blog

Gebiedsgerichte aanpak leegstaande kantoren

Geen categorie

Minister Melanie Schultz van Haegen van Infrastructuur en Milieu bracht onlangs het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren naar buiten.

Na de in de media breed uitgemeten kantorentop van mei vorig jaar en de hausse aan publiciteit over de kantorenleegstand in de eerste maanden van dit jaar oogt het Actieprogramma meer als een agenda voor een actieprogramma dan als een wervend aanvalsplan. Met een verkenning naar prijsvorming en betere regionale ruimtelijke planning, programmering en afstemming is niets mis. Sterker, het zijn noodzakelijke stappen om de leegstand aan te pakken. Maar een heldere stellingname over hete hangijzers als verwijderingsbijdrage, afschaffen overdrachtsbelasting bij transformatie van kantoren, leegstandsboete, een leegstandsverordening in Amsterdam is niet te vinden. Conclusie: minister Schultz wil partijen aan het werk zetten, maar brandt haar eigen vingers liever niet aan dit dossier.

Dat de Rijksoverheid zich terughoudend opstelt valt te begrijpen, omdat zijzelf wat verder af staat van de dagelijkse praktijk op de kantorenmarkt, met uitzondering van bijvoorbeeld een toplocatie als de Zuidas. Ook de lokale overheden gaven in eerste instantie niet thuis. Lang is de problematiek bij de eigenaren van de kantoren neergelegd: het is hun ondernemersrisico dat vastgoed leeg staat en het is hun probleem dat ze daardoor huurinkomsten missen en (op termijn) de waarde van hun gebouwen afneemt. Bovendien zou de markt het probleem vanzelf wel oplossen. Het is echter een misvatting dat de oplossing alleen bij de eigenaren ligt: ook voor gemeentebesturen is een rol weggelegd. Kantoorlocaties bepalen vaak het gezicht van de stad. Het imago van een stad ondervindt schade door leegstand, wat slecht is voor de concurrentiepositie. Het is de opgave van de overheid om de stad leefbaar te houden en in te staan voor goede ruimtelijke ordening. Gemeenten krijgen bovendien hogere uitgaven, bijvoorbeeld door het veilig houden van leegstaande kantoorgebieden. En laten we ook niet vergeten dat de gemeenten met hun hongerige grondbedrijven medeveroorzaker zijn van het leegstandsprobleem.

Ik ben blij dat de al lange tijd door ons gepropageerde gebiedsgerichte aanpak is overgenomen door in tien zogenaamde experimenteergebieden aan de slag te gaan. Integrale gebiedsontwikkeling is de enige manier om kantoorlocaties met grote leegstand aan te pakken. Het is ook een duurzame oplossing: meer kwaliteit op bestaande locaties, zonder dat daarvoor greenfi eld locaties hoeven te worden opgeofferd. Per locatie verschillen de oplossingsmogelijkheden. Soms moet de incourante kantoorvoorraad worden verkleind, bijvoorbeeld door transformatie naar een andere functie of door sloop. In andere gevallen moet de aantrekkelijkheid van het gehele gebied en de gebouwen worden vergroot, door de bereikbaarheid, parkeergelegenheid en openbare ruimte te verbeteren, of de individuele kantoorgebouwen op te knappen. Een groot deel van de oplossing zit ook in het goed samenwerken van partijen. Door ons bureau is een inventarisatie gemaakt van vijftien uiteenlopende maatregelen van plannings, juridische en financiële/fiscale aard die voor elk van de betrokken partijen (huurder, eigenaar, ontwikkelaar, gemeente, Rijk) een specifieke inbreng vergt.

Samengevat: de kansen op succes zijn bij een gebiedsgerichte aanpak aanzienlijk groter dan bij een gebouwgerichte aanpak. Een goed georkestreerde aanpak, waarbij harde discussies niet uit de weg worden gegaan, kent alleen maar winnaars.

REACTIES NAAR
rene.buck@bciglobal.com

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt maart 2011.

Reageer op dit artikel