nieuws

Een kwaliteitsslag is nodig bij het melden van huurreferenties

Financieel

Een kwaliteitsslag is nodig bij het melden van huurreferenties

Hoe betrouwbaar zijn de huurreferenties bij taxaties van kantoorruimten? Hans Stroet deed er onderzoek naar.

Ter afronding van de opleiding Master of Science in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (Asre) is door Hans Stroet RT MRICS een onderzoek uitgevoerd naar de betrouwbaarheid van huurreferenties bij taxaties van kantoorruimten. Volgens hem is het tijd om een standaard te formuleren voor de afmeldingen die branche breed dient te worden gevolgd. Omdat deze vaak worden gebruikt bij de bepaling van de markthuurwaarde.

Aanleiding van het onderzoek

Binnen het onderzoek is onder andere de discrepantie tussen de afgemelde huurprijs bij diverse huurdatabases en de effectieve huurprijs geïnventariseerd. Bij het niet correct afmelden van de huurtransacties word de transparantie en verifieerbaarheid van commercieel vastgoed taxaties onjuist beïnvloed; dit kan van invloed zijn bij de bepaling van de marktwaarde. Om vertrouwen te krijgen – en te houden – in het realiteitsgehalte en de verifieerbaarheid van taxaties is het van belang dat de taxateur onder andere uitgaat van correcte referentiegegevens.

In de achterliggende jaren is het vakgebied van de taxateur commercieel vastgoed sterk veranderd. Het belang van de onafhankelijke en publieke rol van de taxateur bij het bepalen van de marktwaarde van vastgoed wordt steeds meer onderkend. Om de kwaliteit van taxaties te waarborgen en te verbeteren is onder andere het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in het leven geroepen. Het register heeft met name gezorgd voor randvoorwaardelijke en procesmatige eisen. De taxateur heeft, nog steeds, een grote mate van vrijheid om zijn methodiek en onderbouwing te bepalen. Wat betreft de onderbouwing van taxaties zou een kwaliteitsslag gemaakt kunnen worden ten aanzien van de gehanteerde huurreferenties.

De relevantie van het onderzoek ligt in het vermoeden dat afgemelde huurprijzen fungeren als referentie voor de bepaling van de markthuurwaarde binnen taxaties. Als de referentiehuurprijs niet juist is, wordt de marktwaarde verkeerd geschat. Daarnaast is het relevant op te merken dat bij een verdere expansie van modelmatige taxaties de input (o.a. correcte huurwaarden) gevolgen zal hebben voor de output (marktwaarde). Een huurreferentie kan als betrouwbaar worden beschouwd indien deze volledig zuiver is. Dat betekent onder andere: vermelding van huurprijs, incentives, oppervlakte, looptijd en achtergrond van de transactie. Literatuuronderzoek wijst uit dat vooral betere informatieverstrekking aan de taxateur de kwaliteit van de taxaties kan verbeteren. Dat dit tot op heden niet zo is, is het gevolg van het bestaande spanningsveld tussen de informatiebehoefte vanuit de taxateur en de belangen vanuit marktpartijen (waaronder vastgoedeigenaren en makelaars).

Op statistische gronden hebben de variabelen ‘looptijd’ en ‘incentive per m²’ een significant verklarende zeggingskracht op het gevonden verschil. De variabele looptijd heeft echter geen significante correlatie na uitvoering van de correlatiematrix, maar is binnen de regressieanalyse wel significant. Vermoedelijk ten gevolge van het effect van de looptijd op de incentive per m2. De variabele ‘incentive per m2’ is immers significant gecorreleerd met de discrepantie tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs.

Daarnaast is geconcludeerd dat bij een toename van de looptijd van de huurovereenkomst, het percentage van de discrepantie tussen de afgemelde huurprijs en de effectieve huurprijs afneemt. Dus hoe langer de looptijd, hoe meer speling in de cijfers.

Het hele artikel met onderzoeksverantwoording van Hans Stroet verschijnt in Vastgoedmarkt juli/augustus, verschijningsdatum 5 juli. Hierin doet hij ook een aantal aanbevelingen over hoe men dit nu kan verbeteren.

De scriptie zal in mei 2019 beschikbaar worden gesteld via vastgoedbibliotheek.nl.

Reageer op dit artikel