blog

Martijn Vlasveld: duurzame winkel nog geen hogere waarde

Geen categorie

De IVBN publiceerde op 5 april op hun website een samenvatting van mijn scriptie, een onderzoek naar het effect van duurzaamheid op de beleggingsprestaties van winkelpanden. Ik kreeg hiervoor op 5 februari 2013 de IVBN Scriptieprijs uitgereikt. Van duurzame kantoren en woningen is het al enige tijd bekend dat zij een hogere huur en waarde hebben. Dit was echter nog niet onderzocht voor winkels en ook het effect van duurzaamheid op vastgoedrendementen was nog niet onderzocht.

Martijn Vlasveld: duurzame winkel nog geen hogere waarde

In mijn studie heb ik van alle winkelpanden in de Nederlandse portefeuille van CBRE Global Investors de energielabels vergeleken met de beleggingsprestaties over de afgelopen vijf jaar. Hieruit blijkt dat winkelpanden met een groen energielabel een hoger rendement hebben dan panden met een niet-groen energielabel. Daarnaast blijkt dat – tegen de intuïtie in – groene winkels een lagere huur, waarde en bezettingsgraad hebben dan niet-groene winkels.

Als in een regressieanalyse deze opmerkelijke onderzoeksresultaten worden gecontroleerd voor verschillen in locatie, grootte en leeftijd, blijkt dat alle gevonden verschillen kunnen worden toegewezen aan deze variabelen en het energielabel geen enkel effect meer heeft op het rendement, de huur, waarde en de bezettingsgraad.

Het blijkt juist dat het energielabel sterk samenhangt met de leeftijd, grootte en locatie van de winkelpanden. Oude panden hebben vaak slechtere energielabels, omdat nieuwe gebouwen beter zijn geïsoleerd. Oude winkels staan juist vaak in de historische hoofdwinkelstraten, die bij consumenten erg in trek zijn. Daardoor hebben deze panden ook een hoge huur, waarde, bezettingsgraad en een lager rendement. Nieuwere winkel(centra) met een goed energielabel staan juist aan de rand van deze hoofdwinkelstraten of in wijk- en PDV/GDV centra. Op deze locaties is het aantal consumenten lager, net als de huren, waarden en bezettingsgraden. Door dit hogere risico is het rendement ook hoger.

Dit klinkt heel logisch. De consument zal ook nog wel even in de historische stadscentra blijven winkelen, ongeacht het energielabel van het pand. En omdat de huur voor het allergrootste deel wordt bepaald door de verwachte omzet, functioneert de winkelsector nog wel even anders dan de kantoren- en woningsector.

Het is echter alom bekend dat energie-onzuinige gebouwen hogere energielasten hebben. Daarnaast moeten beleggers rekening houden met een opwaardering van panden met een slecht energielabel naar een goed label. Waarom is deze kennis dan nog niet verdisconteerd in de prijs die retailers en beleggers willen betalen voor een winkelpand?

Martijn Vlasveld MSc MRE, asset manager CBRE Global Investors

Stem op Martijn Vlasveld. Ga hier naar het stemformulier

Reageer op dit artikel