blog

Van crash naar cash (2)

Geen categorie

DNB publiceerde afgelopen februari de studie ‘De vermogensopbouw van huishoudens: is het beleid in balans?’ van de hand van Jante Parlevliet en Thomas Kooiman. De auteurs maken zich dan weer wel en dan weer niet zorgen om de Nederlandse huishoudens. We zijn weliswaar rijk door de eigen woning- en pensioenspaarpotten, maar hebben een ‘te lange balans’ door te hoge hypotheekschulden. Wat wordt namens onze macro-prudentieel toezichthouder geconstateerd?

Van crash naar cash (2)
Tom Berkhout

In bancaire termen: de privébalansen zijn langer geworden, terwijl – en dat is toch positief te noemen – het nettovermogen is gegroeid. En langere balansen maken huishoudens kwetsbaar voor schommelingen in de rente en huizenprijzen. Daar hebben nu met name jonge huishoudens met hun ‘onderwaterhypotheken’ last van. Maar ook de economie, want die lange balansen versterken de cycliciteit. Met de studie willen de auteurs ‘verkennen waar ingrijpen in de vermogensopbouw van huishoudens vanuit [een] integrale visie al dan niet gerechtvaardigd is en waar het beter kan.’ Let op het woordje ‘ingrijpen.’ In de media werd het al een ‘agenderende studie’ genoemd.

Het is een studie waarin de gewone Nederlander wordt vergeleken met de professionele belegger. Een beetje passief bufferen van liquiditeiten lijkt dan op voorhand niet zo’n briljant beleggingsplan.

De eigen woning is voor velen – ooit – een goede belegging geweest: naast woongenot geeft het bescherming tegen inflatierisico. Vastgoed heet niet voor niets zo. Maar de schrijvers menen dat zo’n investering ook riskant en ondeelbaar is, omdat een groot deel van het vermogensportfolio vast zit in stenen. Een hypotheek maakt de huishoudens kwetsbaar voor schommelingen in huizenprijzen en de rente. Als de huishoudens ook nog eens verplicht sparen voor hun pensioen, leidt de aanschaf van een woning tot ‘extra transactiekosten’. Huishoudens houden dan tegelijkertijd meerdere ‘financiële producten’ aan zonder ‘diversificatievoordeel’. En diversificatie is gewenst, zoals professionele beleggers weten.

Wat is het probleem? Wel, het vermogen blijkt niet zo gelijkmatig verdeeld te zijn over de huishoudens. Sommigen huishoudens hebben een forse overwaarde, anderen een forse onderwaarde. Enerzijds zijn er de welgestelde ‘pensionado’s’ die geen last meer hebben van een hypotheek en doorgaans met genereuze eindloonregelingen de arbeidsmarkt hebben verlaten. Anderzijds hebben jongere huishoudens slechts kleine financiële buffers en kunnen ze moeilijk eigen geld inzetten om hun schuld af te lossen. Verhuizen dan maar? Nou, nee. De ‘onderwaterproblemen’ zorgen er juist voor dat huishoudens extra gaan sparen. En dat zet de consumptie onder druk en frustreert de economische cyclus.

De auteurs komen met een aantal suggesties. Eén ervan kennen we al: hypotheken moeten minder aantrekkelijk worden gemaakt door eigenwoningbezit geheel fiscaal neutraal te maken. En passant moet er dan wel een beter functionerende huurmarkt komen. Er moet eigenlijk niet zoveel worden afgelost en gespaard in pensioenpotjes. Onnodig sparen moet ontmoedigd worden. De overheid zou de voorwaarde van volledige aflossing daarom beter kunnen versoepelen. Dan kunnen de huishoudens meer uitgeven.

Eeuwenlang is ons voorgehouden dat spaarzin en zuinigheid belangrijke deugden zijn. Nu horen wij dat huishoudens eigenlijk meer geld zouden kunnen en moeten uitgeven om de economie voor de lange termijn stabiel te houden. Vanuit micro-prudentieel toezicht is het misschien geen goede agenda dat aan je kinderen uit te leggen.

Auteur: Tom Berkhout, Professor of Real Estate, Nyenrode Business Universiteit (t.berkhout@nyenrode.nl)

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van april 2015. 

Reageer op dit artikel