blog

Ontwikkelen woningen op erfpacht soms duurder

Geen categorie

Beleggen in woningen is momenteel erg ‘hot’. De vooruitzichten voor beleggingen in de woningmarkt zijn goed en de woningtransacties van Patrizia en Round Hill van vorig jaar trokken veel belangstelling. Omdat goed woningproduct schaars is, en rendementen (daardoor) laag zijn, lijken beleggers meer risico te gaan accepteren. Zo zijn onder andere Patrizia en Round Hill concreet in gesprek met de gemeente Den Haag om te investeren in de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen.

Deze partijen zullen er rekening mee moeten houden dat het bouwen van een woning op in erfpacht uitgegeven grond in sommige gevallen per 1 januari significant duurder is geworden. Met ingang van dit jaar is de vestiging van een recht van erfpacht voor onbepaalde tijd onderworpen aan omzetbelasting (21 procent) in plaats van overdrachtsbelasting (6 procent). Bovendien is de waarde waarover omzetbelasting geheven wordt hoger dan de waarde waarover voorheen overdrachtsbelasting geheven werd. Deze btw kan niet worden teruggevraagd, aangezien de uiteindelijke verhuur van de woningen vrijgesteld is van btw. Een kostenverhoging dus van meer dan 15 procent.
Onverwacht werd eind 2014 bekend dat de staatssecretaris van Financiën Wiebes voornemens was de waardebepaling van zakelijke rechten voor de omzetbelasting te veranderen. De negatieve gevolgen voor woningbouwprojecten waarbij de grond in erfpacht wordt uitgegeven, werden meteen duidelijk. Het realiseren van nieuwbouwprojecten op erfpachtgrond was tijdens de crisis een relatief aantrekkelijke optie. Een consument hoeft bij erfpacht bovendien immers de waarde van de grond niet te financieren. Het was dan ook niet voor niets dat de directeur van de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkeling Maatschappijen (‘NEPROM’), een brandbrief naar het Ministerie stuurde waarin hij nadrukkelijk verzocht van de voorgenomen wijzigingen af te zien. 
De staatssecretaris heeft geen gehoor gegeven aan de klachten en aan het begin van dit kalenderjaar een wijziging van het Uitvoeringsbesluit omzetbelasting 1968 doorgevoerd. Daardoor wordt de waarde van een niet van een leven afhankelijk beperkt recht voor onbepaalde tijd gesteld op de waarde economisch verkeer van de onderliggende onroerende zaak. Voorheen werd deze waarde gesteld op 17 maal de waarde van de geïndexeerde jaarlijkse canon. In de praktijk had dit tot gevolg dat ten tijde van de vestiging van het beperkt recht geen btw verschuldigd was. De regeling die tot 1 januari gold was in 1995 ingevoerd om btw-ontwijkende constructies met kortlopende zakelijke rechten tegen te gaan. De regeling had tot gevolg dat bij de vestiging van een beperkt recht veelal (slechts) 6 procent overdrachtsbelasting geheven werd over 17 maal de gekapitaliseerde waarde van de canon. 

Het is velen onduidelijk waarom de staatssecretaris juist nu tot deze aanpassing heeft besloten. Het zijn zware jaren geweest op de woningmarkt en in het bijzonder voor projectontwikkelaars. De politiek heeft dit onderkend, en in de afgelopen jaren juist haar best gedaan de woningmarkt te stimuleren. Hierbij zijn ook fiscale impulsen gegeven. Om dan juist nu een maatregel in te voeren die lastenverzwaring inhoudt lijkt moeilijk te plaatsen. De mark zal er echter wel mee moeten gaan werken.

 Auteur: Henk de Graaf MRE, partner Real Estate Tax Deloitte

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van april 2015. 

Reageer op dit artikel