blog

Ontkennen kan niet meer

Geen categorie

Voor commissarissen en toezichthouders zijn het drukke tijden. Bijna alle vastgoedondernemingen hebben extra vergaderingen belegd.

De razendsnelle neergang van de verkopen in oktober en november hebben alle bedrijfsplannen voor 2009 en volgende jaren op zijn kop gezet. Het is nu alle hens aan dek.

Als je de ontwikkelingen bij verschillende ondernemingen van nabij kunt volgen, dringt de impact van de harde cijfers goed tot je door. Tot nu hoorde ik nog veel ontkenningen met doorgaans de toevoeging dat sombere verhalen slecht zijn voor het vertrouwen van consumenten en producenten. Dat stadium zijn wij gepasseerd. Beursgenoteerde fondsen en pensioenfondsen moeten op korte termijn opening van zaken geven over het vierde kwartaal. Bij tal van bedrijven zijn forse bezuinigingen aangekondigd en bij ontslaggesprekken kan men er niet om heen uit te leggen hoe de zaken ervoor staan. Het heeft dus geen zin meer om verstoppertje te spelen.

De verkopen van nieuwe en bestaande woningen zijn in het vierde kwartaal dramatisch ingezakt. Neem bijvoorbeeld de wijk Vathorst te Amersfoort: eigenaren van recent gekochte woningen, die nu moeten of willen verkopen, concurreren niet alleen met elkaar, maar ook met de projectontwikkelaars die zo snel mogelijk van hun woningen in aanbouw af moeten. Iedereen krijgt bovendien het advies om eerst de bestaande woning te verkopen en dus gebeurt er weinig.

De gevolgen voor de productie van woningen in het eerste halfjaar van 2009 zijn door de overloop van verkopen in 2007 en 2008 nog dragelijk; daarna hangt alles af van eventuele marktverbeteringen of maatregelen van de overheid en banken. De verlaging van de voorschotrente door de Europese Centrale Bank naar 2,5 procent moet ondanks handhaving van verhoogde opslagen voor risico nu toch echt leiden tot verlaging van de hypotheekrente.

Daarnaast zouden banken en pensioenfondsen moeten nadenken over nieuwe producten die zijn toegesneden op de huidige omstandigheden. Je zou hypotheken met een extreem laag risico (maximaal 50 procent WOZ-waarde) tegen scherpe tarieven in de markt kunnen zetten. Voor veel ouderen kan dit een prima oplo ssing zijn, wanneer zij de hypotheek moeten oversluiten. Als pensioenfondsen vervolgens hierin beleggen, maakt dat kredietruimte vrij bij de banken.

Ontwikkelaars en bouwers zullen hun algemene kosten moeten aanpassen zonder de continuïteit op langere termijn in gevaar te brengen. Dat zijn moeilijke beslissingen. Minister Van der Laan is nu nog trots op de ongeveer 87.000 opgeleverde woningen van 2007, maar het wordt tijd dat hij zich laat voorlichten over de huidige situatie en de overzienbare toekomst. Als het kabinet denkt dat versnelling van procedures om een bouwvergunning te verkrijgen iets oplost op korte termijn, dan ontkent het de realiteit. Er zijn op dit moment voldoende bouwvergunningen. Er is alleen onvoldoende vraag die door koopkracht en financiering wordt gedekt, om te beginnen met de bouw.

Wij hoeven ook niet meer te ontkennen dat woningmarktprijzen dalen. NVM houdt nu rekening met een prijsdaling van 5 procent voor 2009, maar de NVM berekent de gemiddelde prijs van de verkochte woningen. Als er meer goedkope woningen worden verkocht, daalt de gemiddelde prijs vanzelf. De onverkochte woningen zijn vaak de duurdere huizen en die komen niet in deze berekeningen voor. Met professor Piet Eichholtz ben ik het eens dat er in de huidige situatie geen precieze percentages zijn te noemen.

Wij moeten ook niet langer ontkennen dat het IFRS-denken voor pensioenfondsen tot onmogelijke uitkomsten leidt. Zo staat in het Financieele Dagblad van 4 december dat strikt genomen de pensioenfondsen moeten rekenen met een discontovoet van op dat moment 2,75 procent (de huidige 30-jaars swaprente) om hun toekomstige verplichtingen te berekenen. Aan de actiefzijde van de balans gaan de discontopercentages scherp omhoog, omdat de opslagen voor risico zijn gestegen. Hierop is geen beleid te voeren. Als je werkelijk gelooft dat de 30-jaars swap rente 2,75 procent blijft, dan zijn er betere alternatieven dan om nu te beleggen in langjarige staatsobligaties. Waarom dan niet beleggen in huurwoningen, direct of indirect?

Last but not least de eindejaars taxaties van commercieel vastgoed die recent gereed zijn gekomen: Ook de taxateurs kunnen het niet meer ontkennen. Overal moeten afwaarderingen worden toegepast. Elk pand is anders, maar de kapitalisatiegraad ligt tenminste 10 procent hoger. In 2008 heb ik wel geleerd dat voorspellen moeilijker is dan ooit. Er zal in 2009 in ieder geval hard moeten worden gewerkt aan collectieve en individuele maatregelen om verdere schade zo veel mogelijk te beperken en om zo snel mogelijk weer de weg omhoog te vinden.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt december 2008.

Reageer op dit artikel