blog

Transparantie op kantorenmarkt

Geen categorie

De afgelopen weken kwam er veel nieuws los over de situatie op de kantorenmarkt. De ene pessimist (Kees de Kort) was nog pessimistischer dan de ander (de hooggeleerden Eichholtz en Brounen), terwijl daartegenover de geruststellende berichten stonden van de internationale makelaars.

Hoe staan wij er nu werkelijk voor? Internationaal lijkt het erop dat Londen over het dieptepunt heen is. De huren trekken iets aan en de aanvangsrendementen dalen, maar wij moeten wel bedenken dat het dieptepunt ook wel heel diep was. Vastgoedwaarden zijn daar ruim 40 procent gedaald.

In de Verenigde Staten is van een herstel nog zeer weinig te merken. Ruim 10 procent van de arbeidsbevolking is werkeloos en er is overal een overvloedig aanbod van eigentijdse kantoren. Banken krijgen steeds meer onroerend goed onder beheer vanwege nonperforming loans. Een en ander vertaalt zich in lagere bezettingsgraden, lagere huren en extra verliezen op servicekosten (zie onder andere derde kwartaalcijfers Wereldhave).Beleggers likken hun wonden en staan aan de zijlijn. Uitsluitend opportunity funds zijn actief om goedkoop te kunnen inkopen.

In West-Europa, met uitzondering van Londen, is er nog absoluut geen zicht op enig herstel op de markt van gebruikers, maar de makelaars melden wel meer interesse van beleggers. Hoe is nu de situatie in Nederland? Ook hier moeten wij een onderscheid maken tussen de gebruikersmarkt en de beleggingsmarkt. Zeer recent hebben Boer Hartog Hooft (BHH) en de Dienst Gemeente Belastingen Amsterdam (DGBA) een belangwekkend rapport We’re Amsterdam uitgebracht over voorraad, aanbod en opname over de eerste negen maanden van 2009 in Metropoolregio Amsterdam.

Naast alle gebruikelijke randgemeenten van Amsterdam nu ook met Almere, Zaanstad en Haarlem. Daaruit komt een ontluisterend aanbodpercentage van 17 procent van de voorraad naar voren. Afhankelijk van deelgebied varieert het aanbod van 14 procent tot 24 procent. Hoe optimistisch je ook wilt zijn, dit zijn voor Nederland buitengewoon hoge cijfers. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de verborgen leegstand bij zittende gebruikers. De personeelsreducties van het afgelopen jaar zijn vaak nog niet gevolgd door aanpassingen in het huurcontract.

BHH geeft ook aan dat er relatief veel huurverlengingen plaatsvinden, omdat verhuizen nu te veel tijd en geld kost. Omdat de DBGA beschikt over de wettelijk verplichte huurdersenquête, waar ook naar incentives wordt gevraagd, is hierover in We’re Amsterdam gepubliceerd. Gemiddeld zijn er bij nieuwe verhuren of verlengingen incentives verleend van 17 procent gemeten over de totale contractstermijn. De bruto huren bleven stabiel, maar de feitelijke huisvestingskosten zijn wel met gemiddeld 17 procent gedaald.

Zodra er wordt gepubliceerd over incentives leidt dat tot onvrede bij makelaars en beleggers. In 2009, na de scherpe kritiek op verzekeraars, banken en intermediairs over gebrek aan transparantie, kan de vastgoedsector niet volhouden dat over incentives niet openlijk kan worden gesproken. Makelaars zijn in vele gevallen de initiator van incentives bij hun aanhuuractiviteiten voor gebruikers.

Berichten over stabiele huren zijn dus niet alleen fabeltjes, zij zijn ook domweg gevaarlijk. Ontwikkelaars, gemeenten en beleggers worden hierdoor op het verkeerde been gezet. Het rendement op kantoren is aanzienlijk veel lager dan op basis van de bruto huren en caprates wordt voorgesteld. Zeer recent heeft de Rechtbank Utrecht bepaald, dat de verkoper van een pand verplicht is om de koper op de hoogte te stellen van alle afspraken (huurcontract en side letters) met huurders. Ook de taxateurs moeten volgens mij over al deze gegevens kunnen beschikken.

Nu zullen sommigen zeggen dat door genoemd rapport en mijn column de markt wordt verpest. Dit is mij ook al eens in 2001 voor de voeten geworpen, maar mijn antwoord is ook nu weer heel duidelijk: Eén rapport en mijn commentaar daarop kunnen de Nederlandse kantorenmarkt niet verpesten. Zo machtig zijn wij niet. Ik trek de conclusie dat de kantorenmarkt al is verpest. Er is te veel leegstand, te weinig vraag en onvoldoende cashflow voor de investeringen, die nodig zijn om de kwaliteit op peil te houden.

Bij vorige recessies in 1982 en 1992 heeft Vastgoedmarkt regelmatig over incentives gepubliceerd en bij de berichtgeving over huurniveaus werd daar rekening mee gehouden. In dezelfde publicatie We’re Amsterdam lees ik enthousiaste ‘advertorials’ van wethouders en anderen, waarin nieuwe locaties voor kantoren worden aangeprezen. Laten wij toch realistisch zijn. Er zijn onvoldoende gebruikers voor al die locaties nu en in de toekomst. Zowel demografisch gezien als ook door de veranderingen in de structuur van de werkgelegenheid en de massale invoering van flexplekken, zal de hoeveelheid vierkante meters kantoorruimte die wij nodig hebben in ons land, niet wezenlijk groeien of zelfs ook maar stabiel blijven.

Ik pleit dus voor transparantie en vraag DGBA en BHH om ook de volgende jaren deze onderzoeken door te zetten. Ik ben een optimistisch mens, maar schaar mij wat betreft de vraag naar kantoren – door gebruikers – nadrukkelijk bij de pessimisten.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt november 2009.

Reageer op dit artikel