blog

Bericht uit Azië: Cliffhanger op de Chinese markt

Geen categorie

China staat de laatste paar maanden flink in de spotlights, al is dat niet zozeer vanwege positieve ontwikkelingen. Hoofdrolspeler in het drama dat zich eind augustus afspeelde was de Chinese overheid.

Nadat eerdere pogingen om de economische groei te stimuleren faalden, grepen de Chinese autoriteiten resoluut in. De (overgewaardeerde) yuan werd op twee achtereenvolgende dagen gedevalueerd om aldus de export, en daarmee economische groei, te stimuleren. Als direct gevolg brak er grote paniek uit onder beleggers op de financiële markten. Zij vreesden dat de Chinese economie in veel slechtere staat verkeerde dan aanvankelijk werd gedacht. Op 24 augustus raakte de beurs van Shanghai in de grootste vrije val van het afgelopen decennium. De impact bleef echter niet beperkt tot de Chinese en Aziatische markten, want ook de markten in de VS en Europa sloten fors lager met zware verliezen. Op dezelfde dag verdampte op de Europese markt zo’n 400 miljard euro aan beurswaarde. Dat was niet helemaal volgens het draaiboek van de Chinese autoriteiten. De angst voor een wereldwijde financiële crisis zat er in elk geval goed in, al kwam het uiteindelijk niet zover. Inmiddels is de Chinese aandelenmarkt afgekoeld en zijn de ogen gericht op de volgende akte: de Chinese woningmarkt. Die kwam na jaren van voorspoed medio 2013 tot stilstand. De woningmarkt is één van de belangrijkste aanjagers van de Chinese economie, dus de overheid zag onlangs geen andere keus dan in te grijpen. Dat ingrijpen betrof echter het deels terugdraaien van eerder ingevoerde maatregelen om de woningmarkt af te remmen. Huizenprijzen zijn in China sinds 2005 aanzienlijk gestegen als gevolg van een sterk groeiende vraag vanuit Chinese huishoudens. Daarnaast werden woningprijzen door speculatieve kopers verder opgedreven. En ondanks dat er op het hoogtepunt naar schatting 64 miljoen lege appartementen werden aangeboden, bleven ontwikkelaars doorbouwen. De Chinese autoriteiten besloten daarop een aantal beperkende maatregelen in te voeren. Zo werd een aanbetalingseis van minimaal 30 procent ingevoerd voor het kunnen verkrijgen van een hypotheek, en mochten huiseigenaren een tweede huis met niet meer dan 60 procent vreemd vermogen financieren. Ook verhoogde de centrale bank een aantal maal de rente, werden beperkingen voor buitenlandse kopers en woningbeleggers opgelegd, en werd een nationale onroerendgoedbelasting ingevoerd.  Die maatregelen hadden het gewenste effect, want in de zomer van 2013 stabiliseerden woningprijzen als gevolg van een afnemende vraag. Dit had tegelijkertijd een ongewenst negatieve impact op de Chinese economische groei, die hierdoor verder afzwakte. Daarnaast kwamen veel ontwikkelaars met grote voorraden onverkochte woningen te zitten. Dit dwong een aantal van hen eerder dit jaar tot het nemen van drastische maatregelen, zoals het weggeven van Porsches bij de aankoop van een nieuwe woning.  Om de woningmarkt weer uit het slop te halen, is de overheid onlangs opnieuw op de regiestoel gaan zitten en is een aantal van de eerder ingevoerde maatregelen afgezwakt. Zo wordt de minimum aanbetaling in de meeste Chinese steden teruggebracht tot 20 procent, wat er tegelijkertijd toe moet leiden dat huishoudens meer geld overhouden voor consumptieve bestedingen. Daarnaast heeft de centrale bank rentestanden verlaagd, en kunnen huiseigenaren weer makkelijker een tweede woning kopen. Het versoepelde beleid lijkt te werken, want de woningmarkt liet recent de eerste positieve signalen zien. De vraag is nu of de overheid een goede balans heeft gevonden tussen stimuleren en beperkend reguleren. De recente versoepeling zou volgens beleggers namelijk opnieuw tot een luchtbel op de woningmarkt kunnen leiden. Dat lijkt mij niet waarschijnlijk, mede doordat de huidige Chinese woningmarkt vooral wordt gedreven door eigenaar-bewoners en veel minder door speculatieve partijen: het aandeel eigenaar-bewoner is in China met bijna 90 procent relatief hoog. Bovendien is de financieringssituatie op de Chinese woningmarkt gezond door de nog altijd geldende hypotheekeisen. De kans op een sub-prime luchtbel (en een daaruit volgende crisis) zoals we die eerder in de VS zagen is hierdoor klein. Ik verwacht daarnaast dat de urbanisatiegolf in China de komende jaren voor een aanhoudende vraag zorgt, terwijl de nieuwbouwontwikkelingen voorlopig op een laag pitje staan. Wel houden de zorgen over de economie aan, en is het dus de vraag of de autoriteiten bij een volgende ingreep in staat zijn de regie in eigen handen te houden, zonder daarbij opnieuw een ongewenst domino-effect te veroorzaken. De markt in China biedt in elk geval een cliffhanger die beleggers en ontwikkelaar de komende periode op het puntje van hun stoel zal houden.

 

Over de auteur

Ruben Langbroek, Head of Asia Pacific, GRESB

Reacties naar ruben@langbroek.info

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van oktober 2015

Reageer op dit artikel