blog

Iedereen wint bij functiemenging

Geen categorie

Dat gebiedsontwikkeling in het slop zit is niemand ontgaan. De vraag is dan waar zitten dan wél nog de krenten in de pap? Soms leidt dat tot Idolsachtige keuzen: ben je voor de monofunctionele stadsrandontwikkeling óf voor multifunctionele binnenstedelijke ontwikkeling? ‘SMS uw antwoord naar de hoofdredacteur van dit blad…..’

Functiescheiding kent in de Europese stedenbouw een grote historische traditie. Denk aan La Corbusier in Parijs, maar ook Cornelis van Eesteren in Amsterdam. Jane Jacobs en haar vele volgelingen pleiten juist voor functiemenging. Gerard Schuurman analyseerde de WOZ-waardestijgingen in de periode 1998-2008 voor 233 buurten in Amsterdam. Conclusie: de hoogste waardeontwikkeling van woningen vond plaats in gebieden met een duidelijke menging van wonen, werken en voorzieningen.

Ook bij kantoren zien we dat de waardeontwikkeling van kantoren nabij (binnenstedelijke) intercity-stations 5-10 procent gunstiger is dan bij kantoren op een paar kilometer afstand van een spoorstation (VU-onderzoek uit 2007). Niet alle kantoorhoudende organisaties willen echter midden in de stad zitten. Voor zogenaamde in- en uitvliegkantoren (bijvoorbeeld ICT-bedrijven, consultants) kan een stadsrandlocatie interessant zijn, vooral door het gebruik van de auto om naar de klanten in een groter gebied toe te gaan. Toch laten verschillende onderzoeken zien dat de aantrekkelijkheid van de omgeving van een kantoor in belang toeneemt bij eindgebruikers. Denk daarbij aan de nabijheid van een parkje of winkels.

Als functiemenging gewild is, wat is dan de huidige stand van zaken en is er (letterlijk en figuurlijk) ruimte genoeg voor functiemenging? Het Planbureau voor de Leefomgeving boog zich onlangs over deze vraag en ontwikkelde een functiemengingindex voor alle bebouwde blokken van 150 bij 150 meter in Nederland. Wat blijkt: 24 procent van alle banen (eenmansbedrijven niet meegerekend) blijkt al gevestigd in een gemengd milieu. Rekening houdend met milieuhinder (geur, geluidshinder, fi jnstof) kan dat percentage in principe oplopen tot 5 tot 60 procent (logischerwijs meer voor banen in de zakelijke dienstverlening dan in de chemische industrie).

Conclusie: functiemenging levert meer geld op en er lijkt ook voldoende ruimte in veel Nederlandse steden te zijn om nog meer aan functiemenging te do en. Functiemenging vraagt om zorgvuldige planning, afhankelijk van situering, directe omgeving en bereikbaarheid, maar ook van stedenbouwkundige inrichting (hoofdstructuur, openbare ruimte, parkeren). Als met deze factoren rekening wordt gehouden levert gedoseerde functiemenging levendige buurten op met een goede stijging van de waarde van het vastgoed. Iedereen wint.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt juni/juli 2010.

Reageer op dit artikel