De gemeente Amersfoort windt er in haar Deltaplan Woonopgave Amersfoort geen doekjes omheen: "er zijn meer woningen in het middensegment nodig voor middeninkomens huurwoningen tot 1.000 euro per maand. Door de grote prijsstijgingen in de vrije sector dreigt voor middeninkomens een betaalbare, passende woning in Amersfoort onbereikbaar te worden, vooral voor de laagste middeninkomens. De huidige woningtekorten voor beide doelgroepen zijn inmiddels zo groot, dat we niet kunnen verwachten dat er voor iedereen op korte termijn voldoende kan worden gebouwd, vooral niet met de huidige bouwkosten. Op de Amersfoortse woningmarkt staan gezinnen zwaar onder druk. Veertig procent van de huishoudens in de stad bestaat uit gezinnen, wat neerkomt op zestig procent van het totale inwoneraantal. Naar verluid zou Amersfoort zelfs de jongste stad van Nederland zijn gezien het hoge aandeel kinderen."
De snelst groeiende stad
Zeventig kilometer ten zuidoosten van Amersfoort ligt Nijmegen. Met de HAN, de Radboud Universiteit en het universitair medisch centrum een echte studentenstad waar, niet geheel onverwacht, de nieuwe aanwas van (buitenlandse) studenten groot is. Dat heeft volgens wethouder Harriët Tiemens vooral te maken met het groeiende aanbod aan opleidingen in de stad, laat zij in een interview met KRO NCRV Pointer weten. Niet alleen studenten, ook young professionals die na hun studie blijven plakken, vestigen zich er graag. Onder andere vanwege het gezellige karakter, maar ook omdat Nijmegen samen met Ede en Arnhem een economische regio vormt waarin Food, Health en Energy belangrijke magneten zijn die bedrijven en dus mensen aantrekken.
Tussen 2008 en 2018 was Nijmegen, samen met Arnhem, de snelst groeiende stad van Nederland”
Tussen 2008 en 2018 was Nijmegen, samen met Arnhem, de snelst groeiende stad van Nederland. Dat stelt de provincie Gelderland in haar Woon- akkoord Oost-Nederland. Nu al blijkt 64 procent van alle huishoudens aangewezen op de sociale (<€737) - of middenhuur (€738 tot €900 per maand). In de periode tot 2030 zal het inwoneraantal er naar verwachting toenemen met nog eens 8,4% en 10,8%. Het woningtekort is er in 2040 zelfs dubbel zo groot als in Amsterdam: verreweg het hoogste van het land.
350 zoekers voor 15 woningen
“Alleen al in het tweede kwartaal van 2020 waren 350 mensen in Nijmegen op zoek naar een woning tussen de 50 en 75 vierkante meter”, verklaart Frank Verwoerd, werkzaam als head of research bij vastgoed-adviseur Colliers. “Die klasse, waarin studenten en starters voornamelijk zoeken, wordt in Nijmegen gekenmerkt door een ernstig tekort. Het aanbod van woningen dat aan deze zoekopdracht voldeed, was vijftien. Vier van de honderd woningzoekenden zijn er dus daadwerkelijk in geslaagd om een woning te vinden.”
De situatie in Nijmegen is volgens Verwoerd uitzonderlijk: in andere steden slagen 15 tot 25 op de honderd woningzoekenden. “Het aandeel jonge mensen dat door bijvoorbeeld een studieschuld niet vermogend genoeg is om direct een stap naar de koop-woningmarkt te maken, is hier relatief groot. Nijmegen telt grotendeels woningzoekenden in de leeftijd van 18 tot 29 jaar. Deze groep is (langer) afhankelijk van de huurwoningmarkt, mede omdat de overheid tussen 2008 en 2013 de financieringsmogelijkheden heeft beperkt. Denk ook aan de sterk gedaalde rente, de toegenomen vraag en de concurrentie van starters met buy to let kopers (particuliere beleggers). Hierdoor zijn de prijzen harder gestegen dan de inkomens van deze groep. Nu wordt dat de laatste jaren wel verruimd, maar in vergelijking met de woningprijzen ontstaat er voor deze groep opnieuw een gat.”
Mismatch tussen vraag en aanbod
Een ander probleem dat Nijmegen ondervindt: de bestaande voorraad sluit slechts voor vijftig procent van de woningzoekenden aan op hun wensen. De landelijke monitor studentenhuisvesting spreekt bijvoorbeeld van een overschot van ruim 1.500 studentenkamers in de Waalstad, terwijl het tekort aan zelfstandige wooneenheden even groot is. Verwoerd: “de oude studentenwoning waarin alles wordt gedeeld, vermindert in populariteit. Nagenoeg alle studenten die op zichzelf gaan wonen, geven de voorkeur aan een kamer met eigen keuken. Iets meer luxe dus, zelfs als dat betekent dat zij op de campus moeten wonen. Overgevlogen uit Amerika, wint wonen op de campus aan populariteit. Het is een plek waar steeds vaker eigen voorzieningen en dus gezelligheid wordt gecreëerd, zoals je nu ook op de Diemer Campus ziet ontstaan. Daar is al jaren sprake van een wachtlijst.”
