5 effecten van oorlog in Oekraïne op de woningmarkt

Hoe beïnvloedt de Russische invasie in Oekraïne de Nederlandse huizenmarkt? Vastgoedmarkt zet vijf effecten op een rij.
Foto: ANP

1. Inflatie

Reeds voor de oorlog in Oekraïne uitbrak, stegen de prijzen flink. De oorlog doet hier nog een flinke schep bovenop met explosief stijgende prijzen voor onder meer olie en gas. Het gemiddelde prijspeil lag in februari 7,2 procent hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. Voor heel 2022 wordt een inflatie van 5,5 procent verwacht, becijfert de Rabobank. ‘Een hogere inflatie betekent dat mensen minder te besteden hebben, minder kunnen sparen en uiteindelijk ook minder kunnen lenen voor een huis,’ zegt Nic Vrieselaar, woningmarkteconoom bij de Rabobank. ‘Dit zal enig remmend effect hebben op de huizenprijzen’, zegt Vrieselaar. Al verwacht de bank dat de woningmarkt nog wel even blijft doordraaien. ‘In januari waren de prijzen al 11 procent hoger dan vorig jaar, we verwachten dat daar nog wel 5 tot 6 procent groei bijkomt.’

De hoge inflatie zorgt op middellange termijn zelfs nog voor nog meer druk op de koopwoningmarkt. Doordat huren geïndexeerd worden, zullen huurders in de vrije sector geconfronteerd worden met flinke huurstijgingen. ‘Dat geeft voor huurders extra druk om toch maar te kopen,’ denkt Vrieselaar.

Tegelijkertijd zullen centrale banken de hoge rente proberen te temmen met renteverhogingen. De ECB heeft al aangekondigd het opkoopprogramma versneld af te bouwen. Uit steeds meer onderzoek blijkt een direct verband tussen de rente en de huizenprijzen. Stijgt de rente, dan dalen de prijzen. Tegelijkertijd is de rente nu zo historisch laag en de vraag naar huizen zo groot dat de huizenmarkt een gematigde stijging van de rente voorlopig nog prima kan hebben.

2. Recessie

Hoge inflatie is één ding, maar wat als de oorlog in Oekraïne ervoor zorgt dat Nederland in een recessie terechtkomt. Met burgers die nauwelijks hun energierekening kunnen betalen en bedrijven die in de problemen komen, vanwege de hoge energie- en transportkosten, is dat geen ondenkbaar scenario. Huizenkopers verliezen hun baan en kunnen geen hypotheek meer krijgen, huurders komen in de problemen om hun huur te betalen, banken worden terughoudender, waardoor zowel beleggers als particulieren nog lastiger aan een hypotheek kunnen komen. Met een verdere neerwaartse spiraal tot gevolg.

Dit gebeurde al eens in 2008 toen de kredietcrisis uit Amerika overwaaide naar Nederland. De werkloosheid liep toen snel op, met gedwongen verkopen tot gevolg. Aan de andere kant kregen potentiële huizenkopers steeds lastiger een lening, omdat het vertrouwen weg was. Die situatie is nu wel anders, denkt Vrieselaar. ‘We hebben een historisch lage werkloosheid van 3,6 procent. Zelfs als die een procent oploopt, is er geen man over boord.’ Bovendien zijn de huizenprijzen de afgelopen periode zo hard gestegen, dat de meeste huiseigenaren niet snel onder water zullen komen te staan. Dat gebeurde in 2008 wel op grote schaal, waardoor de boel vastliep.

Vooralsnog gaan de meeste ramingen van de grootbanken en het Centraal Planbureau niet uit van een recessie. Dit komt doordat de economie na de coronacrisis zo hard op stoom is gekomen dat er een flinke buffer is opgebouwd die de eerste klappen kan opvangen. Het CPB gaat dan ook nog uit van een economische groei van 3,6 procent, de Rabobank is met 3,1 procent iets conservatiever. Maar de vraag blijft wat ramingen waard zijn in tijden waarin met atoombommen wordt gedreigd. Als de gaskraan uit Rusland echt dichtgaat en de productie van de industrie stil komt te liggen, dan kunnen alle ramingen de prullenbak in.

3. Migratie

Inflatie en een dreigende recessie zijn factoren die de vraagkant naar woningen kunnen afremmen. Maar tegelijkertijd zorgt de oorlog in Oekraïne ook weer voor extra vraag naar woningen. Miljoenen Oekraïners zijn op de vlucht en zoeken een veilig heenkomen. De meesten worden opgevangen in directe buurlanden, maar eerdere oorlogen zoals de Balkan-oorlog en recenter de burgeroorlog in Syrië leren dat het een kwestie van tijd is dat migranten ook Nederland zullen vinden. In eerste instantie zal het om noodopvang gaan, maar eerdere migratiestromen laten ook zien dat een deel van de migranten blijft. Dit brengt een extra druk op de woningmarkt met zich mee. Wat het extra ingewikkeld maakt is dat de Oekraïense vluchtelingen een beroep zullen doen op de woningen waar al een tekort aan is. Kleine woningen voor lage inkomens in stedelijke gebieden. Dit zal de druk op de toch al krappe woningmarkt versterken.

4. Bouwkosten

Schaarste is op te lossen door bij te bouwen. Het is een nationaal bekend probleem dat Nederlandse bouwers moeite hebben om genoeg woningen te bouwen. De oorlog zal dit nog moeilijker maken. Nu olie- en gasprijzen historische hoogtes bereiken, zullen de bouwkosten nog meer toenemen. Oekraïne is een grote leverancier van hout. Die productie komt waarschijnlijk stil te liggen. Ook staal wordt steeds duurder, omdat in Oost-Europa veel ijzererts wordt geproduceerd. De gestegen kosten kunnen een verdere rem zetten op de toch al haperende woningbouwproductie in Nederland.

5. Boeren uitkopen?

Een veelgehoorde oplossing voor de woningnood is het uitkopen van boeren. Dit vermindert de stikstofuitstoot en biedt nieuwe bouwlocaties op landbouwgrond. Nu Rusland Oekraïne, samen met Nederland één van de grootste agrarische exportlanden ter wereld, is binnengevallen, is het de vraag of Nederland hier nog wel zo’n vaart mee maakt. Als de prijs van brood, groente en fruit steeds hoger wordt omdat de aanvoer uit Oekraïne stokt, hebben we onze eigen boeren hard nodig. Omdat boeren zelf ook hogere prijzen kunnen krijgen op de wereldmarkt, zullen zij zelf bovendien ook minder geneigd zijn zich uit te laten kopen. Ook dit zet een rem op de bouwproductie in Nederland.

Het is de vraag welk effect zwaarder weegt. De oplopende inflatie en dreigende recessie of het toenemen van de vraag naar woningen door migratie en het stokken van het aanbod door hogere bouwkosten en gebrek aan locaties. In deze onzekere tijden is er niemand die hier antwoord op kan geven.