artikel

Wijziging Huisvestingswet; gemeentelijke regels over middenhuur geoorloofd?

Vastgoedbeheer

Wijziging Huisvestingswet; gemeentelijke regels over middenhuur geoorloofd?

Per 1 juli 2019 is de Huisvestingswet 2014 (“Hw”) gewijzigd. De bevoegdheid van gemeenten om te sturen op verdeling van woonruimte is hiermee aanzienlijk verruimd. Waar gemeenten eerst bij huisvestingsverordening regels konden stellen bij het bestrijden van onevenwichtige effecten van schaarste aan goedkope (lees: sociale) woonruimte, kunnen zij dit instrumentarium voortaan in álle woningmarktsegmenten toepassen, als er in die segmenten sprake is van schaarste. De regering wil met de wetswijziging bereiken dat juist ook het middenhuursegment (ook wel ‘middeldure huur’ genoemd) voortaan door gemeenten kan worden gereguleerd.

De verruimde bevoegdheid van gemeenten heeft verstrekkende gevolgen voor beleggers en woningeigenaren. Door een huisvestingsverordening vast te stellen kunnen gemeenten namelijk de huurprijzen die eerst aan de vrije markt waren overgelaten reguleren en woningeigenaren beperken in hun keuzevrijheid van huurders. Het is de vraag of deze vergaande bevoegdheden juridisch aanvechtbaar zijn.

We behandelen ter illustratie in onze bijdrage allereerst de nieuwe huisvestingsverordeningen van de gemeenten Den Haag, Utrecht en Amsterdam. Voorts zullen we ingaan op de eventuele mogelijkheden om op te komen tegen deze verordeningen.

Huisvestingsverordeningen in de grote steden

Den Haag

In de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (“HVV Den Haag”), ingegaan per 1 juli 2019, wordt middeldure woonruimte onder de reikwijdte van de huisvestingsvergunningsplicht gebracht. Daaronder vallen woonruimten met een aanvangsprijs boven de sociale huurprijsgrens, die tot en met 185 ‘punten’ waard zijn op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (dat betekent een huurprijs t/m € 951,19). Deze huurwoningen moeten worden toegewezen aan inkomens tot € 57.000 (alleenstaanden) of € 67.000 (huishoudens bestaande uit 2 personen of meer). Het college heeft op grond van de huisvestingsverordening acht weken de tijd om op een huisvestingsvergunningsaanvraag te beslissen. Een en ander heeft tot gevolg dat beleggers in voorkomende gevallen te maken zullen krijgen met leegstand tussen opvolgende huurders en mogelijk ook niet meer de huidige huren kunnen handhaven, omdat het de vraag is of de nieuwe verplichte doelgroep deze huren zal kunnen opbrengen.

Opvallend is dat in de algemene toelichting bij de HVV Den Haag weliswaar wordt gemotiveerd dat er sprake is van schaarste aan woonruimte die de huisvestingsverordening rechtvaardigt, maar dat in dat kader telkens wordt verwezen naar schaarste van goedkope woonruimte. Of dit nu ook betekent dat middeldure huurwoningen schaars zijn, volgt niet uit de toelichting. Wel wordt gesteld dat grote woningen in de woningmarktregio Haaglanden schaarser zijn dan kleine woningen. Wellicht wordt met deze overweging op schaarste aan middeldure huurwoningen gedoeld, maar of dit het geval is, wordt in de toelichting niet nader uitgelegd.

Utrecht

De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 (“HVV Utrecht”) is eveneens per 1 juli 2019 van kracht. Anders dan in de HVV Den Haag, is in de HVV Utrecht voorzien in een overgangsregeling, die inhoudt dat de bepalingen die van toepassing zijn op sociale huur ook van toepassing zijn op nieuwbouwwoningen die na 1 januari 2020 worden opgeleverd en een – op grond van een met de gemeente gesloten anterieure overeenkomst – huurprijs tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurgrens van € 966,- kennen (peildatum 1 januari 2019).

Net als in Den Haag kan de HVV Utrecht tot gevolg hebben dat woningeigenaren in Utrecht met leegstand te maken krijgen tussen opvolgende huurders. Bovendien kunnen zij, gelet op de schakelbepaling in de HVV Utrecht, in de toekomst niet zelf hun huurders uitkiezen.

Dat er sprake is van schaarste die deze verdeling van woonruimte bij huisvestingsverordening kan rechtvaardigen, wordt in de HVV Utrecht zelf niet toegelicht.

Amsterdam

In Amsterdam heeft het college op 28 mei 2019 een concept-huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (“HVV 2020”) vrijgegeven voor inspraak voor belanghebbenden. De inspraaktermijn is op 14 juli gesloten. In de HVV 2020 is een afzonderlijke paragraaf ‘vergunningverlening particuliere verhuur en middeldure huurvoorraad’ opgenomen, waarin wordt verwezen naar bepalingen die van toepassing zijn op sociale huur.

Net als in Den Haag en Utrecht, zijn eigenaren van middeldure huurwoningen in Amsterdam na definitieve vaststelling van deze HVV 2020 en afspraken over huurprijzen die (bij erfpachtovereenkomst of anterieure overeenkomst) met de gemeente Amsterdam zijn gemaakt, niet vrij om hun eigen huurders te kiezen. Vanwege de in de toekomst voor verhuur van hun woning benodigde vergunning, kunnen zij derhalve te maken krijgen met leegstand.

