nieuws

Jubilerend Epra scoort met wijziging Solvency II

Financieel

Epra bestaat twintig jaar. De wijziging van Solvency II vormt het jongste wapenfeit van de energieke jubilaris.

Jubilerend Epra scoort met wijziging Solvency II
Epra-ceo Dominique Moerenhout.

Op 8 juni besloot de Europese Commissie met onmiddellijke ingang de cashpositie die verzekeringsmaatschappijen krachtens de Solvency II-richtlijn moeten aanhouden voor beleggingen in beursgenoteerd vastgoed te verlagen van 39 procent naar 22 procent. Dat is zelfs lager dan de 25 procent cash die verzekeraars voor hun directe en niet-genoteerde vastgoedinvesteringen achter de hand dienen te houden. ‘Wij zijn er superblij mee,’ glundert Epra-ceo Dominique Moerenhout in de Brusselse burelen van de Europese branchevereniging voor beursgenoteerd vastgoed. ‘Maar het is slechts een eerste stap in de goede richting. De restrictie dat verzekeraars de aandelen tenminste vijf jaar moeten aanhouden om in aanmerking te komen voor de 22 procent regeling, moet wat ons betreft ook van tafel bij de definitieve herziening van Solvency II in 2020!’

Triomf

De 45-jarige Belg mag de binnen gesleepte versoepeling als een grote persoonlijke triomf beschouwen. Toen hij ruim twee jaar geleden de overstap maakte van de niet-genoteerde sector naar Epra wist hij uit eigen ervaring (‘ík maakte er flinke gebruik van in mijn oude job’) hoe schadelijk de uit 2016 daterende richtlijn was voor de genoteerde vastgoedsector. ‘Veel mensen verklaarden me toen voor zot dat ik de strijd aanging, maar het is toch gelukt dankzij een krachtige lobby waarvan Epra de drijvende kracht was.’ Epra lobbyde ook samen met andere brancheverenigingen met succes voor de zogenoemde PEPP-verordening, waarin het accent ligt op duurzame beleggingen en aandelen. De verordening voor het pan-Europese persoonlijk pensioenproduct werd in juli door de Raad van Europese Unie formeel aangenomen. Volgens een berekening van accountancyfirma EY kan het de beleggingen in aandelen, thans zo’n 700 miljard euro, van particuliere pensioenspaarders op termijn verdubbelen en zelfs te verdrievoudigen in 2030. Met de lobby spande Epra zich in om beursgenoteerd vastgoed als een duurzame beleggingscategorie met oog voor de lange termijn voor het voetlicht te brengen bij het Europees Parlement.

Start in Amsterdam

Toen Epra in 1999 in Amsterdam werd opgericht, was er nog geen sprake van Public Affairs, laat staan een geoliede lobbymachine. De piepkleine organisatie met sterke Nederlandse wortels, was in haar beginjaren gevestigd in het WTC Schiphol, stond tot 2007 onder leiding van de Nederlander Nick van Ommen. Directe aanleiding van de oprichting was de wens bij beleggers en vastgoedbedrijven om een index voor beursgenoteerd vastgoed te maken en een richtlijn voor financiële verslaggeving. Dit alles met als doel om meer eenduidigheid en transparantie te creëren in de sector. Vervolgens kwam daar het promoten van het Europese beursgenoteerd vastgoed bij beleggers als activiteit bij, het zogenoemde Investor Outreach-programma.
Geleidelijk aan begon Epra zich ook te roeren in het publieke debat. In de zomer van 2009 verhuisde de organisatie naar Brussel. Volgens toenmalig ceo Philip Charls, eveneens een Nederlander, om zo betere relaties met de Europese beleidsmakers te kunnen opbouwen. Buiten Brussel heeft Epra vestigingen in Londen en Hong Kong.

Brede branchevereniging

Afgelopen jaren zit ook de groei van het ledental er weer flink in na een dip in de nasleep van de financiële crisis. Toen Moerenhout in 2017 aantrad als ceo stond de teller op 225, inmiddels zijn er 280 leden. Daarvan bestaat zestig procent vastgoedvennootschapen, 25 procent beleggers en vijftien procent academische instituten en dienstverleners zoals advocatenkantoren en belastingadviseurs. ‘De opbouw van Epra is stap voor stap gegaan. We zijn nu een brede branchevereniging die op vele fronten actief is en ook voor veel transparantie heeft gezorgd,’ stelt Moerenhout tevreden vast.

