blog

Overdrachtsbelasting afschaffen?

Transacties

In de jaren 2009-2013 was de woningmarkt en beleggingsmarkt in Singapore zeer oververhit door een gebrek aan alternatieve beleggingen, de financiële crisis in met name Amerika en Europa en weinig regulering voor kopers en banken in de vorm van hypotheekverstrekkers.

Overdrachtsbelasting afschaffen?
Laurentien Kok

Grote woningcomplexen met wel 500 appartementen waren binnen drie uur na de lancering en verkoop bij inschrijving verkocht aan Singaporezen die tientallen appartementen kochten. Bij de oplevering 1,5 tot 2 jaar later werden de appartementen met winst doorverkocht. De Singaporese overheid vond deze ontwikkeling geen positieve en besluit drastische maatregelen te nemen.

In de jaren 2011 en 2013 heeft de overheid strengere regels ingevoerd omtrent de loan to value-ratio voor woningbezitters en beleggers. Daarnaast zijn additionele overdrachtsbelastingen, de zogenaamde stamp duty,  ingevoerd voor bepaalde categorieën vastgoed en bepaalde categorieën kopers en verkopers.

Dit komt ons Nederlanders apart over want in Nederland kennen we alleen een ander tarief voor woningen en overig vastgoed sinds enige jaren. Deze tariefverlagende maatregel is door de Nederlandse regering genomen om de in het slop zittende woningmarkt een steuntje in de rug te geven.

Singapore kent dus nu verschillende tarieven voor verschillende soorten kopers. Zo betalen buitenlanders al snel 15 procent overdrachtsbelasting meer dan Singaporese paspoorthouders. Daarnaast is een bepaald quota vastgesteld voor buitenlanders die onroerend goed mogen bezitten en als dat quota al toegewezen is in een jaar, moeten buitenlanders wachten tot volgend jaar voor de vereiste toestemming om te kopen.

Ook onderdeel van de additionele overdrachtsbelasting om de beleggingsmarkt te temperen is een additionele overdrachtsbelasting op woningen voor belegging aangekocht, dus een tweede en verder huis voor de verhuur. Deze additionele belasting is van toepassing op iedereen dus ook Singaporese paspoorthouders.

Een verplichte periode om onroerend goed in bezit te hebben, met name dus om te voorkomen dat juist opgeleverde appartementen massaal verkocht werden, werd ook ingesteld, te heffen bij de verkoper, indien eerder werd verkocht dan bijvoorbeeld vier jaar.

Maar met een voor het dertiende (!) kwartaal op rij dalende markt qua transacties in bepaalde segmenten en vervolgens ook vierkantemeterprijzen, raken de makelaars een beetje in paniek want weinig transacties en dalende prijzen betekent een lagere courtage. In sommige high end districten zijnde prijzen 25 tot 30 procent gedaald ten opzicht van het topjaar 2011.

Dus nu hebben een aantal grote makelaars de handen ineen geslagen en pleitten ze voor een afschaffing van de overdrachtsbelasting en in ieder geval afschaffing van de additionele heffingen om zo meer dynamiek in de markt te brengen en verdere prijsdaling te voorkomen.

Maar de mindere stroom aan inkomsten voor de overheid moet toch opgevangen worden? Daar hebben de makelaars ook een idee voor, namelijk een jaarlijkse belasting op het bezit van onroerend goed voor belegging. Kortom, dus een soort belasting vergelijkbaar met de Nederlandse Woz-belasting die berekend wordt over de waarde van het onroerend goed in bezit op een bepaalde peildatum. De belasting wordt alleen geheven van onroerend goed dat niet door de eigenaar-gebruiker wordt gebruikt, dus vergelijkbaar met de additionele overdrachtsbelasting geheven bij beleggingstransacties.

Argument voor afschaffing daarnaast is ook dat deze maatregel een incidentele transactiebelasting vervangt voor een jaarlijkse duurzame belasting met duidelijke, vooraf calculeerbare opbrengsten voor de overheid. Ook is een ‘belasting op bezit’ een maatregel die ervoor zorgt dat de loan to value, voor met name starters op de woningmarkt, omhoog gaat, want de transactiekosten van een aankoop worden verlaagd.

Toch klinkt er ook kritiek op de voorgestelde maatregelen. De loan to value-maatregel wordt en werd als een normale ontwikkeling gezien en als overwegend  positief beoordeeld als een professionalisering van de markt, net als het feit van de eis van deugdelijke onafhankelijke taxatierapporten ter onderbouwing van een financiering in plaats een lening als percentage van een koopsom die vervolgens gebaseerd was op de bouwkosten met een opslag voor de ontwikkelaar in plaats van een marktwaarde.

De additionele overdrachtsbelasting echter wordt en werd door de markt gezien als een tijdelijke maatregel die over een paar jaar wel weer afgeschaft zou worden omdat die met name was gericht op ‘snelle doorverkopen’ door speculanten en op de ‘beperking van de toevloed van buitenlands geld’ in Singapore. Alleen over bleef dan de normale stamp duty die niet als onrechtvaardig werd gezien. Dit was immers een transactiebelasting die ook geheven wordt op elke andere onroerendgoedtransactie zoals het aangaan van een huurovereenkomst voor een langere periode.

Met name het belasting op bezit is voor Singaporese belastingbetalers moeilijker te verteren want Singapore kent immers geen vermogensbelasting en met de introductie van deze maatregel zou dat wel aan de orde zijn. Het voorstel is verder weinig uitgewerkt, niet aangegeven wordt wat het tarief zou moeten zijn, hoe de waarde wordt bepaald en hoe de overheid deze belasting gaat innen.

Of is het gewoon een trucje van een slimme makelaar om aandacht te vragen bij de lancering van de jaarcijfers over de beleggingsmarkt? Vooralsnog heeft de Singaporese overheid aangegeven dat zij geen reden ziet om het systeem van de overdrachtsbelasting te hervormen en om de additionele belastingen af te schaffen.

Laurentien K. A. Kok LLM MRE MRICS

Kandidaat-notaris bij Bird&Bird LLP in Singapore en Nederland

Reageer op dit artikel