blog

Vraaguitval in alle sectoren

Geen categorie

De vooruitzichten voor de vastgoedmarkten zijn sinds mijn eerste activiteiten in deze sector in 1974 nog nooit zo slecht geweest als nu. Natuurlijk hebben wij de koopwoningencrisis 1979-1982 gehad met prijsdalingen die groter waren dan de afgelopen tijd, maar de vraaguitval werd gedeeltelijk gecompenseerd door de ontwikkeling en bouw van huurwoningen door corporaties en institutionele beleggers. De markt voor commercieel vastgoed werd in die periode veel minder geraakt. Het omgekeerde deed zich voor begin jaren negentig (Golfoorlog).

Nu moeten wij constateren dat er op een groot aantal markten sprake is van verzadiging  – er zijn gewoon te veel kantoren en winkels – daarnaast gaat het om een  gebrek aan koopkrachtige vraag, waardoor opdrachtgevers onvoldoende financiële ruimte hebben om nieuwe bouwinitiatieven te nemen. Dit geldt nu specifiek voor duurdere koopwoningen, sociale huurwoningen en allerlei soorten maatschappelijk  vastgoed. Er is geen enkele categorie opdrachtgevers te noemen, die niet te kampen heeft met financiële of budgettaire problemen.

Eind 2010 en voorjaar 2011 waren er vele partijen, die na de bankencrisis 2008-2009 het licht aan de einde van de tunnel zagen, maar de optelsom van de recente eurocrisis plus de terugval van de vooruitzichten voor de economie van de Verenigde Staten en de effecten daarvan op het consumenten- en producentenvertrouwen, de dekkingsgraden van de pensioenfondsen en de groei van de economie, lijken grote invloed te krijgen op alle vastgoedmarkten. Uit de halfjaarcijfers van de grote bouwers, ontwikkelaars, installatiebedrijven en adviseurs komt naar voren dat de margedruk vooral in Nederland enorm is. Dit betekent dat in de komende herfst wanneer de budgetten voor 2012 worden gevormd, de tering verder naar nering moet worden gezet. Er is geen hoop dat overheden (Rijk, provincies en gemeenten) op grote schaal stimuleringsmaatregelen nemen, daarvoor is het terugdringen van het begrotingstekort te dwingend.

Genoemde zaken krijgen een grote impact op de werkgelegenheid in de sector. Er zal serieus rekening moeten worden gehouden met krimp van het aantal banen. Onderdekking algemene kosten kan voor een beperkte periode worden geaccepteerd als er zicht is op herstel, maar onder de huidige omstandigheden is dat niet langer realistisch te noemen. Sommigen zullen zeggen dat ik te pessimistisch ben en dat er overal kansen zijn. Op microniveau ben ik het eens met de opvatting dat er ook in slechte markten goede projecten zijn te vinden, maar op macroniveau speelt de wet van de grote getallen. Nu na de vakantiemaanden de sector weer aan het werk gaat, ben ik benieuwd naar de maatregelen, die in het vierde kwartaal door menige onderneming of organisatie worden genomen om de continuïteit zeker te stellen.

Onlangs viel mijn oog op de aankondiging van het Captains of Industry Dinner 2011, georganiseerd door Provada. Tot mijn verbazing zag ik dat een tafel voor tien personen 9.500 euro, exclusief BTW moet kosten. Is dit nu het juiste signaal dat door deze Captains wordt gegeven of heb ik per ongeluk niet gezien dat een belangrijk deel van de opbrengst naar een goed doel gaat? Natuurlijk is dit feestelijk samenzijn al eerder dit jaar vastgelegd, maar het zou de organisatoren sieren als een en ander op een meer sobere wijze wordt uitgevoerd zodat de Captains of Industry zich daar zonder gêne kunnen vertonen.

Professor Pé Kohnstamm

Deze column is eerder verschenen in Vastgoedmarkt september 2011 

Reageer op dit artikel