Alternatief

Trots verklaart hij dat Epra inmiddels over ruim driehonderd verschillende indices beschikt, waarvan een flink aantal getrackt worden door Exchange Traded Funds (EFT’s), waarmee zo’n twaalf miljard dollar aan investeringen is gemoeid. De marktwaarde van de toonaangevende Epra Developed Europe Index is sinds 2010 gegroeid van 112 miljard euro naar 270 miljard in 2017 en 280 miljard euro dit jaar. ‘Ik verwacht dat we in de loop van 2020 de mijlpaal van 300 miljard bereiken,’ aldus Moerenhout. ‘Maar vraag me niet hoe en wanneer, want ik heb geen kristallen bol. ’Veel muziek zit er nog voor de Europese beursgenoteerde vastgoedsector in alternatieve en residentiële beleggingen. Onder de eerstgenoemde categorie verstaat Epra logistiek/industrieel, zorgvastgoed, hotels en studentenhuisvesting. ‘In de marktkapitalisatie van Europees beursgenoteerde vastgoedondernemingen maakt ‘alternatief’ slechts tien procent uit, in Amerika is dat veertig procent! Je kunt de VS natuurlijk niet helemaal vergelijken met Europa, omdat het één land is met één markt en één regelgeving, maar een flinke verhoging van de alternatieve beleggingen moet ook hier zeer wel mogelijk zijn.’

Groei woningfondsen

Ook als het gaat om beursgenoteerde woningfondsen valt er volgens de Epra-topman in Europa nog een wereld te winnen. ‘Feitelijk kent in Europa alleen Duitsland een volwassen beursgenoteerde residentiële sector,’ betoogt Moerenhout. De enorme groei van de Duitse beursgenoteerde sector, mede tot stand gekomen door de niet aflatende inzet van Epra, noemde zijn voorganger Philip Charls bij zijn afzwaaien in 2017 als een van de belangrijkste wapenfeiten. In 2013 bedroeg de beurswaarde van de Duitse residentiële vastgoedbedrijven slechts vijf miljard, thans is dat bijna tien keer zoveel. Terwijl het Duitse REIT-regime niet eens van toepassing is op beursgenoteerde woningfondsen. Moerenhout: ‘Residentieel biedt nog een enorm groeipotentieel, vooral in Frankrijk, de Benelux en in Scandinavië. Er valt nog veel te leren van de Duitse woningsector. De grootste beursgang in Finland vorig jaar was van Komajo, een volbloed woningfonds.’

ESG

Veel energie stopt Epra in zijn omvangrijke Enviromental, Social en Governace-programma (ESG). Volgens de Belg zijn het vooral de grote Nederlandse pensioenbeleggers zoals APG en PGGM in het verleden geweest die de discussie hebben aangezwengeld, waardoor Europa op ESG-gebied thans wereldwijd voorop loopt. Aan een wereldwijde ESG-index wordt momenteel samen met de Amerikaanse branchevereniging Nareit en index-provider FTSE gewerkt. Moerenhout sluit niet uit dat deze nog dit jaar gelanceerd kan worden, maar wil zich nergens op vastleggen. ‘Gezien de voorsprong die de Europese REITS hebben met het rapporteren van ESG-inspanningen ligt het voor de hand dat we eerst beginnen met een Europese index en dat de global index daarna volgt.’

Best Practices

Ook lanceert Epra een zogenoemde Diversity & Inclusion Award om de best practices op het vlak van diversiteit en ‘inclusiviteit’ in de sector te promoten. De nieuwe wordt onderdeel van de Epra Sustainability Summit op 4 december. Sinds 2017 beschikt deze branche-organisatie al over een volledige set best practices voor de drie gebieden van ESG. ‘De tijd dat ESG alleen leefde bij een paar grote beleggers en enkele vastgoedvennootschappen is echt voorbij,’ betoogt Moerenhout gedreven. ‘Vastgoed zorgt mondiaal voor veertig procent van de totale CO2- uitstoot, iedereen beseft dat we niet achter kunnen blijven in de strijd tegen de opwarming van de aarde. Maar niet alleen als het gaat om duurzaamheid en milieu, maar ook social en governance staan hoog op de agenda.’ ‘Beursgenoteerde vastgoedbedrijven nemen met volle overtuiging hun maatschappelijke verantwoording,’ besluit hij wervend. ‘Ze zijn door hun langjarige beleggingshorizon veel beter toegerust als duurzame partner voor langdurige stadsvernieuwingsprojecten dan bijvoorbeeld closed-end private vastgoedfondsen die per definitie over een beperkte horizon beschikken.’

Reageer op dit artikel