nieuws

‘Verleiding kantoorontwikkeling buiten Amsterdam groeit’

Projectontwikkeling

‘Verleiding kantoorontwikkeling buiten Amsterdam groeit’
The Edge Amsterdam

Met 125.000 m2 ruimte voor nieuwe kantoren per jaar kan niet in alle vraag in Amsterdam worden voorzien.

Dat zegt Boudewijn Ruitenburg. De chief operating officer van ontwikkelaar Edge Technologies is deelnemer aan de rondetafel van Vastgoedmarkt tijdens Provada over kantoorontwikkeling op risico.

‘Ik ben blij dat de gemeente Amsterdam ruimte geeft voor meer nieuwbouw van kantoren. De behoefte aan die extra voorraad is sinds twee of drie jaar zichtbaar. Het kostte tijd om het roer om te gooien, dat hoort nu eenmaal bij politieke besluitvorming. Maar het is nooit te laat om te voorzien in de vraag.’

‘In Amsterdam hadden we weinig te klagen, met projecten als The Edge en Valley en met het hoofdkantoor van ING dat we samen met G&S Vastgoed ontwikkelden. Toch moesten we klanten teleurstellen omdat we geen mogelijkheden zagen ze te huisvesten. Dat gebeurde in de tijd waarin waarin kantorenleegstand als maatschappelijk probleem werd beschouwd. Het woord kantoor werd toen niet overal op het stadhuis positief ontvangen.’

Meer autogebruik

‘Naar mijn idee had de gemeente de voet zelfs nog wat verder van het rempedaal kunnen halen. Er is er meer ruimte voor nieuwe kantoren dan de gemeente nu ziet. Met 125.000 m2 per jaar wordt niet in alle vraag voorzien. De verleiding zal ontstaan om ook meer kantoren te ontwikkelen in omliggende gemeenten zoals Amstelveen en Hoofddorp, hoewel dit in veel gevallen niet de voorkeurslocaties van gebruikers zullen zijn.’

‘Uit oogpunt van duurzaamheid zou het minder goed zijn wanneer ontwikkelaars uitwijken naar de randgemeenten. Er bestaat in die plaatsen een grotere kans dat er geen vraag naar zulke kantoren is wanneer het minder gaat met de economie. Bovendien zijn die plaatsen niet zo goed per openbaar vervoer ontsloten als Amsterdam. Dat werkt meer autogebruik in de hand.’

Uitwijken naar randgemeenten minder duurzaam

‘Of Edge Technologies nee zegt tegen de ontwikkeling van een kantoor in een randgemeente? We hebben een sterke voorkeur voor de locaties met de beste ontsluiting per openbaar vervoer. Maar als blijkt dat daarvoor onvoldoende ruimte is, moeten ook wij kijken naar alternatieven om onze klanten van dienst te zijn. Maar wij zullen nooit concessies doen aan de hoogste normen van duurzaamheid en de kwaliteit van het product waar het Edge voor staat, gericht op gezondheid en het toepassen van slimme technieken.’

Vijfsterrensegment

‘Buiten Amsterdam zijn de vier andere steden de beste plekken om kantoren toe te voegen. Het gebied rond station Utrecht Centraal is een echte hotspot. De economische vooruitzichten voor Eindhoven zijn zo positief, dat je permanent kunt spreken van de grote vijf steden in plaats van de grote vier. En de Haagse kantorenmarkt is de terugtrekking van de overheid te boven gekomen.’

‘Rotterdam heeft zich in een lager tempo hersteld. Maar daar is een groot gat in de markt in het topsegment. Als je de classificatie van hotels toepast op de kantorenmarkt, zie je in Rotterdam veel kantoren in het twee- of driesterrensegment. Waar het in Rotterdam aan ontbreekt, is vijfsterrenkantoren.’

