blog

Zorgelijk vastgoed

Geen categorie

Mevrouw Rusthuis wordt zij door haar Belgische collega’s van AG Real Estate wel genoemd: Carine Vanhaekendover. Na goed geluisterd te hebben naar een aantal Nederlandse sprekers stelde zij het publiek gerust: de weg die Nederland nu, in de bekostiging van langdurige zorg in slaat, is in België ook ingeslagen… tien à vijftien jaar geleden en het is er zeker niet slechter op geworden.

Martijn Verbeek van het ministerie van VWS had daarvoor uiteengezet dat de overheid de richting niet bepaalt maar de maatschappelijke trend versterkt. Sinds 2000 is het aantal ouderen verdubbeld en het aantal verzorgingshuisbedden gehalveerd. De verblijftijd van bewoners is veel korter geworden. Door de Wet Langdurige Zorg wijzigt de financiering en krijgen patiënten steeds meer keuzevrijheid. Verpleegtehuizen gaan stapsgewijs naar tarieven waarbinnen huisvesting, de hotelfunctie en de zorg worden gedekt. De laatste component is afhankelijk van de zorgzwaarte.

De ontwikkeling in de ons omringende landen laat zien hoe de sector zich aan deze regelgeving aan zal passen. Splitsing en specialisatie naar het leveren van zorg of het investeren in zorgvastgoed is daar de trend. Dat is een logische ontwikkeling: zorgverleners zijn dagelijks met bewoners bezig en moeten financieel sturen op een gezonde marge. Beleggers kijken naar de lange termijn en balanceren risico en rendement.

Ten aanzien van de scheiding van vastgoed en exploitatie gaat de zorg lijken op de hotelsector. Hotelketens richten zich op de exploitatie. De ‘hotello’s’ zijn opgeleid om de geleverde hospitality te maximaliseren tegenover de revenuen. De investeerders in hotelvastgoed werken nauw samen met hotelketens bij de ontwikkeling van nieuwe hotels. Ze hebben zelf ook gedegen kennis van de sector maar laten de exploitatie over aan de hoteliers. Gaat het met de hotelier mis maar is het vastgoed op orde, dan is een andere keten graag bereid de exploitatie over te nemen. Zodoende wordt het exploitatierisico van het investeringsrisico gesplitst.

In Nederland is het zorgvastgoed nog grotendeels in bezit van zorginstellingen en woningcorporaties. Uit het onderzoek van MSCI en EIB ‘Beleggen in zorgvastgoed’ blijkt dat het om 34 miljoen m2 (care en cure) gaat en dat is meer dan het winkelvloeroppervlak in Nederland.

De paneldiscussie gaf een interessant beeld van de Nederlandse spelers. Over de scheiding van huisvesting en zorg lijkt men het wel eens maar te betwijfelen valt of partijen de oude kaders al hebben los gelaten en de nieuwe marktstructuur die volgt uit de wetswijzigingen echt onderkennen. Tekenend is het verwijt dat beleggers gemaakt is dat die allen de krenten uit de pap zouden willen.

Natuurlijk zal een belegger alleen investeren op basis van een gezonde business case. Dat dit tot een verwijt leidt is wellicht te verklaren door een onjuiste inschatting van de marktwaarde door de huidige eigenaar.

Die perceptie is nogal eens gebaseerd op de boekwaarde en die zegt niets over de marktwaarde. Een belegger is niet bereid zijn het probleem van de verkoper op te lossen. De verontwaardiging over de houding van beleggers is daarom vooral aanleiding voor zelfonderzoek bij huidige eigenaren.

Lonken naar woningcorporaties biedt geen soelaas. Die hebben steeds minder mogelijkheden te investeren en hun investeringen moeten de markttoets doorstaan. Het aanbod van een van de panelleden om op rendementen van 5 procent te investeren is dan ook gratuit. Bovendien, de bruto aanvangsrendementen in België zijn al gedaald tot dat niveau. Corporaties zullen het dus aan de markt kunnen overlaten.

Dat brengt mij bij de wijze les van Carine. Zij verhaalde van een vorige werkgever, nota bene een Nederlands bedrijf, waarvan zij leerde dat men de rekening vooraf, tijdens of achteraf kan betalen. Het verschil is alleen dat die rekening steeds hoger is. Dat geldt ook voor de zorgpartijen die zich beklagen in plaats van handelen. Hun positie zal met de opkomst van de concurrentie met een aantrekkelijk en goed geprijsd aanbod hun bezetting verder afkalven waardoor de problemen zich verdiepen. Stop dus met klagen over regelgeving, accepteer de feiten, leer van Carine en anderen en betaal de rekening nu, voordat die stijgt.

 

Lorenzo Dorigo

Executive director client coverage MSCI

Meer informatie

Lorenzo.dorigo@smci.com

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van oktober 2015 

Reageer op dit artikel