De oude studentenwoning waarin alles wordt gedeeld, vermindert in populariteit. Nagenoeg alle studenten die op zichzelf gaan wonen, geven de voorkeur aan een kamer met eigen keuken”
Amersfoort ondervindt hetzelfde probleem, maar dan voor een andere categorie woningzoekenden. “Krijg je kinderen of verdien je goed en verkies je meer ruimte boven locatie, dan is een trek uit de stad een logische gedachte”, verklaart Verwoerd. Nu Utrecht en Amsterdam te overspannen raken, zien we veel jonge gezinnen naar Amersfoort verhuizen. Dat verschil in demografie, vergt wel een ander type woningproduct dan Nijmegen. We zien hier de vraag naar woningen van 100 tot 150 vierkante meter toenemen.”
Wachttijd van dertien jaar
Vooral jonge gezinnen en middeninkomen gezinnen die op de vrije sector zijn aangewezen, zitten door het tekort aan eengezinswoningen in de knel, stelt de gemeente Amersfoort. En ook binnen de sociale huur komt de doorstroming niet echt op gang. Relatief veel oudere en kleine huishoudens blijven zitten, waardoor de wachttijd is opgelopen tot 12,9 jaar. In het Deltaplan wordt daarover gezegd: “Voor eengezinswoningen gaan we uit van een behoefte van minimaal 6.000 extra eengezinswoningen tot 2030. Amersfoort heeft nu ongeveer 3.000 nieuwbouw eengezinswoningen gepland. Ook zijn er de afgelopen jaren veel plannen gemaakt voor de transformatie van kantoren naar woningen.”
Locatie boven alles
In haar woningmarktrapportage Q2 2020 stelt MVGM dat zich een stabilisatie van de huurprijzen op de huurwoningmarkt voordoet. “De top van betaalbaarheid lijkt bereikt en de huurprijsgroei is er in veel gebieden wel uit. Mede door de coronacrisis zal de inkomensgroei ook achterblijven”, licht Thijs Guinee, head of research bij MVGM toe. “Dat geldt over het algemeen ook voor Amersfoort en Nijmegen. Toch is er een nuance. We zien geen dalende huurprijzen. Mits de koopprijs dus niet veel harder stijgt dan de huurprijs en de druk op appartementen in Nijmegen blijft, blijft het rendement hoogstwaarschijnlijk ook aantrekkelijk. Een deel van de woningzoekenden zien we weliswaar naar Cuijk of Den Bosch verhuizen: uiteindelijk verkiezen jongeren locatie boven alles.”
Wat je onder de nieuwe generatie starters bijvoorbeeld steeds meer ziet, zijn flexibele vormen van huren”
Waar Nijmegen een opzichzelfstaande stad is, is Amersfoort meer afhankelijk van de conjunctuur in Utrecht, meent Guinee. “Als Utrecht overspannen is, trekken mensen naar Amersfoort. Het rendement in Amersfoort wordt daardoor ook interessanter dan in Utrecht. Maar als Utrecht de huisvesting weer kan faciliteren, heeft dat wel effect op Amersfoort.”
Desondanks lijkt dat risico vooralsnog beperkt. Guinee: “Een goed bereikbare locatie in Amersfoort is voor velen alsnog aantrekkelijker dan een locatie ver buiten de ring in Utrecht. Zolang wij bovendien geen last hebben van leegstandcijfers op de woningmarkt – zoals in Frankrijk wel het geval – is het risicoprofiel ook hier laag.”
Delen wordt het nieuwe bezitten
Eveneens interessant is het om te kijken naar hoe de wensen per niche zich verder gaan ontwikkelen. Verwoerd: “Wat je onder de nieuwe generatie starters bijvoorbeeld steeds meer ziet, zijn flexibele vormen van huren. Vergelijk het met een Netflix abonnementsvorm of het delen van een auto: delen wordt het nieuwe bezitten. Denk aan collectieve woonvormen zoals co-housing en friends woningen waarbij de gemeenschappelijke voorzieningen en de stofzuiger worden gedeeld. Daar kun je in je concepten voor wonen rekening mee houden. Heel simpel: als het delen van auto’s groter wordt onder starters, heb je bijvoorbeeld aanzienlijk minder parkeerplaatsen nodig. Ontwikkelaars spelen daar goed op in. Weet ook: de starters van nu zijn gezinnen van over 10 jaar. Zij nemen die vraagbehoefte wel degelijk mee naar de toekomst.”
Benieuwd naar de complete serie? Ga naar de website en laat u inspireren.
Dit artikel is gesponsord door RNHB.
