nieuws

Steeds meer bedrijfsverzamelgebouwconcepten

Geen categorie

De Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) brengt in een vier jaar durend onderzoek de verschillende concepten voor bedrijfsverzamelgebouwen in kaart en analyseert wat zij bijdragen aan kennis delen en netwerken tussen huurders. Volgens eerste onderzoeksresultaten zijn de concepten minder verschillend dan verwacht.

Nieuwe concepten voor bedrijfsverzamelgebouwen schieten als paddenstoelen de grond uit. FlexofficeZ, HNK, Tribes en de boetiekkantoren van Merin zijn daar voorbeelden van. Vaak uit nood geboren om leegstand op te vullen. De aanbieders spelen in op de groeiende behoefte aan flexibele fullservice huisvestingsconcepten. En dat slaat aan. Zo zei NSI-topman Johan Buijs in het meinummer van Vastgoedmarkt dat de verhuur van zijn HNK-kantoren twee keer zo snel verloopt als zijn reguliere kantoorgebouwen.

Huurders zoeken volgens onderzoekers van de TU Eindhoven steeds meer naar kantoorruimte in multi-tenant gebouwen door de afnemende behoefte aan ruimte, de groeiende behoefte aan flexibiliteit en aan meer comfort voor de gebruiker en aan een hoger serviceniveau. Ook huren steeds meer zzp’ers een werkruimte in een bedrijfsverzamelgebouw vanwege de netwerk mogelijkheden, de verbeterde balans tussen werk en privéleven en de toegang die ze krijgen tot verschillende voorzieningen en diensten. ‘Door deze ontwikkelingen is de bedrijfsverzamelgebouwensector de afgelopen jaren sterk gegroeid’, legt promovendus Minou Weijs-Perrée uit. 

Haar in oktober 2014 gestarte onderzoek is volgens universitair docent Rianne Appel-Meulenbroek, die Weijs-Perrée begeleidt, in een aantal opzichten bijzonder. Nooit eerder is een dergelijk grootschalig wetenschappelijk onderzoek in Nederland naar bedrijfsverzamelgebouwen gedaan. En nooit eerder heeft de vastgoedsector zo diep in de buidel getast om dat wetenschappelijk onderzoek mogelijk te maken. ‘Dit zegt meteen ook wel iets hoe dit onderwerp in de vastgoedsector leeft’, stelt Appel-Meulenbroek, de initiatiefnemer van het promotieonderzoek. ‘In het verleden waren bedrijfsverzamelgebouwen gebouwen waarin de verschillende huurders elkaar zo min mogelijk probeerden te storen. Nu zie je heel veel bedrijfsverzamelgebouwconcepten die zich juist richten op kennis delen en netwerken.’

 

Stimuleren

Appel-Meulenbroek promoveerde op een onderzoek naar kennis delen en netwerken in gebouwen en hoe je dat kunt stimuleren in het ontwerp. Zo kwam zij op het idee om een promotieonderzoek te initiëren naar kennis delen en netwerken in bedrijfsverzamelgebouwen.

Van de benodigde 360.000 euro voor het vierjarige onderzoek hoest de vastgoedsector twee ton op. Het promotieonderzoek wordt ondersteund door vastgoedeigenaren (Annexum, CBRE Global Investors, Park Strijp, Twice Eindhoven en Kadans), ontwikkelaars (Hendriks Bouw en Ontwikkeling, Goevaers & Znn en de Bossche Investerings Maatschappij), adviseurs (AT Osborne) en overheidspartijen (Rijksvastgoedbedrijf, gemeente Eindhoven, provincie Noord-Brabant en TU/e Innovation Lab). 

Bedrijfsverzamelgebouw of ‘multi-tenant gebouw’ vormt een containerbegrip dat veel ladingen dekt. De sector bestaat bovendien uit veel verschillende aanbieders, waaronder een handjevol internationale spelers, een snel groeiend aantal nationaal opererende partijen en heel veel lokale en regionale aanbieders. Die sterke differentiatie maakt de markt moeilijk te definiëren. Via literatuurstudie heeft Weijs-Perrée allereerst vier verschillende concepten geïdentificeerd: reguliere bedrijfsverzamelgebouwen, full service kantoren, co-working kantoren en zogenoemde incubators.

