nieuws

‘Het ideale gezinsappartement is te duur’

Projectontwikkeling

Families aan de stad binden met gezinsappartementen. Het kan, zeggen projectontwikkelaars aan een rondetafel bij de gemeente Rotterdam. Maar bedenk dat de flexibiliteit en veiligheid van een rijtjeshuis moeilijk te benaderen zijn met een stadsappartement.

‘Het ideale gezinsappartement is te duur’
Het programma voor woningproject The Hudsons in de Rotterdamse wijk Bospolder bevat ook gezinsappartementen.

Je hebt grondgebonden woningen voor gezinnen, appartementen voor andere doelgroepen en weinig daartussen. In architectuur-hoofdstad Rotterdam spreekt dat niet meer vanzelf. Gemeentelijk stedenbouwkundige Maurice Boumans kreeg tijdens de crisis de vraag het woningbouwplan voor de pols van Katendrecht te verdunnen. Hij moest grondgebonden eengezinswoningen plannen waar vooral appartementen op de kaart stonden. De verdunning van het woningprogramma voor de pols van Katendrecht is alweer van de baan. Wat bleef is de verbazing van Boumans over het gebrek aan opties.

Het een of het ander. Dat is een dilemma voor de gemeente die zo graag families in haar centrumwijken wil. Per hectare kun je met grondgebonden woningen minder mensen huisvesten dan met appartementen. Een kleiner aantal klanten voor winkels, horeca en musea betekent minder van die voorzieningen. Daarmee is de stad minder aantrekkelijk. Met appartementen heb je meer inwoners per hectare. Maar die trekken weinig gezinnen. Tenzij, overwoog de gemeente, er appartementen komen voor ouders en kinderen.

Het pionieren met de on-Nederlandse woonvorm gaat met vallen en opstaan. Voor de ontwikkeling van gezinsappartementen schreef de gemeente in oktober 2015 een prijsvraag uit. Van 149 inzendingen vond de jury er 81 matig, 44 redelijk en 22 sterk. Het winnende project Babel van architect Laurens Boodt op de Lloydpier zit twee jaar later in de pijplijn van ontwikkelaar AM. Voor grootschalige toepassing zijn nog hobbels te nemen, blijkt aan een rondetafel met projectontwikkelaars. Maar de bereidheid is er.

On-Nederlandse bedragen

Zeg je gezinnen, dan zeg je kinderen en veiligheid. Bianca Seekles, directievoorzitter van Era Contour, ziet die veiligheid in de binnentuin van een groot complex met gezinsappartementen in Kopenhagen. ‘Je ziet daar bewoners verschillende hoekjes creëren. Je ziet er ook containers staan en dat geeft niet. Wat er ontstaat, ontstaat organisch en dat geeft een gevoel van intimiteit. Je ervaart het niet als een groot complex. Toch gaat het om zes of zeven bouwlagen met in totaal 400 appartementen.’

Voor Han Joosten, directeur research bij BPD Ontwikkeling, is ook het gevoel van kleinschaligheid een succesfactor bij de ontwikkeling van gezinsappartementen. ‘Een kind dat hoog woont, kan zijn appartement niet aanwijzen. Dat draagt niet bij aan een binding met de woonplek. In het buitenland hebben we kleine complexen ontwikkeld. Ouders zien kinderen op privéterrein spelen. In Wenen zijn soms schoolgebouwen met speelvoorzieningen beschikbaar als veilige openbare ruimte, overdag en ‘s avonds. Genoeg mensen verkiezen zulke gezinsappartementen boven een rijtjeshuis buiten de stad.’

Gevraagd wat die grote gemeenschappelijke ruimte moet kosten, noemt Joosten on-Nederlandse bedragen. Duitse en Deense bewoners van gezinsappartementen betalen tot 500 euro bovenop de hypotheek. Dan is de parkeerplaats nog niet meegerekend, zegt Joosten.

Buitenspeelgarantie

Misschien wel daarom hamert Rosalie de Boer, ontwikkelingsmanager bij BPD op het belang van de plek waar een complex gezinsappartementen wordt neergezet. Bieden die plek en de omgeving zelf genoeg veiligheid? Dan hoeven projectontwikkelaars er geen dure oplossingen voor te bedenken. En dan hoeven ze de kosten ervan ook niet door te berekenen aan de bewoners of verhuurders.

Wat dat betreft hadden de deelnemers aan de prijsvraag het ook niet gemakkelijk. De gemeente had de locatie voor het pilotproject met gezinsappartementen niet bekendgemaakt. Uit voorzorg tekenden architecten veel gemeenschappelijke ruimte in het gebouw. Dat loopt in de kosten en is in de praktijk niet nodig, meent De Boer. Uit de omgeving halen architecten en ontwikkelaars in de regel veel ingrediënten voor de ontwikkeling. ‘Houd het bij een of twee gemeenschappelijke ruimten in of vlakbij het gebouw, die je gemakkelijk een andere functie kan geven. Sla niet door.’

Of het anders kan, zal blijken uit de ontwikkeling door BPD en Era Contour van The Hudsons in Bospolder. Een toonbeeld van leefbaarheid is de wijk in Rotterdam West nog niet. Maar bij de ontwikkeling van woningen rond drie ton worden grenzen verlegd. Le Médi, een in 2008 opgeleverd nieuwbouwproject van Era Contour, is een ommuurde stad. The Hudsons zullen geen bolwerk vormen. De enige fysieke grens ligt aan de zuidkant. Hij bestaat uit de grootschalige detailhandelslocatie Bigshops Parkboulevard.

