blog

Incentives, huurafspraken en mea culpa’s

Geen categorie

Een paar jaar geleden kocht Eurocommerce voor ongeveer 32 miljoen euro een groot afgerond, maar wel leegstaand kantorenproject (Mercurius en Minerva) in Amsterdam-Zuidoost van het toenmalige Rodamco Europe.

Die kon er geen huurder voor vinden, moest flink afboeken (40 miljoen euro) en nam genoegen met een minimale vergoeding. Eurocommerce wist wel een huurder (British Telecom) te strikken, betaalde die een aanzienlijk bedrag om over de streep te trekken en verkocht het complex vervolgens door op marktconforme huurwaarde en een langdurige huurcontract aan de Duitse eindbelegger SEB ImmoInvest voor 98,6 miljoen euro. Huurder en handelaar Eurocommerce konden aldus samen zo’n 60 miljoen euro verdelen voor een project waar ze feitelijk zelf weinig voor hadden hoeven doen.

Ik vond dit een vreemde zaak. In feite werd er toch een aanzienlijke incentive gegeven aan de huurder om kunstmatig de huur hoog te houden en dus de beleggingswaarde op te krikken. Maar iedereen die ik hierover raadpleegde, vond het een fantastische deal. Mijn suggestie dat er iemand ergens moest zijn belazerd (in dit geval een belegger die veel meer betaalde dan de feitelijke waarde op basis van de echte huur), werd nogal lacherig terzijde geschoven.

‘Als na afloop van het huurcontract blijkt dat de huren gewoon zijn doorgegroeid, is er niets aan de hand. Misschien dat dan de reële huur hoger ligt dan de marktconforme huur die nu wordt aangehouden. Dan is er wat betreft taxatiewaarde niets aan de hand, althans als er een nieuwe huurder wordt gevonden of het bestaande huurcontract wordt verlengd. Maar dat probleem heeft elke belegger bij het aflopen van een huurcontract.’ Zo kreeg ik dus een les in hoge school vastgoedbeleggingskunde anno 2004/2005.

Inmiddels is de werkelijkheid er anders komen uit te zien. Dit soort constructies –waarbij iedereen profiteerde en met een blijde lach meer wilde betalen dan feitelijk noodzakelijk zou zijn geweest – blijkt een van de oorzaken te zijn geweest van wat de internationale financiële crisis wordt genoemd. Voor mij waren het toen al piramideachtige constructies waarop alleen maar plussen konden worden behaald, maar die nu uiteindelijk vooral op nieten zullen uitdraaien. Alleen is dat in de vastgoedbeleggingssector nog niet helemaal duidelijk voor iedereen.

Voor de goede orde, ik wil geen enkele partij, exclusief aan de schandpaal nagelen. Dit soort praktijken was schering en inslag en er zijn talrijke andere voorbeelden te geven van opgeklopte huurwaarden en dus ook beleggingswaarden. Iedereen heeft er met open ogen en met goedgevulde zakken aan meegedaan: ontwikkelaars, adviseurs, beleggers, huurders en vastgoedhandelaren.

De gevolgen hiervan worden elke dag meer duidelijk. Eurocommerce is onlangs veroordeeld door de rechtbank in Zwolle voor het maken van geheime huurafspraken met Essent voor het gebouw Le Verseau in Zwolle. Met side letters werd de eindbelegger van dit pand, NSI, in ieder geval door huurder en verkoper op een verkeerd spoor gezet. ‘Lekker, zo’n huurder als Essent, die zich graag presenteert als betrouwbare leverancier van energie’, schreef een lezer van Vastgoedmarkt.

Maar wat te denken van een bedrijf als Ernst & Young die toch wordt geacht de regels van fatsoenlijk financiële huishouding als de allerbeste te kennen? In Arnhem betaalt Ernst & Young ongeveer 225 euro per vierkante meter (op papier!) voor het pand Meander 861 (5.000 m2), terwijl eromheen gemiddeld 145 euro per vierkante meter wordt betaald. Ra ra hoe kan dat?

Aanvankelijk was natuurlijk iedere betrokkene blij en al helemaal de ontwikkelaar Giesbers Gebiedsontwikkeling, die maar liefst 19,5 miljoen euro beurde. En ook Van Boom & Slettenhaar die het pand met een tienjarig huurcontract (op basis van deze zogenaamde marktconforme huur) voor dat bedrag maar al te graag in zijn vastgoedfonds B&S Vastgoed Nederland opnam. En dat voor een kantoorpand dat wordt omringd door veel leegstand, weinig openbaar vervoer en in de buurt ligt van een (niet goed lopende) Karwei-bouwmarkt. Daar betaal je graag flink meer voor als huurder en eindbelegger, nietwaar?

Totdat het economische tij keerde en B&S er niet in slaagde de emissie van 10,5 miljoen euro te plaatsen en de hypotheekverstrekker SNS Property Finance zich in alle bochten moest wringen om te voorkomen dat het pand niet zou worden afgenomen. Die zaak lijkt alsnog bevredigend te zijn opgelost, althans voorlopig, maar ik durf er gif op in te nemen dat het huidige kunstmatige huurniveau van 225 euro per vierkante meter nooit meer voor dit pand zal worden gehaald. Ik ben wel benieuwd welke financiële incentive Ernst & Young voor deze fantastische marktconforme(?) huur heeft gekregen, maar dat soort dingen lees je nooit bij partijen die met de mond transparantie belijden.

Tijdens zijn presentatie op het Vastgoedmarkt Trends Congres, vorige maand, stelde managing director Marco Hekman van CB Richard Ellis, dat de tijd van incentives en dit soort huurafspraken tussen handelaren, ontwikkelaars en eindbeleggers voorgoed voorbij is. Dat de huren reëel worden en dus niet meer ‘zogenaamd marktconform’. Ik help het hem hopen, maar geloven doe ik het niet. Om dat mogelijk te maken zullen banken, brancheorganisaties, taxateurs, adviseurs en overheden toch eerst met duidelijke en bindende regels moeten komen.

In deze tijd van mea culpa’s zouden alle betrokkenen die hebben meegedaan aan dit soort vormen van blijkbaar algemeen geaccepteerde oplichterij toch minstens sorry mogen zeggen. Ik ben bang dat dat niet zal gebeuren. Er is trouwens geen vastgoedproject groot genoeg om deze eventuele zondaars samen te brengen. Zelfs de Sint Pieter in Rome niet.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt mei 2009.

Reageer op dit artikel