 

Vijf grote steden

Vervolgens is geanalyseerd of deze bedrijfsverzamelgebouw concepten daadwerkelijk verschillen en hoe deze nou echt te typeren zijn. Dit is gedaan aan de hand van een online vragenlijst over kenmerken van bedrijfsverzamelgebouwconcepten, die is verspreid onder eigenaren en beheerders. 

Van de 139 bedrijfsverzamelgebouwen die in het TU/e-onderzoek betrokken zijn, staat het overgrote deel in de vijf grote steden. Van deze onderzochte gebouwen bestaat 25 procent uit reguliere bedrijfsverzamelgebouwen, 32 procent uit full service kantoren, 12 procent uit incubators, 14 procent uit co-working kantoren en 17 procent uit andere bedrijfsverzamelgebouw concepten. Deze laatste zijn combinaties tussen de vier typen, legt Weijs-Perrée uit. ‘Bijvoorbeeld een combinatie van een congres- en evenementencentrum met een co-working werkomgeving. En een schoolgebouw in combinatie met kantoorruimte voor externe huurders.’

De exploitatie van driekwart van de onderzochte gebouwen is gericht op winst, een kwart behoort dus tot de non-profitsector. Het oudste bedrijfsverzamelgebouw dateert uit 1889, het nieuwste uit 2014. Een aantal gebouwen van voor 1980 is geherstructureerd naar bedrijfsverzamelgebouw.

Gemiddeld zijn er 39 huurders per gebouw. Met een maximum van 350 huurders biedt WTC Amsterdam van de onderzochte gebouwen de grootste capaciteit. Over het algemeen hangt er tussen de huurders een informele sfeer. De meeste huurders zijn actief in de informatie- en communicatiesector (73 procent), financiële dienstverlening (58 procent), of gespecialiseerde zakelijke dienstverlening. Maar ook vele andere bedrijfstakken worden genoemd, variërend van de creatieve sector tot havengerelateerde bedrijven.

Strippenkaart 

Een huurcontract voor één jaar (65 procent) of een maandcontract/abonnement (52 procent) is het meest gebruikelijk. Een tienjarig huurcontract (14 procent) en een twintigjarig huurcontract (4 procent) werden het minst genoemd. Maar ook allerlei andere huurcontracten kwamen naar voren zoals drie, vier of zes maanden, een aantal jaren of een strippenkaart. Ook gratis werkplekken of een bruikleen overeenkomst zijn genoemd.

Slechts in enkele bedrijfsverzamelgebouwen (8 procent) worden alle diensten /voorzieningen op basis van het principe pay what you use aangeboden. Ongeveer de helft biedt sommige diensten/voorzieningen op basis van dit principe aan, maar de rest (45 procent) helemaal geen. De meest voorkomende diensten zijn schoonmaak en onderhoud (86 procent), veiligheid (69 procent), beheerde IT-diensten (66 procent), het gebruik van koffie en thee voorzieningen (60 procent) en secretariële diensten (49 procent). Consultancy diensten (18 procent) en zakelijke dienstverlening (27 procent) komen weinig voor. Weijs-Perrée: ‘Wel biedt ongeveer de helft netwerkevenementen aan.’ 

De meeste bedrijfsverzamelgebouwen bieden kantoorruimte aan met vaste werkplekken (71 procent), vergaderruimtes (77 procent), informele ontmoetingsruimtes/sociale ruimtes (68 procent), receptie/entreehal (78 procent) en een keuken (71 procent). Daarnaast hebben sommige gebouwen laboratorium ruimte (11 procent), een showroom (18 procent), bedrijfsruimte (27 procent), atelierruimte (33 procent) of een concentratie kamer/studiekamer (25 procent). Ook andere ruimtes worden genoemd, zoals een restaurant/café, evenementenruimte, pop-up stores, fitness en dergelijke.

De huurders delen vaak de informele/sociale ontmoetingsruimten (64 procent), keuken (60 procent), coffeecorner (59 procent), receptie/entree (57 procent) en vergaderruimtes (56 procent), maar ateliers, bedrijfsruimtes en de kantoorruimtes met vaste werkplekken meestal niet.

De meeste bedrijfsverzamelgebouwen richten zich op zzp’ers (73 procent), start-up bedrijven (79 procent) en mkb’ers (75 procent). Sommigen richten zich echter ook op onafhankelijke werknemers (39 procent) of op grote bedrijven (30 procent). Bijzondere doelgroepen die werden genoemd zijn: business nomads, kunstenaars of nevenvestigingen van internationale bedrijven.

