Jarenlange onzekerheid heeft voorzichtig plaatsgemaakt voor stabilisatie, zegt Van der Bijl. ‘De rente is voorzichtig gedaald, ook al blijven structurele uitdagingen de vastgoedsector bepalen, denk aan hoge bouwkosten, complexe regelgeving en netcongestie. Bovendien bleef de politieke situatie, zowel nationaal als internationaal, behoorlijk onrustig.’
Ondanks deze omstandigheden wist Altera afgelopen jaar een aanzienlijk aantal nieuwe woningen en convenience winkelcentra te acquireren. Van der Bijl: ‘We hebben momenteel ruim 7.000 woningen in exploitatie, met de huidige pijplijn groeit dit naar ruim 8.200 woningen. Dat stemt tot tevredenheid. Het gaat onder meer om drie projecten in de Merwedekanaalzone in Utrecht, twee projecten in Amsterdam en één in Eindhoven. Met de convenience retail aankopen in Nijmegen en Arnhem en de verkoop van de comparison asset in Amersfoort is de winkelportefeuille meer dan 99% convenience geworden. Wat dat betreft hebben we een goed jaar gehad.’
Vertrouwen van beleggers
Altera krijgt het vertrouwen van onze beleggers. ‘En voor volgend jaar ziet het er ook goed uit, met diverse woningprojecten in de pijplijn (betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen) en verschillende acquisitiemogelijkheden binnen het convenience retail segment.’
Daarnaast heeft Altera een grote vervolgstap gemaakt met digitalisering en het gebruik en toepassen van AI binnen de werkzaamheden van alle teams. ‘De implementatie van de nieuwe FGR/BV-structuur is gelukkig ook succesvol gelopen. We hopen in 2026 weer een stap vooruit te kunnen zetten.’
Kapitaalmarkt en investeringsklimaat
In de samenleving groeit de druk om betaalbaar en toekomstbestendig te investeren, aldus Van der Bijl. ‘Voor institutionele beleggers is het daarom belangrijk dat het investeringsklimaat wordt verbeterd om deze maatschappelijke opgaven te kunnen realiseren. Voor Nederland is het van groot belang dat we buitenlands kapitaal kunnen aantrekken. Ik hoop dat het nieuwe kabinet dat mogelijk maakt. Als dat lukt, leidt dat tot een positieve stimulans voor de woningmarkt. Het is daarom noodzakelijk dat Nederland haar investeringsklimaat verbetert. Hoe? Gelijkstelling voor buitenlandse pensioenfondsen, lagere overdrachtsbelasting, geen verhoging van de vennootschapsbelasting, korte procedures en meer landelijke kaders en toetsing van projecten. Wereldwijd zie ik gelukkig wat meer drift van kapitaalstromen. Mijn idee: positioneer Nederland als een voorspelbare safe heaven. Het is veilig om te beleggen in woningen en convenience winkelcentra, vooral met de demografische ontwikkelingen in het achterhoofd. Daarnaast hebben beleggingen in woningen een lage downside risk: veilig en solide, voorspelbaar, met een goed herstelvermogen.’
Rente omlaag?
De vastgoedmarkt is gebaat bij een lagere rente dan afgelopen jaren. Van der Bijl is voorzichtig positief. ‘Alle Europese landen hopen op verdere daling van de rente, want er is kapitaal nodig: voor veiligheid, woningbouw, infrastructuur, energie en meer. Met andere woorden: door alle Europese landen wordt de druk gevoed om de rente verder te laten dalen. Dan hebben overheden, bedrijven en particulieren meer ruimte voor financiering. Ik hoop dat de ECB hierin meegaat.’
Blijf focussen op duurzaamheid
Altera heeft een sterk ESG-trackrecord en zet die in 2026 verder voort. De vastgoedbelegger uit Amstelveen behaalde afgelopen jaar met het Altera Retail Fund voor het vierde jaar op rij in haar categorie de eerste plaats in de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Ook het Altera Residential Fund behaalde de eerste plaats. Het is een bevestiging dat Altera haar voortrekkersrol op het gebied van ESG ook daadwerkelijk waarmaakt.
Door te blijven investeren in ESG, creëer je financiële waarde voor de lange termijn”
Ondanks mondiale politieke tegendruk hoopt Van der Bijl dat het tempo van de energietransitie en verduurzaming hoog en gestaag blijft. ‘Hou vol, anders kan je geen waarde creëren. Het is goed voor eindbeleggers én huurders. Door te blijven investeren in ESG, creëer je financiële waarde voor de lange termijn. Het is een breed onderwerp: het gaat niet alleen om duurzaamheid, maar ook om betaalbaarheid, klimaatadaptie, whole life carbon, natuurbehoud en natuurherstel. Wij zijn daarin vooruitstrevend en willen dat graag blijven.’
Disbalans woningmarkt
De woningbouwproductie is nog lang niet op het gewenste niveau, vertelt Van der Bijl. Versnellen is hard nodig: er moeten jaarlijks 100.000 woningen worden bijgebouwd. Onder meer vanwege aanhoudende druk op vergunningverlening en procedures gaat dat echter lastig. Van der Bijl noemt energie, stikstof en bezwaar als enkele van de hardnekkige struikelblokken die wat hem betreft snel uit de weg geruimd moeten worden.
