gewit. Bij een kras op het parket heeft de verhuurder het recht om de waarborgsom achter te houden tot overeenstemming is bereikt.

Huurder moet aangelegd zwembad zelf laten verwijderen

Daarnaast kent Singapore niet het begrip van met toestemming van de verhuurder aangebrachte verbeteringen, die mogen achterblijven in en om het gehuurde. Zo moeten huurders aangelegde zwembaden verwijderen en laat de nieuwe huurder enkele maanden later een nieuw zwembad graven. Vooral omdat de verhuurder niet verantwoordelijk wil zijn voor onderhoud en aansprakelijkheid in de periode dat het huis niet verhuurd is en bij de aanvang van een nieuwe huurovereenkomst jegens de nieuwe huurder.

Een aan te leggen zwembad wordt in de huurovereenkomst afschreven over een periode van 2 tot 4 jaar en wordt opgenomen in de maandelijks te betalen huur, of de huurder moet het zwembad op zijn kosten verwijderen. Dat is regelrechte kapitaalvernietiging.

Huurder kan ‘lijst van verbeteringen’ laten opstellen

Het is vrij gebruikelijk om bij aanvang van de huurovereenkomst door de huurder en de verhuurder afspraken te maken over ‘de lijst van verbeteringen’. De verbeteringen worden dan opgenomen in de huurovereenkomst en afschreven over een periode van 2-4 jaar. Een vrij korte periode voor Nederlandse begrippen. Zo liet onze nieuwe buurman zes nieuwe wc-potten installeren voordat hij zijn huurwoning betrok. Ik neem aan dat die wel achter mogen blijven, maar er zijn voorbeelden van huurders die extra sloten op de deur moesten verwijderen.

Dit lijkt vrij onlogisch maar de Singaporese verhuurder hanteert een andere logica dan de gemiddelde Nederlandse verhuurder. Een voorbeeld: een nieuw aangebrachte keuken met diverse apparatuur lijkt op het eerste gezicht alleen maar goed en positief voor de verhuurbaarheid van de woning voor een opvolgende huurder. Maar een Singaporese huisbaas heeft hier andere ideeën over: die ziet vooral de onderhoudsplicht die hij overneemt.

Buitenlanders zijn aangewezen op particuliere verhuurder

Bijna alle buitenlanders zijn aangewezen op de particuliere huurmarkt voor hun woningen, wat inhoudt dat ze huren van particuliere Singaporezen. Buitenlanders kunnen immers alleen onder strenge restricties en een door de overheid vastgesteld, niet gepubliceerd, quotum een appartement kopen op erfpacht. Grondbezit is namelijk niet toegestaan. Deze Singaporese verhuurders hebben over het algemeen een paar woningen en/of appartementen die ze verhuren aan buitenlanders voor hoge bedragen. Deze verhuurders hebben geen zin en/of tijd om zich te bemoeien met hun bezit en vinden het uitbesteden aan een hierin gespecialiseerde makelaar te duur.

Omdat ze jegens buitenlanders bijna geen verplichtingen hebben onder de huurovereenkomst, is het een erg makkelijke manier van geld verdienen. De meeste verhuurders nemen de telefoon niet op als de huurder belt met klachten over het gehuurde, zoals ‘er is kortsluiting geweest en we hebben geen elektriciteit’. Of het duurt een dag of 5 voordat er een elektricien komt en vervolgens duurt het 10 dagen voordat het gerepareerd is. Al die tijd moet de huurder gewoon de huur doorbetalen volgens vaste rechtspraak.

Huurder moest van rechter kamperen in de woonkamer

Hetzelfde geldt voor de verwoesting van het halve huis doordat een boom door het dak is gevallen en alle slaapkamers met alle kleding en spullen onbruikbaar waren geworden. De Singaporese rechter oordeelde dat niet de verhuurder hiervoor aansprakelijk was en dat de huurders maar moesten kamperen in de woonkamer onder doorbetaling van de huur voor een maand of zes totdat het dak gerepareerd was.

Singaporese verhuurders staan erom bekend dat ze, ook al is het opleveringsrapport wel in orde bevonden, ook dan pas de waarborgsom nog een paar maanden achterhouden onder het argument van administratieve handelingen. Of de waarborgsom alleen maar cash willen uitkeren omdat ze geen bankoverschrijvingen willen doen naar buitenlandse rekeningen.

De waarborgsommen bedragen meestal drie tot vijf maanden huur. In veel gevallen trekt de verhuurder aan het langste eind, omdat de huurder geen rechtszaak kan of wil beginnen vanuit het buitenland, de verhuurder weigert over te maken naar een buitenlandse bankrekening of de werkgever, namens de huurder gaat schikken omdat die nog een aantal werkvergunningen moet aanvragen.

Over de auteur
Mr Laurentien Kok is kandidaat-notaris in Singapore en Nederland bij Bird & Bird.

Deze column verscheen in Vastgoedmarkt van mei 2018.

Reageer op dit artikel