Oudste vorm is volgens Appel-Meulenbroek het reguliere bedrijfsverzamelgebouw. Het concept is ontstaan in het naoorlogse Chicago. De gebouweigenaar/beheerder heeft dan geen specifieke doelstellingen. Dit concept biedt weinig verschillende (gedeelde) ruimtes en voorzieningen/diensten aan.

Full service kantoren richten zich op het aanbieden van volledig ingerichte flexibele kantoorruimte met gedeelde voorzieningen/diensten. Wereldberoemde voorbeelden zijn het World Trade Center en Regus. Het eerste WTC werd in 1973 in New York officieel geopend en was zo succesvol dat het zelfs uitgroeide tot hét icoon van het kapitalisme. Het enorme complex werd verwoest toen terroristen met gekaapte passagiersvliegtuigen op 11 september 2001 doelbewust de Twin Towers binnenvlogen. Het grootste Nederlandse WTC, dat ligt aan de Zuidas in Amsterdam, is eigendom van het Dutch Office Fund van CBRE GI, één van de dertien sponsors van het Eindhovense onderzoek.

Weijs-Perrée: ‘Opvallend is dat de onderzoeksresultaten laten zien dat full service kantoren zich ook richten op het creëren van een community, net als co-working kantoren. Zoals verwacht, richt dit concept zich voornamelijk op zzp’ers, onafhankelijke werknemers en mkb-bedrijven.’ Een full service kantoor biedt vaak kantoor-/bedrijfsruimte aan op basis van een flexibel huurcontract. Veel verschillende voorzieningen/diensten worden op basis van het principe pay what you use principe aangeboden.

Incubators richten zich op het faciliteren en ondersteunen van start-up bedrijven. Ze zijn voor een belangrijk deel het domein van overheidgerelateerde partijen zoals regionale ontwikkelingsmaatschappijen. In Nederland deed dit concept dertig jaar geleden voor het eerst van zich spreken  als antwoord op de economische crisis van begin jaren tachtig. Naar dit type bedrijfsverzamelgebouw is vanwege de sterke link met de overheid het meeste onderzoek verricht, leggen de beide dames uit. Toch blijkt uit de onderzoekresultaten volgens Weijs-Perrée en Appel-Meulenbroek dat incubators niet significant anders zijn in verschillende soorten ondersteunende ruimtes (project-, creatieve, les- of laboratoruimruimtes) voorzieningen of diensten (adviesdiensten, zakelijke dienstverlening of workshops of lezingen).

 

Informele ontmoetingsruimte 

Jongste loot aan de steeds rijker gevulde stam zijn zogenoemde co-working bedrijfsverzamelgebouwen. Uit het literatuuronderzoek bleek al dat co-working kantoren zich voornamelijk richten op het creëren van een community en op het stimuleren van kennisuitwisseling. De resultaten van de enquête bevestigen dit en laten zien dat dit concept vaker informele ontmoetingsruimte/sociale ruimtes en project-, creatieve- en of lesruimtes aanbiedt. Ook bieden ze meestal netwerkevenementen en workshops of lezingen aan.

Uit de enquête blijkt dat de vier concepten deels ook hetzelfde zijn. En dus ook elkaars concurrent zijn met betrekking tot sommige kenmerken zoals het aantal huurders, de sfeer tussen de huurders, het minimale verhuurbare vloeroppervlakte, het aanbieden van een studie/concentratiekamer, showroom, bedrijfsruimte of kantoorruimte met vaste en gedeelde werkplekken, analyseert de promovendus. ‘Eigenaren of beheerders van de bedrijfsverzamelgebouwen kunnen hun positie in de markt versterken door met hun concept juist af te wijken van de andere bedrijfsverzamelgebouwen.’

Nader onderzoek van haar onder de 5.121 huurders van de betrokken bedrijfsverzamelgebouwen zal de komende jaren moeten uitwijzen welke concepten nou daadwerkelijk kennis delen en netwerken stimuleren. En of een nieuw concept daar beter toe in staat zou kunnen zijn dan de bestaande concepten.

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is geplaatst in Vastgoedmarkt van juni-juli 2015 

 

Reageer op dit artikel