Vooral jongeren zijn het kind van de rekening. De CEO pleitte vorig jaar al voor een landelijk investeringsprogramma, speciaal voor starters op de woningmarkt. ‘Iedereen kent hun lot: ze hebben net een diploma op zak en beginnen aan hun eerste baan, maar een woning krijgen lukt ze vaak niet. Het leidt tot onder andere tot uitstel in hun leven, zoals samenwonen, kinderen en maatschappelijke ontplooiing met alle maatschappelijke gevolgen van dien.’
Van Der Bijl spreekt van een grote disbalans op de woningmarkt. ‘De verhuisbereidheid onder jongeren – de ‘outsiders’ op de woningmarkt – is heel groot. Maar er is dus nauwelijks aanbod. Ouderen met een woning - de ‘insiders’ – zijn nog niet snel bereid om te verhuizen. Terwijl een grote groep van hen eigenaar van een gezinswoning zijn. ‘Ze hebben flinke overwaarde en genieten van de gouden jaren. Ze denken misschien wel aan kleiner wonen, maar vinden het voorlopig wel even goed zo. Ik maak me grote zorgen over die disbalans. Ik pleit voor meer impactfocus voor beide doelgroepen om de instroom én de doorstroming te realiseren.’
Strijd om de ruimte
Om de gewenste nieuwbouw te kunnen realiseren, is extra grond nodig, aldus Van der Bijl. ‘We moeten met z’n allen meer nadenken en bepalen over hoe we met de schaarse ruimte in Nederland omgaan. Een groot deel van het grondbezit in Nederland is in handen van de landbouwsector. Willen we dat zo houden, of moet je boeren uitkopen om er woningen te bouwen? Daarnaast heb je ook grond nodig voor infrastructuur, waterwinning en waterbescherming en natuur. De strijd om gebruik van de ruimte moet je gaan beslissen.’
Het idee van D66 om tien nieuwe steden te bouwen, is volgens Van der Bijl nog niet zo gek. ‘We hebben dat eerder gedaan in Nederland, denk bijvoorbeeld aan Almere en Lelystad. Ook hebben we ervaring met grote uitleggebieden, de VINEX-locaties. Ik pleit voor een combinatie. Realiseer deze uitleggebieden vooral waar al verkeers- en OV-knooppunten zijn. En zorg daarnaast voor verdichting, bijvoorbeeld door optopping en transformatie van gebouwen. Denk na over het ruimtebeslag van grondgebonden eengezinswoningen. We begrijpen het ideaalplaatje, maar eengezinswoningen nemen veel ruimte in en er zijn diverse voorzieningen nodig, zoals nuts, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen.’
2026: doorbraakjaar
Van der Bijl hoopt op meer stabiliteit in 2026. Het moet wat hem betreft een ‘doorbraakjaar’ worden. ‘Zoals altijd in tijden van transitie zoekt de markt naar nog meer duidelijkheid. Investeerders willen een voorspelbare balans tussen rendement, risico en impact. Ik verwacht in het voorjaar een regeerakkoord. Dan zal blijken hoe het beleid zich verder ontwikkelt. Sommige heilige huisjes zou je niet overeind moeten houden. Ik hoop op een middenkabinet. Dat leidt hopelijk tot meer vereniging van visies en belangen. Het vorige kabinet heeft niet veel tot stand kunnen brengen, al moet ik zeggen dat Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening er positief uitspringt: ze heeft op haar manier de nek uitgestoken voor de sector.’ Hij refereert aan het rapport van de adviesgroep STOER, dat staat voor Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving. Het rapport bevat meer dan honderd voorstellen die bijdragen aan het versnellen, vereenvoudigen en betaalbaarder maken van woningbouw.
Hij kijkt met aandacht naar de enorme ‘waslijst’ aan taken waar woningcorporaties mee te maken hebben, uiteenlopend van verduurzamen van hun woningbezit, achterstallig onderhoud, betaalbare huurniveaus behouden en sociale huurwoningen bouwen (onder andere voor senioren). ‘Dat is de kern van hun rol.’ Van der Bijl hoopt op meer verbinding tussen de markt (investeerders en bouwsector), overheid (rijk, provincie en gemeenten) en sociale huursector (corporaties). ‘Meer samenwerking zal positief bijdragen aan een veerkrachtige woningmarkt die kansen creëert voor woningzoekenden. We moeten elkaars rol en belangen erkennen. De doorstroming op de woningmarkt komt ook alleen op gang als we samen tot een andere koers komen. Ik vind ook dat investeerders, zoals Altera, een belangrijke maatschappelijke rol hebben in het ‘scharnier’ tussen de koopmarkt en de sociale huursector. We zijn een ‘built-to-rent’ sector die veel nieuwe, betaalbare, duurzame en goede woningen hebben toegevoegd en in de toekomst kunnen toevoegen.’
Altera staat er goed voor, besluit Van der Bijl. ‘Onze strategie is gericht op kwaliteit, ESG en partnerschap. Het biedt beleggers vertrouwen en continuïteit. Wij blijven op koers, we houden vol. En het scheelt dat ik van nature een optimist ben. Goed voorbeeld doet volgen, daar hoop ik op.’
Dit artikel is gesponsord door Altera.
