blog

Gemeentelijke financiën uit de bocht

Geen categorie

De afgelopen weken hebben tal van gemeenten aangegeven dat zij voor immense bezuinigingen staan en veel gemeenten hebben investeringsplannen in ontwikkelingslocaties geschrapt of ernstig getemporiseerd.

Amsterdam en Den Haag zijn hiervan de meest spraakmakende voorbeelden. Tegelijkertijd is duidelijk dat wij het ergste nog niet hebben gezien. Bij het opstellen van de bezuinigingsplannen kon het nieuwe regeerakkoord nog niet worden meegenomen en daarin vinden wij vooral voor de huurmarkt, inclusief corporaties, een aantal negatieve maatregelen.

Allereerst is het bedroevend dat de huren tot de liberalisatiegrens slechts met het inflatiepercentage kunnen worden verhoogd; de cashflow neemt dus niet toe. Daarnaast moet er een afdracht komen van 750 miljoen euro, die moet worden opgebracht door alle verhuurders met meer dan tien woningen. De extra huurverhoging van maximaal 5 procent voor bewoners met een gezamenlijk inkomen van 43.000 euro is op zichzelf een goede zaak om het scheefwonen tegen te gaan, maar het is onduidelijk wat dit betekent voor de cashflow. De corporaties hebben al aangegeven hun nieuwbouwplannen te moeten bijstellen. De roep van corporaties en projectontwikkelaars om de grondprijzen te verlagen door de stijging van de stichtingskosten en gelijktijdige daling van de opbrengsten van woningen, kan door de gemeenten niet worden gehonoreerd gezien de al negatieve grondexploitaties. De koopsector kan deze teruggang in de nieuwbouw van huurwoningen waarschijnlijk niet compenseren; daarvoor is het consumentenvertrouwen te fragiel en de strikte regels voor nieuwe hypotheken vormen een extra drempel.

Wethouder Maarten van Poelgeest van Amsterdam heeft heel duidelijk aangegeven dat de afgelopen jaren de uitgifte van gronden voor kantoren essentieel was voor de winstgevendheid van grondexploitaties. Het wegvallen van de vraag naar nieuwe kantoren heeft dramatische gevolgen voor de gemeentelijke begroting in samenhang met enerzijds de korting op de uitkering van het gemeentefonds en anderzijds de komst van een aantal omvangrijke taken, die het Rijk wil verschuiven naar gemeenten.

Als je de berichten van de makelaars gelooft, gloort er licht aan het einde van de tunnel. Ik behoor niet tot die gelovigen. In de zakelijke dienstverlening neemt de vraag naar personeel weliswaar toe, maar nu moet de publieke sector gaan krimpen. De belangrijkste factor op de kantorenmarkt blijft volgens mij toch de overgang naar flexibele werkplekken. Een sprekend voorbeeld is het besluit van ASR om voor een gecentraliseerd kantoor voor 4.000 mensen geen nieuwbouw te kiezen, maar het oude Amev-kantoor ingrijpend te renoveren. Dat is een prima besluit, want anders was dit gebouw te zijner tijd toegevoegd aan de voorraad moeilijk verhuurbare gebouwen. Straks gaan er dus 4.000 mensen werken in een gebouw met een bruikbare oppervlakte van ruim 54.000 m2. Dat is 13,5 m2 per medewerker. ASR laat tussen 2011 en 2015 op tien verschillende locaties lege ruimte achter. En ASR is zeker niet de laatste grote gebruiker, die dit soort maatregelen neemt. Ik ben er dan ook van overtuigd dat kantoren voor lange tijd hebben afgedaan als de kurk waarop gemeentelijke grondexploitaties drijven.

Gemeenten, corporaties en ontwikkelaars zullen al hun creativiteit nodig hebben en constructief moeten samenwerken om überhaupt nog nieuwbouw te realiseren. Allerlei gemeentelijke regels voor differentiatie van woningbouwprogramma’s moeten onder de huidige omstandigheden op de schop. Er kan uitsluitend worden gebouwd als er opdrachtgevers zijn die het financiële risico kunnen dragen. Gemeenten moeten het daarbij steeds vaker laten afweten.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt oktober 2010.

Reageer op dit artikel