Patricia Kleijn, Partner Vastgoed & Overheid.

Motiveringsplicht schaarste

Voordat een gemeente regels mag stellen ten aanzien van middeldure woonruimte, moet zij op grond van de Hw aannemelijk maken dat er sprake is van het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte. Wat onder schaarste moet worden begrepen, volgt alleen niet uit de Hw. Uit hetgeen hiervoor is besproken, blijkt dat gemeenten slechts beperkt invulling geven aan de motivering van het bestaan van schaarste, althans dit in de huisvestingsverordeningen niet onderbouwen. We sluiten niet uit dat de betreffende verordeningen om die reden juridisch aanvechtbaar zijn.

In dat kader kan een parallel worden getrokken met een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van maart van dit jaar, waarin de rechtbank een oordeel gaf over de motiveringsplicht van het begrip ‘schaarste’ uit de (oude) Hw (ECLI:NL:RBROT:2019L1835). In deze zaak is de huisvestingsverordening Rotterdam 2017 van toepassing, waarin is bepaald dat voor woningvorming (het omzetten van een woonruimte naar twee of meer woonruimten) een omzettingsvergunning vereist is. Echter, naar het oordeel van de rechtbank Rotterdam had de gemeente in haar beleidsstukken onvoldoende gemotiveerd waarom er sprake was van schaarste van goedkope woonruimte, die deze verplichting zou rechtvaardigen. Hierom achtte de rechtbank het college niet bevoegd om de huisvestingsverordening in deze vorm vast te stellen. De rechtbank heeft de bepalingen die een omzettingsvergunning verplicht stelden onverbindend verklaard.

Gelet op deze uitspraak achten wij het zeer voorstelbaar dat gemeenten ook onder de huidige Hw uitdrukkelijk zullen moeten motiveren dat er sprake is van schaarste in het middenhuursegment, voordat zij dat deel van de woningmarkt nader mogen reguleren in een huisvestingsverordening.

Karen Top, Advocaat Vastgoed & Overheid.

Beperking van het eigendomsrecht?

Afgevraagd kan worden of de wijziging van de Hw en de ruime bevoegdheden die gemeenten nu hebben om de woningmarkt te reguleren niet een te vergaande inbreuk maakt op het eigendomsrecht, zoals onder andere neergelegd in internationale verdragen. Gemeenten kunnen woningeigenaren nu immers beperken in hun verhuurmogelijkheden en dwingen om uitsluitend te verhuren aan woningzoekenden die in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Bovendien beperken gemeenten met het verplicht stellen van middeldure huurwoningen de rechten die verhuurders op grond van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek hebben om voor geliberaliseerde woonruimten zelf de huurprijzen vast te stellen, in aanzienlijke mate.

De Afdeling advisering van de Raad van State (“de Afdeling”), het hoogste adviesorgaan op het gebied van wetgeving, merkte in de voorbereidende fase van het Wetsvoorstel al op dat de verhouding tussen de opportuniteit van de inzet van deze bevoegdheid voor gemeenten en de inbreuk die daarmee op (ook in verdragen neergelegde) vrijheden wordt gemaakt aandacht verdiende. Wij begrijpen dat de Afdeling met name doelt op de eigendomsrechten van woningeigenaren. Het is maar de vraag of de regering zich daadwerkelijk rekenschap heeft gegeven van deze kanttekening van de Afdeling. In antwoord op Kamervragen over de regulering van middeldure huur heeft de Minister namelijk kortweg overwogen dat de wenselijkheid van regulering van de woningmarkt opweegt tegen de beperking van het eigendomsrecht.

De noodknop

Noemenswaardig is tot slot ook de zogenaamde ‘noodknop middenhuur’, die minister Ollongren voornemens is in te voeren voor regulering van verhuur van zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Bij Kamerbrief van 4 juli j.l. (kenmerk: 2019-0000315982) heeft de Minister toegelicht dat de precieze uitwerking van de noodknop nog volgt, maar dat vaststaat dat dit een instrument zal zijn dat gemeenten kunnen opnemen bij huisvestingsverordening. Ondanks de stappen die al zijn genomen (lees: wijziging van de Hw), constateert de Minister dat er twijfels bestaan of de marktpositie van middeninkomens daadwerkelijk wordt verbeterd. De noodknop zal dienen om gemeenten de mogelijkheid te geven om aanvangshuurprijzen te beperken op basis van de WOZ-waarde.

Wij volgen de ontwikkelingen op het gebied van middeldure huur op de voet. Het laatste woord is hier nog niet over gezegd. Het is goed voorstelbaar dat gemeentelijke verordeningen die ingrijpen op de wettelijke rechten van verhuurders, zoals de verordeningen die in dit artikel zijn besproken, aanvechtbaar zijn. Dit zal naar wij verwachten mede afhankelijk zijn van de vraag wat onder de motivering van ‘schaarste’ wordt verstaan en in hoeverre gemeenten aan de motiveringsplicht voldoen. Ook zou de inbreuk op het eigendomsrecht een grondslag kunnen zijn om de verordeningen – of eventuele toekomstige regelgeving op basis van de nog in te voeren noodknop – aan te vechten.

Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking met Wijn en Stael Advocaten.

 

Reageer op dit artikel