Is de stad nog steeds de beste plek om te wonen? 'In de stad wonen mensen dicht op elkaar en zijn de woningen relatief klein, maar we gaan niet onze hele maatschappij omgooien; we gaan niet ineens heel anders denken over wonen', zo zegt Gawein Minks.
'De beschikbaarheid van buitenruimte, of het nou gaat om grondgebonden woningen of gestapelde bouw, wint door de uitbraak van Covid-19 wel aan belang. Virussen horen bij ons bestaan. En mensen zijn zich de afgelopen maanden anders gaan gedragen. We blijven meer op afstand van elkaar. Ook worden we meer op onze eigen verantwoordelijkheid aangesproken. Mensen die ziek zijn, blijven thuis. Dat blijkt te werken, maar het is wel belangrijk dat mensen dan voldoende ruimte kunnen ervaren. Als mensen de muren op zich af zien komen, dan vluchten zij naar buiten. Op het moment dat er wel een goede buitenruimte voorhanden is en het huis goed kan worden geventileerd, dan kunnen opa en oma ook thuis op bezoek komen.'
Hij maakt een vergelijking met steden als Madrid, Barcelona en Milaan. 'Jonge thuiswonende mannen van in de twintig werden tijdens de coronacrisis letterlijk gek van hun woonomstandigheden. Het is heel wel denkbaar dat zo’n situatie zich opnieuw zal voordoen. We moeten op termijn in onze steden over betere woningen beschikken.'
Betere woningen
Minks ziet dat ook in onze stedelijke gebieden veel investeerders almaar kleiner bouwen. 'Marktdenken in combinatie met de toepassing van huurplafonds leiden ertoe, dat in veel steden de verdichtingsgraad steeds verder omhoog gaat. En woningen sterk in oppervlakte afnemen. Maar niet alleen ontwikkelaars en bouwers hebben daaraan schuld. Het gaat om een complexe ketenreactie; institutionele investeerders kopen hun woningen op basis van rendementsberekeningen. Zij kijken naar de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580 en kennen de beschikbare buitenruimte geen kwantitatieve waarde toe. Ook gemeenten spelen een niet te onderschatten rol. Die willen graag maximaal verdienen aan een bouwlocatie. Alle partijen tezamen zorgen ervoor dat we steeds kleiner bouwen, maar hoe houdbaar is een studio van 35 vierkante meter of nog kleiner? Hoe gelukkig zijn de gebruikers van dergelijke woningen als ze langdurig thuis moeten werken? Volgens ons worden mensen daar niet gelukkig van. Wij denken dat veel van dergelijke gebieden op termijn onvoldoende duurzame woonkwaliteit bieden en dat er in ons land toch echt ruimer en met betere buitenruimte moet worden gebouwd.'
De coronacrisis leert ons dat bewoners behoefte hebben aan voldoende en aantrekkelijke buitenruimte”
Gemeenten kunnen daarin een cruciale rol spelen, meent Minks. 'Het zou goed zijn als gemeenten in hun afspraken met ontwikkelaars niet alleen een minimale en een gemiddelde woonoppervlakte afspreken, maar dat zij ook de omvang van de buitenruimte vastleggen. Als een gemeente de meters buitenruimte in een bepaalde rekenformule meetelt, stel elke meter buitenruimte telt voor een kwart of vijftig procent mee in de minimaal te realiseren gebruiksoppervlakte, dan praten we over heel andere woningbouwplannen. Financieel hoeft het meetellen van buitenruimte geen beletsel te zijn. Ontwikkelaars kunnen een dergelijke voorwaarde gewoon meenemen in hun rekensommen.'
Zelfde speelveld
Ontwikkelaars ageren veelvuldig tegen de groei van eisen en voorwaarden, maar volgens hem is de overheid toch echt de enige partij die betere buitenruimte kan afdwingen. 'We kunnen de markt vragen vrijwillig meer zelfdiscipline te tonen, maar dan zijn er altijd freeriders die zich daar niks aan gelegen laten liggen. Extra regelgeving maakt voor alle partijen de omstandigheden waar binnen ze moeten opereren gelijk.'
Een vlucht van de stad naar het platteland kan daarmee worden afgewend? 'Het zou best zo kunnen zijn dat de uitbraak van Covid-19 leidt tot een bepaalde trek naar buitengebieden. De afgelopen maanden hebben veel mensen meer tijd thuis doorgebracht. Daarbij hebben ze ontdekt dat het wel prima is om meer tijd binnenshuis door te brengen. Veel zaken kunnen online, via Zoom. Teams of Slack, worden afgehandeld. Dat merken we ook in ons eigen werk; gemeenten zijn bereid online contact met ons te onderhouden. We hoeven elkaar niet voortdurend live te zien. Als er geen noodzaak meer is om elke dag naar kantoor te reizen, dan wordt het allicht haalbaar om wat verder van het werk en meer in het groen te wonen.'
Vastgoedambities
Kunnen andere vormen van mobiliteit -meer verplaatsingen per zelfrijdende auto of een meer volwassen deeleconomie- daarin een stimulerende rol spelen? 'Het is lastig om zo ver vooruit te kijken. Die zelfrijdende auto is er nog niet. We weten ook niet of een dergelijk voertuig straks die complexe stedelijke systemen kan doorgronden. Het is ook maar de vraag of slimme ingenieurs de oplossing kunnen bieden voor onze vastgoedambities. En de deeleconomie heeft ook zijn beperkingen, zo is gebleken tijdens de crisis. Veel automobilisten hebben door de virusuitbraak minder trek in het gebruik van een deelvoertuig.'
