blog

Nationaal Urgentieprogramma Gebiedsontwikkeling

Geen categorie

Je hoort het van bestuurders, je leest het in de vakmedia, je merkt het in concrete projecten: gebiedsontwikkeling zit in het slop.

Vooral herstructurerings- en transformatieopgaven in de bestaande stad en de wat regionale opgaven zonder urgentie hebben het zwaar. Daarvoor zijn drie hoofdoorzaken aan te wijzen.

Allereerst is er minder investeringsgeld beschikbaar: ontwikkelaars hebben financieringsproblemen en overheden (moeten gaan) bezuinigen. Ten tweede zit de markt flink tegen: transactievolumes op de kantorenmarkt zijn fors gedaald, de woningverkoop kruipt langzaam uit een diep dal en aan de groei van de winkelvoorraad is een eind gekomen. En ten derde lukt het maar niet de complexiteit (lees: risico’s) rond gebiedsontwikkeling te reduceren.

De aanbestedingsregels zijn voer voor advocaten, de sectorale regelgeving voor ruimtelijke ordening en milieu heeft een complex bouwwerk opgeleverd en – mede tegen de achtergrond van de bouw- en vastgoedfraude – worden samenwerkingsafspraken tussen publieke en private partijen in een strak juridisch harnas gestoken. Kortom, de vaart is uit de gebiedsontwikkeling, alleen de omzet van juristen stijgt.

Daarom heeft Buck Consultants International een Nationaal Urgentieprogramma Gebieds Ontwikkeling (Nu! Go!) ontwikkeld met vijf actielijnen.

De eerste actielijn betreft het (helaas onvermijdelijke) prioriteren en faseren. De partijen zitten er nu te geharnast in: ‘De groei moet minimaal X opleveren’, ‘Onze vastgoedinvesteringen moeten minimaal Y rendement opleveren’, ‘Alle projectonderdelen zijn noodzakelijk’, ‘We hebben het project al geoptimaliseerd’. Toch zit er niet veel anders op dan planoptimalisatie: faseren, programmabeperking, schrappen van onderdelen, kortom – zoals wij het in ons huis noemen – Eerste Hulp bij Gebiedsontwikkeling (EHBGO).

De tweede lijn betreft het máken van de markt voor een project via betere risicofactoranalyses (hoe vaak wordt er niet van uitgegaan dat een bedrijf dat in de weg staat van grootse plannen wel weg zal gaan en bovendien tegen lage kosten) en het hanteren van ambitieus realistische marktinschattingen. Bij secon d opinions komen we onwaarschijnlijk hoge uitgifteprognoses en waardestijgingen tegen, die ook zonder recessie niet zouden zijn gehaald. Ook conceptontwikkeling kan – zoals eerder al bepleit op deze plaats – tot nieuwe markten leiden door nog beter in te spelen op manifeste en latente behoeften van kantoorgebruikers, woningbezitters en winkelende consumenten.

Meer geld vrijspelen is de derde actielijn. Robuuste waardecreatie vindt vooral plaats als tegelijkertijd op verschillende nationale prioriteiten wordt ingespeeld. Denk aan de relatie vastgoed mobiliteitsreductie (spoorzones) of de relatie innovatie-vastgoedontwikkeling (kenniscampussen). Het Rijk zou volgens mij financieel moeten participeren in de grondexploitaties van geselecteerde gebiedsontwikkelingen. Het Rijk is lange termijngericht en kan financieel mogelijk maken dat nu voordelige investeringen in verwerving, sanering en bouwrijp maken worden gepleegd. Ik ben ervan overtuigd dat als je een minimumrendement garandeert (inflatie-plus) ook institutionele investeerders (pensioenfondsen) willen meedoen.

Risicoreductie is het centrale thema van de vierde lijn. Dat is een zaak van lange adem, zeker nu ook de behandeling van de Crisis- en herstelwet door de Eerste Kamer is uitgesteld. Toch zullen we de knoop van wetten en regelgeving beter moeten ontwarren. Meer proven technology en géén ‘kop’ op Brusselse normen vormen al een aardig begin.

In de vijfde lijn staan nieuwe vormen van samenwerking centraal, waarbij de verhoudingen tussen de markt en de publieke sector zullen worden geherdefinieerd. Rode lijn in de nieuwe arrangementen, waarover praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw publiceerde: wél inbreng van kennis en kunde markt, maar met minder vermogensbeslag bij private partijen.

Tot slot. Binnenkort vinden gemeenteraadsverkiezingen plaats waarna – onder ongunstig financieel gesternte – in alle gemeenten nieuwe besturen zullen worden gevormd. Voor wat betreft het gebiedsontwikkelingshoofdstuk in de collegeakkoorden hoop ik dat vijf motto’s centraal staan: prioriteren & keuzes maken; hanteren van realistisch ambitieuze doelstellingen en prognoses; waarde creëren door nieuwe functie- en doelstellingcombinaties; reductie van regelgeving; durven kiezen voor programmatische flexibiliteit.

Onder die voorwaarden kunnen – tegen de stroom in – succesvol gebiedsontwikkelingsprojecten worden gerealiseerd.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt februari 2010.

Reageer op dit artikel