Voor eeuwig

‘Met een kwantitatieve benadering van de behoefte aan kantoorruimte heb ik niet zoveel. Ik zie beleidsmakers in andere delen van het land de kantoorbehoefte zelfs uitrekenen tot op het niveau van een subkantorenmarkten van gemeenten. Ik denk niet dat je op die manier werkelijk inzicht krijgt in de behoefte. Wat je creëert, is een knellend kader.’

‘Ik geloof in kwaliteit. De stad bouw je voor eeuwig, daarom moet je kantoren op een zorgvuldige manier toevoegen. Kijk of leeftijd en omvang van de bestaande panden aansluiten op de vraag van eindgebruikers. Dat geeft een beter inzicht in de vraag naar nieuwe kantoren. Eindgebruikers kun je het best aan de bovenkant van de markt bedienen. Tegelijkertijd moet je aan de onderkant van de markt kantoorruimte onttrekken of herontwikkelen. Zo houd je de markt gezond.’

‘Wij richten ons op organisaties die een kantoor inzetten om de productiviteit te verbeteren en talent te trekken en te binden. De indeling moet geschikt zijn voor flexibel en activity based werken. Op het gebied van duurzaamheid verlangen onze klanten circulariteit en minimaal energieneutraliteit. Die kantoren ontwikkelen we op de belangrijkste knooppunten van openbaar vervoer.’

Sluizen open

‘We hoeven niet bang te zijn dat de leegstand weer sterk oploopt. De hoge leegstand van de afgelopen crisis kwam door een samenloop van omstandigheden die zich niet gaat herhalen. Het effect van de economische hoogtij werd versterkt door een daling van de rente en een credit boom. En net in die periode stonden de sluizen voor kantoorontwikkeling open door het gronduitgiftebeleid van gemeenten.’

‘Het gronduitgiftebeleid had onbedoeld veel impact op de kantorenmarkt. Het resulteerde in veel projecten aan stadsranden die niet goed waren ontsloten via het openbaar vervoer. Op deze locaties kwam de afname van de gebruikersvraag tijdens de crisis hard aan. Hier heeft het oplossen van de leegstand de meeste tijd gekost.’

‘Gelukkig is er sindsdien veel verbeterd. Overheden gebruiken hun gronduitgiftebeleid niet meer als structurele inkomstenbron. Dat heeft de stroom kantoorontwikkelingen doen afnemen. De kantoren die er wel bij komen, hebben vaker afmetingen die functieverandering mogelijk maken. Zodat je er een school of woongebouw van kunt maken wanneer aan het kantoor geen behoefte meer is.’

Procyclisch

‘Het is inderdaad nog teveel hollen en stilstaan met de ontwikkeling van kantoren. Het besluit tot uitbreiding van capaciteit vindt plaats in een opgaande fase, de uitbreiding is vaak pas een feit als het alweer minder gaat. Die varkenscyclus maakt het op zich al een uitdaging om het evenwicht te bewaren.’

‘Overheidsmaatregelen om leegstand te bestrijden maken het bereiken van evenwicht op de gebruikersmarkt voor kantoren nog moeilijker. Het nemen van die maatregelen kost tijd, met als gevolg dat ze pas werken als het niet meer nodig is. Het is natuurlijk niet de bedoeling van beleidsmakers, maar het effect van de maatregelen is eerder pro- dan anticyclisch. Door dat beleid is kantoorruimte uit de markt genomen die in de opgaande fase van de cyclus niet meer terugkwam. Het tekort is daardoor groter dan het zonder overheidsmaatregelen zou zijn geweest.’

‘Ik geloof in de markt. Laat de overheid het kader schetsen voor bouwen op de juiste stedelijke locaties. Ga niet tot op het niveau van submarkten uitrekenen hoeveel vierkante meter kantoor ergens mag staan. In stedelijk gebied zal er niet snel overaanbod ontstaan zolang je gebouwmassa’s ontwikkelt op locaties die centraal gelegen zijn. Wanneer het casco van een kantoorgebouw na twintig of dertig jaar nog goed qua hoogte en diepte is, kun je het zo een ander leven geven.’

Reageer op dit artikel