De met een dakpark getooide winkelstrip van een kilometer ligt erbij als een zeedijk. Achter die beschutting komen in de voorlopige opzet speelplekken, terrasjes en 140 woningen, inclusief een aantal gezinsappartementen van 85 m2. ‘Met The Hudsons bieden we een buitenspeelgarantie’, zegt Edward van Dongen, hoofd initiatief en concept van Era Contour. ‘De eerste stappen worden gezet in de privé-buitenruimte. De eerste ontdekkingstocht is in de gemeenschappelijke binnentuin. En de volgende verkenning is die van het dakpark.’

Te veel ambitie

Lastig bij de ontwikkeling van appartementen is alleen, om ook nog rekening te houden met ontwikkelingsstadia van gezinnen. In eengezinswoningen zijn één of twee dakkapellen en een scheidingswand op zolder genoeg voor een extra slaapkamer. Zitten de kostwinners liever niet tussen kinderen die op hun muziekinstrumenten oefenen? Een garage is zo verbouwd tot speelkamer. Met appartementen werkt dat zo niet. Afmetingen liggen vast.

Overcompensatie was het antwoord van veel deelnemers aan de prijsvraag, constateert Bart van Breukelen, jurylid en directeur van ontwikkelaar Synchroon. ‘Wat we zagen, was te veel ambitie. Al die extra verdiepingshoogte, oppervlakte en flexibiliteit is financieel niet haalbaar. Zeker niet met collectieve voorzieningen erbij.’

Maar al krijgen ontwikkelaars gezinsappartementen rondgerekend, dan zit Van Breukelen nog met een fundamentele vraag. Waarom zouden Nederlandse gezinnen erin willen wonen? ‘Grondgebonden wonen zit in onze cultuur. In Nederland kan dat, zonder concessies op het gebied van voorzieningen. Onze steden zijn naar verhouding klein. Als je aan de rand woont, is de stadskern toch niet ver.’ Grondgebonden woningen zijn ook geschikt om dichterbij het centrum grotere hoeveelheden mensen per oppervlakte te huisvesten, betoogt Van Breukelen. ‘Dat hebben we gezien in Borneo Sporenburg, maar ook in historische wijken als Oudwijk en Wittevrouwen in Utrecht.’

Gegoede huishoudens

‘Flexibiliteit en collectieve voorzieningen maken gezinsappartementen bij een gelijke grondprijs duurder dan een ‘gewoon’ appartement’, stelt Christiaan Cooiman vast. De ontwikkelmanager van Heijmans ontpopt zich niet tot pleitbezorger voor specifiek de ontwikkeling van gezinsappartementen. ‘Gebouwen dienen vele soorten mensen in de stad, waaronder gezinnen. De diversiteit in wijken en gebouwen maakt de stad leefbaar en interessant. Ik zie daarom veel meer in het gedegen en contextrijk ontwikkelen met overmaat, waardoor het product voor een bredere doelgroep passend kan zijn.’

Er komen zo ook wel gezinnen in appartementen, betoogt Cooiman. Bijvoorbeeld vijf in het 212 appartementen tellende complex Fenixlofts I op Katendrecht. In stadskantoor annex appartementencomplex het Timmerhuis naar een ontwerp van Rem Koolhaas huizen al gezinnen. ‘Nadat de eerste bewoners van zulke complexen vertrokken zijn, zie je niet zelden dat gezinnen de vrijgekomen plaats innemen. Grote binnen- en buitenruimten, veiligheid en prikkelende locaties: je kunt er ook met je kinderen goed wonen. Maar het is alleen interessant voor een kleine groep wat rijkere huishoudens die een bewuste keuze maken. Voor het geld dat je ervoor neerlegt, kun je ook een heel grote tweekapper kopen net buiten de stad.’

‘Er zijn huishoudens met twee kinderen die in de stad willen wonen’, concludeert Jan Fokkema, directeur van de Neprom, de vereniging van projectontwikkelaars. ‘Misschien kun je die doelgroep beter als uitgangspunt nemen dan het gezinsappartement. Ga uit van een budget waarvan je in een buitenwijk een nette eengezinswoning met een tuin kunt kopen. Laten we aannemen dat de grondprijs in de binnenstad hoger is dan aan de randen. Kunnen we een aantrekkelijk product maken voor die doelgroep? Dat kan een royaal appartement zijn in een veilige omgeving. Maar je kunt ook denken aan beneden- en bovenwoningen in een stedelijk woonblok.’

Heren met hondje

Daarmee sla je geen deuk in een pakje boter, verwacht onderzoeker Joosten van BPD. ‘De groep Rotterdammers die vier ton plus servicekosten en parkeerplaats kan betalen is flinterdun. Je praat over 3 tot 4 procent van de woonconsumenten. Als de gemeente meer gezinnen in de stad wil, dan moet ze het wonen van deze gezinnen subsidiëren.’

Zo ver is het nog lang niet. Dus de betaalbaarheid van het prijswinnende project Babel voor gezinnen is al een dingetje, nog voor ontwikkelaar AM de koopsommen bekend heeft gemaakt. Dat er ook andere doelgroepen dan gezinnen kunnen wonen, vindt Boumans helemaal niet erg. ‘Anders krijg je discussies over wat een gezin precies is. Kun je daaronder ook twee heren met een hondje verstaan?’

Reageer op dit artikel