RED Concepts ziet de belangstelling voor woonlocaties als Aalsmeer, Badhoevedorp of Noord-Scharwoude wel stijgen. 'Wij zijn bijvoorbeeld betrokken bij een project in Noord-Scharwoude. De afgelopen twee maanden is het aantal geïnteresseerden voor dat project sterk gestegen. We hebben geen bewijs dat de uitbraak van het virus daar debet aan is. Het is altijd lastig om midden in de storm te beoordelen wat er daarna gaat gebeuren. Vaak wordt geroepen: hierna wordt alles anders. Meestal wordt het niet anders, maar wellicht zal de coronacrisis ons wel de ogen openen dat aan de woning gekoppelde buitenruimte en semi-openbare buitenruimte de afgelopen jaren wat te weinig aandacht hebben gehad. Consumenten zien in elk geval dat ze op dergelijke plekken meer value for money krijgen'
Meer keuzeruimte
Minks wil de consument maar al te graag meer keuzeruimte bieden. Acht jaar geleden heeft RED Concepts het platform WeBuildHomes opgericht.
'Wij willen de keuze graag bij de toekomstige bewoner laten. In de praktijk wordt een wijk, een buurt, een straat van bovenaf bedacht en heeft de consument, die gewoon ergens moet wonen, weinig tot geen keuzeruimte. De koper van een nieuwbouwwoning mag meedenken over een buitenkraan of een inloopdouche. Wellicht kun je het naastgelegen bouwnummer kopen en is de voordeur gespiegeld, maar dat is het wel zo’n beetje. Maar wie zijn wij om op paternalistische wijze te beslissen hoe het eigen huis eruit ziet? Onze WeBuildHomes-bibliotheek biedt woningzoekenden een keur aan mogelijkheden. Bij ons mag hij zich uitspreken over zijn individuele woonwensen. Dat is ontzettend belangrijk. Om het moment dat mensen zelf hun woning mogen kiezen, dan voldoet dat huis beter aan de manier waarop zij hun leven willen vormgeven.'
Wij willen de keuze graag bij de toekomstige bewoner laten”
De persoonlijke woonvoorkeuren variëren sterk, aldus Minks. 'Mensen zijn vandaag de dag niet meer op sekse, gezinssamenstelling of leeftijd in te delen. Het gaat om hun drijfveren. De één wil een zorgbehoevende broer in huis kunnen nemen, de ander wil zijn kind aan een huis helpen. Of we hebben het over ouderen die graag omringd worden door wat jongere buurtbewoners en graag overmaat hebben, zodat de kinderen of kleinkinderen bij hen kunnen logeren. Speciaal voor die laatste groep hebben we een woningtype ontwikkeld waar senioren, mochten zich gebreken aandienen, heel makkelijk op de begane grond een volwaardige woning kunnen realiseren. Dat slaat enorm aan. Mensen zijn namelijk echt wel in staat om voor zichzelf te bepalen wat voor huis ze nu of over een periode van tien jaar zouden willen hebben. Bovendien voorkomen we zo, dat zij later nog eens moeten verhuizen.'
Anticyclisch investeren
De uitbraak van het coronavirus is volgens Minks nog niet van negatieve invloed op de ontwikkelactiviteiten van RED Concepts. 'Het is gevaarlijk om te zeggen, maar we merken daar nog maar weinig van. We ondervinden wel dat de toegang tot financiering lastiger wordt. We zijn relatief klein. Ook bij ons gaat de kost voor de baat uit. In een ontwikkeltraject moeten veel voorbereidingskosten worden gemaakt. Dat deel financieren is tamelijk uitdagend. Traditionele instellingen hebben weinig tot geen belangstelling meer voor vastgoedontwikkeling. Daardoor zijn we afhankelijk van alternatieve investeringsplatforms. Daar stijgt de rente. Om die reden ben ik blij met het pleidooi van de Woningbouwalliantie om in tijd van recessie anticyclisch te investeren. We hebben dat direct na het uitbreken van het virus ook al gezegd. Veel gemeenten blijven in die veranderende wereld goed aanspreekbaar. Dat is ontzettend fijn, maar niet iedereen is even digitaal vaardig. Daar houden ze vast aan ‘het loket’, komen ambtenaren en adviseurs niet bij elkaar en krijgen wij dus ook geen duidelijkheid. Die gemeenten zouden moeten worden geholpen om verdergaande stappen te zetten in de digitale wereld.'
Gawein Minks is eigenaar van RED Concepts (RED) en WeBuildHomes. RED Concepts ontwikkelt en realiseert vernieuwende vastgoedconcepten. Zo worden in opdracht van eigenaar en exploitant Dutchen 122 bijzondere vakantiewoningen ontwikkeld in Oude Tonge. De ontwikkelaar is ook betrokken bij de realisatie van een kantoorcampus voor Azerion in Helsinki. Met naast kantoorruimte (2500 vierkante meter) een Fun Centre met een auditorium, een game theater, een conferentiezaal, een bar met restaurant en een sauna.
RED onderscheidt zich door de wijze waarop het ontwikkelingsproces is georganiseerd. Voor elk project wordt een team van eigen professionals geformeerd, versterkt met experts uit een breed netwerk. Hierdoor is RED flexibel, slagvaardig en prijstechnisch concurrerend en kan er nog beter worden ingespeeld op de wensen van opdrachtgevers.
Acht jaar geleden heeft RED voor de consumentenmarkt het online woonplatform WeBuildHomes opgericht. Kopers kunnen kiezen uit een ruime bibliotheek aan betaalbare, duurzame en vooral unieke designhuizen. Bij de ontwikkeling van die woningen zorgt RED ervoor dat op een organische manier een rijtje ontstaat. WeBuildHomes steunt stichting HomePlan. Voor elke straat die WeBuildHomes bouwt, krijgt HomePlan een huis aan de andere kant van de wereld.
Dit artikel is gesponsord door WeBuildHomes.
